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Einfamilienhäuser: Nachfrage leicht rückläufig

(9.4.2003) Der Markt für Einfamilienhäuser hat sich zur Jahreswende 2002/2003 in den bundesdeutschen Großstädten schwach negativ entwickelt. Damit erfüllten sich die im vergangenen Frühjahr geäußerten Hoffnungen nicht, die zur Jahreswende 2001/2002 ermittelte Umsatzschwäche könne im zweiten Halbjahr 2002 der Vergangenheit angehören: Die Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert ging bundesweit durchschnittlich um knapp 0,6 Prozent zurück. Ursachen hierfür ist die andauernde schwache Konjunktur. Die immer neuen Ideen zum Steuervergünstigunsabbaugesetz (Kürzung der Eigenheimzulage, Pauschalbesteuerung von Veräußerungsgewinnen, Abschaffung der degressiven  Wohngebäudeabschreibung) schufen ein Reizklima der Unsicherheit. Zunehmend überdenken private Haushalte ihre Kaufabsichten neu oder stellen sie gänzlich zurück.

Uneinheitlicher Markt

Auf dem Markt für Einfamilienhäuser sind die Durchschnittspreise in den Großstädten der alten Bundesländer um etwa 0,6 Prozent gesunken (freistehende Einfamilienhaus inklusive ortsüblich großem Grundstück und Garage, Verkauf aus dem Bestand, mittlerer Wohnwert, zirka 125 Quadratmeter Wohnfläche). Die Bandbreite der Verkaufserlöse erstreckt sich von 133.000 Euro in Bremerhaven, 185.000 Euro in Bremen (beide etwa gleichbleibend) über Berlin (Westteil) mit 210.000 Euro (minus 6,7 Prozent), Hamburg mit 265.000 Euro (minus 5,4 Prozent) bis hin zu Frankfurt mit 400.000 Euro (gleichbleibend), München mit 490.000 Euro (gleichbleibend) und Wiesbaden mit 500.000 Euro (plus acht Prozent). In den westdeutschen Millionenstädten Berlin, Hamburg, München und Köln zeigt sich ein uneinheitliches Bild. Während in München und Köln das Preisniveau gleich blieb sanken in Berlin und Hamburg die Preise um über fünf beziehungsweise über sechs Prozent. Bemerkenswert ist die Entwicklung in der bayerischen Landeshauptstadt. Die auf Hochniveau liegenden Preise in München legten in den vergangenen Jahren ständig zu. Zur Jahreswende 2002/2003 stagnierten sie. Gründe sind auch hier in der schlechten Gesamtkonjunktur und dem massiven Abbau von Arbeitsplätzen in der New Economy in und um München zu suchen. Im Westteil Berlins kostet ein Einfamilienhaus 210.000 Euro, Im Ostteil 160.000 Euro (minus drei Prozent).

Neue Bundesländer

In einigen ostdeutschen Großstädten scheint sich ein erfreulicher Trend abzuzeichnen, die Preisentwicklung nähert sich - wenn auch auf niedrigerem Niveau - der westdeutschen an. Auch in diesen Teilen Deutschlands konnte das Vorjahresniveau z. T. nur schwach gehalten werden. Ob der Trend allerdings stabil bleibt und sich in den kommenden Jahren gar in den Positivbereich entwickelt, bleibt abzuwarten, da die Datenbasis für eine verlässliche Vorhersage im Vergleich zum alten Bundesgebiet noch zu gering ist.

Die Durchschnittspreise in einigen Städten der fünf Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen bewegten sich zwischen 135.000 Euro in Schwerin, 150.000 Euro (Chemnitz, Magdeburg), 160.000 Euro (Erfurt), 170.000 Euro (Potsdam), 172.500 Euro (Eisenach), 190.000 Euro (Rostock), 195.000 Euro (Leipzig) bis zu 210.000 Euro in Dresden.

Ausblick

Eine sichere Prognose für das zweite Halbjahr 2003 zu geben, fällt angesichts der bestehenden Unsicherheit und Nervosität von Verkäufern und Käufern schwer. Bei aller (welt-)politischen Unsicherheit ist die Bundesregierung dennoch in der Lage zu handeln, sie muss es nur wollen. Es gilt nach wie vor: Ohne verlässliche Rahmenbedingungen über einen Zeitraum läuft im langfristig angelegten Immobiliengeschäft so gut wie nichts.

Stadt Einfamilienhäuser (freistehend)
(inkl. Garage und Grundstück;
mittlerer Wohnwert, ca. 125 m²;
Gesamtobjektpreis in Euro)

Berlin / Ostteil 160.000
Berlin / Westteil 210.000
Hamburg 265.000
München 490.000
Köln 310.000
Frankfurt 400.000
Essen 310.000
Dortmund 302.000
Düsseldorf 400.000
Stuttgart 370.000
Bremen 185.000
Hannover 192.000
Leipzig 195.000
Nürnberg 290.000
Dresden 210.000
     
Augsburg 240.000
Bonn 286.000
Braunschweig 180.000
Bremerhaven 133.000
Chemnitz 150.000
Eisenach 172.500
Erfurt 160.000
Freiburg / Br. 340.000
Halle 150.000
Heidelberg 350.000
Kaiserslautern 205.000
Karlsruhe 300.000
Kiel 200.000
Lübeck 180.000
Magdeburg 150.000
Mainz 310.000
Mannheim 300.000
Oldenburg 170.000
Potsdam 170.000
Rostock 190.000
Saarbrücken 220.000
Schwerin 135.000
Wiesbaden 500.000

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