Qualitäts-Immobilien bleiben gefragt – Wohnungsmarkt weiter mit großen regionalen Unterschieden

(13.6.2003) Der deutsche Markt für Wohnimmobilien ist insgesamt noch relativ ruhig. Zwei Trends werden jedoch immer deutlicher:

• Zum einen die wachsende regionale Differenzierung mit Wohnungsleerständen in manchen Regionen und teuren Baulandpreisen als echten Knappheitsindikator in zahlreichen Ballungsräumen.
• Zum anderen verschiebt sich die Nachfrage generell immer stärker von den Eigentumswohnungen zu den höherwertigen Reihenhäusern oder den klassischen freistehenden Einfamilienhäusern.

Dies ist das Fazit der LBS-Wohnungsmarktanalyse 2003, die Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm heute vor Journalisten in Berlin präsentierte.

Die Untersuchung basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit annähernd 26.000 Objekten im Wert von fast 4 Mrd. Euro sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die größte geschlossene Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute ermitteln jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien.

Nach Einschätzung der LBS wird es immer schwieriger, in Deutschland von einem einheitlichen Wohnungsmarkt zu sprechen. In wirtschaftsstärkeren Ballungsräumen, nicht nur in München oder Stuttgart, sind Wohnungen längst wieder Mangelware, an anderer Stelle, so zum Beispiel in vielen strukturschwachen Gebieten Ostdeutschlands, prägen Leerstände das Bild. Die Folge: Die Preisschere öffnet sich weiter. Mehr denn je gilt die Faustformel: Höherer Wohlstand, höhere Preise.

Freistehende Einfamilienhäuser sind aktuell die Nummer eins in der Käufergunst. Hier ist der Nachfragedruck anhaltend hoch, und das Angebot bleibt nicht nur in westdeutschen Städten, sondern auch in Ostdeutschland unverändert knapp. Die LBS-Experten gehen in fast der Hälfte aller deutschen Landkreise noch von einer steigenden Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern aus. Und dies, obwohl bereits heute solche Objekte für Durchschnittsverdiener an vielen Standorten schwer erschwinglich sein dürften.

Spitzenreiter ist hier die bayerische Hauptstadt München mit 900.000 Euro, mit deutlichem Abstand gefolgt von den süd- und westdeutschen Metropolen Stuttgart, Frankfurt, Köln und Düsseldorf (mit 400.000 bis 500.000 Euro). Einzelne mittlere Großstädte (Wiesbaden mit 700.000 und Heidelberg mit 650.000 Euro) liegen sogar deutlich höher, andere immerhin ähnlich hoch. Aber auch attraktive Städte im Umland (wie Bad Homburg, Esslingen, Dachau oder Freising) weisen ein Preisniveau von über einer halben Million Euro auf. Umgekehrt liegen viele nord- und westdeutsche Städte (auch Großstädte wie Lübeck, Hildesheim, Kassel oder Gelsenkirchen) nicht über 200.000 Euro. In Gera liegt der typische Preis für ein freistehendes Bestandsobjekt sogar nur bei 90.000 Euro.

Auch bei neuen Reiheneigenheimen gibt es ein erhebliches Preisgefälle, speziell in den Großstädten. Gleichsam gegen den Uhrzeigersinn steigen die Preise von Osten über Norden und Westen nach Süden. Dabei machen sich gerade in diesem Segment die inzwischen erreichten Fortschritte beim kostengünstigen Bauen bemerkbar, so dass es mit Ausnahme von München auch in den großen Großstädten bereits Angebote unter 200.000 Euro gibt. Nach Einschätzung der LBS ist dies eine gute Basis für die Wiederbelebung des Wohnungsbaus, sobald Wirtschaft und Beschäftigung sich sichtbar erholen.

Gleichzeitig prognostizieren die LBS-Immobilienexperten bei gebrauchten Reiheneigenheimen insgesamt eine stabile Marktsituation, allerdings mit erkennbaren regionalen Unterschieden. In etwa je einem Drittel aller Landkreise erwarten sie, dass die Nachfrage sinkt, konstant bleibt oder steigt. Auffällig auch, dass in den attraktivsten Städten und in deren Umland viele gebrauchte Reihenhäuser offenbar aus Sicht der Interessenten so wertvoll sind, dass sie nicht viel preisgünstiger sind als die Neubauten. In Hamburg zum Beispiel bewegen sich die Preise für Reihenhäuser im Gebrauchtwohnungsmarkt zwischen 165.000 und 235.000 Euro, im Neubaumarkt zwischen 170.000 und 240.000 Euro. Für die Immobilienexperten eindeutig ein Beleg für die durchaus hohe Attraktivität "gewachsener" Reihenhaussiedlungen, andererseits aber auch für die kostengünstiger werdenden Angebote im Neubau.

Der Markt für neue Eigentumswohnungen entwickelt sich demgegenüber sehr viel enger und differenzierter als in der Vergangenheit. Für die LBS haben Eigentumswohnungen bis auf weiteres nur eine begrenzte Funktion: nämlich im Rahmen einer gut gemischten lokalen Neubau-Strategie, die in der Regel auch in den Ballungsräumen ohne Eigenheime gar nicht mehr auskommt. Eigentumswohnungen ergänzen damit eine Politik, durch das Angebot von Wohneigentum die Abwanderung ins Umland zu verhindern und ein ausreichendes Neubauangebot in den Ballungsräumen selbst zu bieten.

Auch in diesem Segment ist München der Spitzenreiter mit 4.300 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Stuttgart (3.000 Euro) und Hamburg (2.800 Euro). Vielfach gibt es aber auch in den Großstädten schon Angebote unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, beispielsweise in Gelsenkirchen, Ludwigshafen oder etwa Aalen.

Ganz anders der Markt gebrauchter Eigentumswohnungen: Sie sind im Schnitt um 30% günstiger und meist unter 1.500 Euro pro Quadratmeter zu haben. Dabei ist LBS-Angaben zufolge nicht mit einem geringeren Angebot aus dem Bestand zu rechnen. Das gilt gerade in den traditionellen Schwerpunkten des Eigentumswohnungsbaus, nämlich in den Städten. Allerdings beginnt auch die Nachfrage in den wichtigsten Regionen bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand wieder zuzunehmen.

Die Preise für Bauland bleiben nach Einschätzung der LBS-Experten auch künftig der Engpassfaktor Nummer eins für die Wohnungsmarktentwicklung. In west- und süddeutschen Großstädten liegen die Quadratmeterpreise hierfür teilweise sogar zwischen 550 und 780 Euro, etwa in München, Stuttgart, Frankfurt Heidelberg oder Wiesbaden. Allerdings ist Bauland in zahlreichen Städten im Westen und Norden auch deutlich günstiger zu erhalten: in den größeren Städten meist in der Größenordnung zwischen 200 und 300 Euro pro Quadratmeter. Baulandpreise unter 100 Euro pro Quadratmeter selbst in Großstädten sind vor allem im Osten längst keine absolute Ausnahme mehr.

Die Entwicklung von preisgünstigem Bauland – neu ausgewiesen oder auf vorhandenen Recycling-Flächen – ist nach Ansicht der LBS-Immobilienexperten zugleich die wichtigste Aufgabe für die Zukunft. Auch wenn im Moment die allgemeine Stimmung auf den Wohnungsbaumärkten vorübergehend auch auf die Nachfrage nach Baugrundstücken durchschlägt, bleibt neben der Verbesserung vorhandener Wohnungsbestände und ihres städtischen Umfeldes die nachfragegerechte Ergänzung durch Neubau unverzichtbar.