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Rat der Immobilienweisen rät für 2004: "Augen auf und durch!"

(20.1.2004) Leerstands-Lawinen, die drohend über dem Büroimmobilienmarkt hängen, eine Vielzahl neuer Vorhaben mit ungewissen Auswirkungen im Einzelhandelssektor und weiterhin zurückhaltende Investoren im Bereich Wohnimmobilien - solche Prognosen machen es selbst den Immobilienprofis schwer, in diesem Jahr den richtigen Kurs zu halten. Auf konjunkturelle Impulse von außen dürfen sie erst ab 2005 hoffen. Hart, aber eindeutig sind die Ergebnisse des zweiten Frühjahrsgutachtens, das der Rat der Immobilienweisen - eine Initiative der Immobilien Zeitung - heute in Wiesbaden vorgelegt hat. Zugleich rufen die Experten die Branche auf, sich nicht durch kurzfristige Abwärtstrends von langfristig aussichtsreichen Investitionsentscheidungen abhalten zu lassen.

Deutsche Immobilienprofis von Krisenstimmung gelähmt

Eine "Flut von Halbwahrheiten und Informationsdefiziten" haben die Player am deutschen Immobilienmarkt in einen Zustand ängstlicher Erstarrung versetzt, kritisiert Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, die Geschäftsführerin des empirica Instituts in Berlin. Vor allem die bedrohlichen Szenarien zum anstehenden demografischen Wandel in der deutschen Bevölkerung erzeugten bei den Marktteilnehmern den Eindruck, sie befänden sich am Anfang eines "neuen Zeitalters stagnierender Märkte". Ein Irrtum, betont Krings-Heckemeier.

Besonders anschaulich sei diese übertriebene Skepsis am Beispiel des Wohnungsmarktes zu widerlegen. "Die Wohnungsnachfrage wird nicht durch die Zahl der Einwohner, sondern durch die Zahl der Haushalte bestimmt", so Krings. Und die steigt nach Berechnungen von empirica weiter an: in den neuen Bundesländern bis etwa zum Jahr 2015 und im früheren Bundesgebiet mindestens bis 2020. Zudem beanspruchen ältere Haushalte erfahrungsgemäß mehr Wohnfläche, so dass allein durch die demografisch bedingte Alterung in den nächsten 20 Jahren die Prokopf-Wohnfläche um acht bis zehn Quadratmeter wächst.

Hinzu kommen die konjunktuellen Impulse, die sich auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken werden, sobald die Einkommen wieder steigen und die Menschen sich ihrer Arbeitsplätze wieder sicherer sind. "Dann wird die Mietwohnungsnachfrage vor allem in den dynamisch wachsenden Regionen schlagartig steigen", prognostiziert die empirica-Chefin.

Auch der Markt für Büroimmobilien muss nicht unbedingt unter Nachfrageschwund leiden, wenn die Beschäftigten altern. Die Forscher gehen davon aus, dass längere Lebenszeiten bald auch längere Arbeitszeiten nach sich ziehen werden. Stiege das mittlere Renteneintrittsalter nur um zwei Jahre, errechnet empirica daraus ein Potenzial für rund eine Million zusätzlicher Büroarbeitsplätze.

Eines stellen jedoch selbst die optimistischen empirica-Researcher nicht in Frage: In Zeiten schwachen Wachstums müssen sich viele nicht mehr marktfähige Produkte und Standorte aus dem Wettbewerb verabschieden. Für Wohnimmobilien ist damit die Phase zu Ende gegangen, in der automatisch und überall Wertsteigerungen stattfanden. Im Bereich der Büroimmobilien werden künftig Leerstände und nachfrageinduzierter Neubau nebeneinander bestehen und die Märkte beeinflussen.

Der Markt für Büroimmobilien

Wie schlecht es derzeit mit dem Wirtschaftswachstum in Deutschland steht, zeigt ein Blick auf die aktuelle amtliche Statistik. Sie weist für das zweite und dritte Quartal 2003 im Zwölfmonatsvergleich eine negative Wirtschaftsentwicklung aus - kein gutes Vorzeichen für die Büromärkte der sieben im Frühjahrsgutachten untersuchten Metropolen.

Diese hatten bereits 2003 ein schweres Jahr zu bewältigen. Das Ausmaß des Absturzes überraschte sogar die Experten: So fiel der im letzten Frühjahrsgutachten prognostizierte Rückgang bei der gewichteten durchschnittlichen Spitzenmiete doppelt so hoch aus wie prognostiziert. Statt den erwarteten 3% waren es zum Jahresende 6,1%. Für 2004 gibt sich die Bulwien AG, im Rat der Immobilienweisen zuständig für den Büroimmobilienmarkt, entsprechend vorsichtig. Weitere 7,5%, so die Erwartung, werden Vermieter im Mittel an Abschlägen in der Spitze vornehmen müssen. Damit wäre die gewichtete Spitzenmiete von 30,60 EUR/m² (2001) in drei Jahren auf ca. 23 EUR/m² gefallen.

Zwar rechnen in- und ausländische Experten für Deutschland im Jahr 2004 mit leichten Wachstumsraten zwischen 1 und 2%. "Die Erwartungen für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung werden sich aber voraussichtlich nicht wesentlich am Büroimmobilienmakt niederschlagen", warnt Hartmut Bulwien, Vorstand der Bulwien AG. Eine wichtige Ursache ist der Rückgang der Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor. Die Krise am Arbeitsmarkt hat sich damit auch auf den bislang stabilen Bürobereich ausgebreitet. Dies gilt umso mehr für Immobilien in Ostdeutschland. "Kein nennenswerter Bedarf an neuen Flächen" ist für Bulwien unverändert der Status Quo. Der Zuwachs an Bürobeschäftigten bleibt in Ostdeutschland bis auf weiteres eine vernachlässigbare Größe.

Besserung erst ab 2005

In den sieben wichtigsten deutschen Bürohochburgen haben sich die Leerstände im Verlauf des Krisenjahres 2003 auf ein nie zuvor gekanntes Rekordniveau ausgedehnt. Und dabei bleibt es vorerst auch: "2004 wird kein Vermietungsumsatz generiert werden können, der signifikante Anteile dieser Flächen absorbiert", so Bulwiens nüchterne Prognose. Denn neue Büroarbeitsplätze entstehen erst frühestens Ende dieses Jahres. Der Leerstand in den sieben Bürozentren wird also von gut 6,3 Mio. m² (2003) auf 6,7 Mio. m² anwachsen.

Auch diese Werte, in denen die Untermietangebote enthalten sind, liegen erheblich über dem vor einem Jahr erwarteten Höchststand von 4 Mio. m². Nur eine Zahl aus dem Frühjahrsgutachten 2004 ist dazu geeignet, Vermietern und Investoren für die Zukunft etwas Zuversicht zu geben: Die Fertigstellungen neuer Büroflächen werden an den sieben untersuchten Standorten 2004 deutlich zurückgehen. Die prognostizierte Gesamtzahl von 1,4 Mio. m² entspricht in etwa dem Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre und damit einer "Rückkehr zur Normalität" (Bulwien).

Für eine Besserung ihrer Situation müssen die Marktteilnehmer in jedem Fall bis 2005 warten, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird noch länger spürbar bleiben. Standorte, die sich diesem Trend entziehen können, gibt es keine. Nur im Ausmaß des Absturzes unterscheiden sich die Büromärkte der Republik voneinander.

Berlin bleibt billig

Die Zahl der Bürobeschäftigten in Berlin wächst; im Jahr 2004 mit plus 0,6 bis 0,7% sogar etwas stärker als zuvor. Doch das reicht nicht aus, um eine positive Nettoabsorption zu erzeugen. Zu wenige Unternehmen ziehen neu in die Stadt und zu wenige der ansässigen expandieren. Bei wieder leicht steigenden Fertigstellungszahlen wird also die insgesamt leer stehende Fläche in der Hauptstadt bis Ende 2004 auf über 1,6 Mio. m² ansteigen, die Leerstandsquote mit 11,3% fast wieder die historische Rekordmarke von 1998 (11,7%) kratzen. Wer also dieses Jahr in Berliner 1a-Lagen mieten möchte, hat weiterhin die freie Wahl und darf zudem auf Incentives spekulieren. Zudem bleibt es billig – die Spitzenmieten sind im Jahresvergleich nochmals um 12% gefallen und sollen Bulwien zufolge 2004 nochmals nachgeben.

Hamburgs Mieter sind weiterhin umzugsbereit

Schmerzlich für den hanseatisch gemäßigten und traditionell stabilen Hamburger Büromarkt: Auch hier ist die Epoche der zweistelligen Leerstandsquoten angebrochen. Auf mehr als eine Million Quadratmeter summierte sich der Leerstand am Jahresende 2003, ca. 100.000 m² werden bis Ende 2004 hinzukommen. Die Qualität der verfügbaren Flächen ist so gut, dass Mieter auch weiterhin motiviert sein werden, sich bei auslaufenden Verträgen ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu sichern. Bei der Spitzenmiete soll im laufenden Jahr mit rund 20 EUR/m² nun endgültig der tiefste Punkt der Talsohle erreicht sein. Von einer daran anschließenden positiven Trendwende will man bei der Bulwien AG jedoch bislang noch nicht sprechen.

Düsseldorf schreibt Rekorde, über die sich keiner freut

Ihr ausgewogener Branchenmix unter den Büronutzern galt in der Landeshauptstadt am Rhein in den letzten Jahren stets als Gewähr für Stabilität. Doch die breiteste Nutzerstruktur hilft nichts, wenn die gesamte Wirtschaft im Tief steckt. Das bislang robuste Wachstum bei den Büroarbeitsplätzen ist zum Stillstand gekommen. Dementsprechend hat Düsseldorf 2003 kräftig Federn lassen müssen. Die Stadt verzeichnete beim Flächenumsatz mit einem Minus von ca. einem Drittel den deutlichsten Rückgang unter allen sieben Standorten und musste erstmals seit Jahren eine negative Nettobsorptionsrate hinnehmen. Die Leerstände haben sich gegenüber dem Tiefstwert von 2001 fast verdreifacht. Allein die Masse der Untermietflächen wird auf rund 130.000 m² geschätzt. Die für 2004 angesetzte Leerstandsrate von 14,6% stellt einen Rekordwert in der Geschichte des Standorts dar.

Die einzige gute Nachricht: Wer Neubauten anbietet, kann angesichts der nur noch sehr schwachen Bauaktivität damit rechnen, dass sich seine Flächen allmählich füllen.

Köln verliert seinen Vorsprung

Konnte die Bulwien AG die Medienmetropole im letzten Gutachten noch als die Ausnahme feiern, die sich im Vergleich zu den rezessiven Markttendenzen der übrigen Standorte gut behauptete, so hat Köln diesen Vorsprung inzwischen teilweise verloren. Die 100.000 m² Untermietflächen eingerechnet, standen zur Jahreswende rund um den Dom mehr als eine halbe Million m² leer. Die 10%-Grenze der Leerstandsquote wird 2004 durchbrochen. Dass man bei der Bulwien AG dem Standort gegenüber dennoch verhältnismäßig positiv gestimmt bleibt, liegt an der schnellen Reaktion der lokalen Projektentwickler, die angesichts der Rekordfertigstellungen im vergangenen Jahr viele Vorhaben zurückstellten. Zudem ist die Zahl der Bürobeschäftigten 2003 nochmals um 1% gewachsen, was für Nachfrage sorgt.

Frankfurter Investoren sind besonders mutig

Unter allen Bürostandorten dürfte in Frankfurt der Druck durch Untermietflächen am höchsten sein. Rund 470.000 m² dieser "Secondhand"-Büros drücken auf das Angebot. Sie heben die Leerstände allein im Stadtgebiet auf den neuen Höchstwert von 1,35 Mio. m², der Bulwien zufolge im Jahresverlauf auf 1,4 Mio. m² (bzw. eine Quote von ca. 15%) steigen wird. Weitere 500.000 m² warten derzeit im Umland auf Nachfrager, die Leerstandsrate beträgt hier bereits rund 17%.

Betrachtet man die Mietentwicklung, zeigt sich die extreme Volatilität Frankfurts im Vergleich mit anderen Standorten. Vom Höchstwert 2001 mit knapp 50 EUR/m² bis zu den für das Jahr 2004 erwarteten 30 EUR/m² wird der Rückgang der Mieten rund 40% betragen. Angesichts dieser Kurven erscheint die Bautätigkeit beeindruckend. Knapp 70% der bereits gestarteten Projekte über ca. 400.000 m² haben keine Vorvermietung und sind auch nicht für Eigennutzer reserviert. Er sei vom "Mut einiger Bauherren überrascht", kommentiert Bulwien den anstehenden Angebotsschub.

In Stuttgart bleibt die Lage überschaubar

Es war der Energieanbieter EnBW, der das Ergebnis des Stuttgarter Büromarktes 2003 gerettet hat: Ohne dessen 65.000-m²-Anmietung im Fasanenhof hätte sich das Vermietungsvolumen nicht bei 140.000 m² stabilisiert. Ein weiterer Pluspunkt: Neben Köln hat Stuttgart als einziger Standort noch eine positive Nettoabsorption aufzuweisen. Die Entwickler haben bereits die Bremse gezogen und die Fertigstellungen für 2003 und 2004 auf je 100.000 m² gedrosselt, so dass die Pipeline aktueller Vorhaben überschaubar bleibt. Eine Insel der Seligen ist die Landeshauptstadt im Südwesten dennoch nicht geblieben. Die Spitzenmieten geben weiter nach, 2004 nochmals um 6% auf 15 EUR/m². Mit einem Leerstand von immerhin 400.000 m² zur Jahreswende wurde der Vorjahresstand um 40% übertroffen. 2004 wird sich die Leerstandsquote auf 8% erhöhen. Damit bleibt Stuttgart im Gegensatz zu Standorten wie Frankfurt und Düsseldorf weiterhin "einstellig".

Münchner Spitzenmieten brechen um ein Viertel ein

Die Zeit der Großvermietungen ist vorerst vorbei in der einstigen Hightech-Boomtown München. Der Schwerpunkt der Nachfrage hat sich bei Flächen unter 1.000 m² eingependelt. Immerhin konnten 2003 knapp 500.000 m² vermietet werden, also fast so viel wie im Vorjahr. Zurzeit sind ca. 675.000 m² Büros im Bau, davon fast die Hälfte spekulativ. Die für 2004 prognostizierten Fertigstellungen (300.000 m²) sind ebenfalls nicht zu vernachlässigen und werden sich ihrerseits auf den Markt auswirken. Denn wenn vorvermietete Großprojekte bezogen werden, setzt dies an vielen Teilmärkten der Stadt Altflächen frei.

Das Ausmaß der Krise auf dem Münchener Büromarkt scheint selbst die ortsansässigen Researcher überrascht zu haben. Hatten sie Anfang 2003 im Stadtgebiet mit einem Leerstand von 650.000 m² gerechnet, mussten sie die Zahl nun auf rund 910.000 m² korrigieren. Trotz dieses beeindruckenden Werts sehen die Researcher die magische 10%-Marke bei der Leerstandsquote nicht in Sicht. 2004 werde bei einem Anstieg auf über 9% bleiben. Anders (besser: schlimmer) sieht es im Umland aus. Knapp 20% des Bestandes warten hier auf Interessenten.

Die Spitzenmieten sind trotz aller Hiobsbotschaften den Makler-Marktberichten zufolge erstaunlich stabil geblieben. Dies sei aber nur ein "vordergründiger" Effekt, betont Bulwien. Er lasse sich auf die geforderten Höchstmieten in zwei Großprojekten zurückführen. Sein Institut rechnet für 2004 gegenüber dem Stand von 2001 mit einer Reduktion der innerstädtischen Spitzenmieten um ca. 25%, im Umland soll der Absturz noch steiler ausfallen.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien

Die Entwicklung klingt dramatisch: Auch 2003 hat die Einzelhandelsfläche in Deutschland um weitere 1 Mio. m² zugelegt, während gleichzeitig der Einzelhandelsumsatz um 2 Mrd. EUR zurückging. Die deutschen Konsumenten, die beim Einkaufsbummel nur den preisaggressiven Discountern Zuwächse bescherten, sind pro Kopf mit einer Verkaufsfläche von gut 1,3 m² ausgestattet, das liegt deutlich über dem EU-Durchschnitt.

Je dezentraler, desto mehr Einkaufsfläche

Das Verkaufsflächenwachstum der vergangenen Jahre hat sich zum großen Teil an dezentralen Standorten, also außerhalb der Innenstädte, vollzogen. Es gilt: Je kleiner die Stadt, desto höher die Prokopf-Verkaufsfläche. Bewohner von Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohner haben jeweils 1,3 m² Ladenfläche zur Verfügung, in Orten mit 100.000 bis 200.000 Einwohnern sind es gut 1,9 m². In Ostdeutschlands Großstädten liegt die Ausstattung ebenfalls bei knapp 2 m²/Einwohner - eine paradoxe Situation, da dort die einzelhandelsrelevante
Kaufkraft um 20% unter dem West-Niveau liegt.

Schwer macht es den deutschen Ladenbetreibern auch die Tatsache, dass bei steigender Verkaufsfläche (VKF) der Umsatz je Quadratmeter nicht im gleichen Maße mithält. Fazit: Die Flächenproduktivität nimmt ab. Die höchste Produktivität wird laut den Forschern von GfK Prisma, die im Rat der Immobilienweisen den Einzelhandelssektor untersuchen, in den Citys westdeutscher Großstädte mit mehr als einer halben Million Einwohnern erzielt (rund 5.000 EUR/m² VKF). Die schwächsten Werte bieten ostdeutsche Kleinstädte (ca. 2.300 EUR/m² VKF). Dieses Gefälle spiegelt sich auch in der Marktanalyse der sieben Top-Metropolen wider (siehe unten).

Gewinner und Verlierer

Mietsteigerungen sind in einem wirtschaftlich unsicheren Umfeld nicht durchzusetzen. Relativ stabil stehen derzeit nur gute Standorte für Fachmarktflächen, Fachmarktzentren und gut gemanagte Einkaufszentren da. Sie profitieren zudem als einzige von den verlängerten Öffnungszeiten am Samstag. Unter den Einzelhandelsstandorten setzt sich der altbekannte Ausleseprozess weiter fort. Top-Citylagen, Shoppingcenter, neue Nahversorgungsstandorte und kleine Fachmarktzentren entwickeln sich deutlich günstiger als Nebenlagen, Stadtteil- und Nebenzentren. Hier nimmt der Leerstand deutlich zu.

Die Erfolgsgeschichte der Einkaufszentren, die weiterhin deutlich bessere Umsätze generieren als der gesamte Einzelhandel, wird sich nach Einschätzung von Olaf Petersen, Geschäftsführender Gesellschafter von GfK Prisma, fortsetzen. Der Erfolg dürfte sich allerdings auf die bestehenden rund 350 Großcenter konzentrieren, deren dichtes Standort-Netz kaum mehr Raum für neue Betriebe lässt.

Was ändert sich 2004 im Einzelhandel?

GfK Prisma setzt bei der Prognose für das laufende Jahr voll auf die erwartete Verbesserung bei den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. "Das Konsumklima bei den Verbrauchern hat sich in den letzten Monaten deutlich positiv entwickelt, wenn auch ausgehend von ausgesprochen negativen Werten", betont Petersen. Erstmals seit drei Jahren erwartet er im deutschen Einzelhandel wieder ein "kleines Umsatzwachstum" von 1 bis 1,5%. Dafür, dass der Knoten für einen nachhaltigen Aufschwung im Einzelhandel wirklich platzt, sei jedoch eine höhere gesamtwirtschaftliche Dynamik und eine Erholung am Arbeitsmarkt nötig.

Die Märkte im Einzelnen

Seit 1993 hat sich die Verkaufsfläche in Berlin fast verdoppelt, während der Umsatz lediglich um 5% zulegen konnte. Die Kaufkraft liegt unterhalb des Bundesdurchschnitts. Gleichzeitig sind immer noch zahlreiche größere Einzelhandelsprojekte in Planung. Diese werden die Mieten und die Händler in den traditionellen Bestandslagen, vor allem in den Stadtteilen, weiter unter Druck setzen. Tendenziell erwartet GfK Prisma für 2004 in allen Lagen sinkende Mieten.

Düsseldorf als boomende Einkaufsstadt in der Rhein-Ruhr-Region bietet den Händlern eine hohe Flächenproduktivität von durchschnittlich 4.400 EUR/m² VKF und damit ein "ansprechendes Niveau" (Petersen). Für 2004 werden stabile Ladenmieten erwartet. Schwerer im Wettbewerb hat es der Einkaufsstandort Frankfurt, der von einer starken Konkurrenz der Umlandgemeinden, deutlich gesunkener Kaufkraft und niedriger Flächenproduktivität gekennzeichnet ist. Zwar soll hier 2004 die Lage noch stabil bleiben, doch längerfristig wird die Einzelhandelslandschaft in der Bankenstadt durch die vielen geplanten Neuentwicklungen stark in Bewegung geraten.

In Hamburg wanderte die letzten Jahre viel Kaufkraft ins Umland ab. Dennoch rechnet GfK Prisma für 2004 in den 1a-Lagen mit einem leichten Plus bei den Mieten, steigenden Umsätzen und einer weiteren Vergrößerung der Verkaufsfläche durch zahlreiche zentrale und dezentrale Projekte. Als "stabil bis leicht positiv" schätzt Petersen die Perspektiven für den Kölner Markt ein. Wachstum sieht er jedoch nur im Umsatz, bei den Mieten ist eine Seitwärtsbewegung absehbar. Die größten Baumaßnahmen spielen sich hier gegenwärtig nicht in der City ab, sondern auf der anderen Rheinseite (Köln-Arcaden, Bezirkszentrum Porz).

Die mit Abstand höchste Flächenproduktivität unter den deutschen Metropolen bietet München (5.900 EUR/m² VKF). Die Durchschnittsmieten in den 1a- Lagen werden nochmals leicht steigen, ansonsten bleibt das Niveau gleich. Die übrigen Eckdaten bleiben ebenfalls stabil bis positiv.

Der Markt für Wohnimmobilien

Trotz Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung besteht in Deutschland vorerst weiterhin Neubaubedarf bei Wohnungen. Für 2004 und 2005 liegt der nachfragebedingte Bedarf bei 110.000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern pro Jahr plus 92.000 Geschosswohnungen p.a. - vorausgesetzt, es wandern jährlich 100.000 Menschen aus dem Ausland nach Deutschland zu. In ihrer Langfristprognose für das frühere Bundesgebiet rechnet Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, im Rat der Immobilienweisen zuständig für die Beobachtung des Wohnungsmarktes, mit einer anhaltenden Nachfrage nach neu erstellten Wohnungen bis zum Jahr 2020. Auch in den darauf folgenden zehn Jahren muss weitergebaut werden, um den Ersatzbedarf zu decken, der durch Umwidmungen, Zusammenlegungen oder Abriss entstanden ist. Rechnet man das voraussichtliche Interesse der Nachfrager an neuen Wohnungen sowie den notwendigen Ersatz von unbrauchbaren Altbeständen zusammen, ergibt sich für das kommende Jahrzehnt ein Potenzial von 200.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die der Markt aufnehmen kann. Dann allerdings kehrt sich der Trend allmählich um. Etwa im Jahr 2025 ist der Bedarf nach neuen Geschosswohnungen praktisch versiegt – jedoch nur unter der Voraussetzung, dass der am Markt angebotene Bestand immer noch den Ansprüchen der Menschen in der Zukunft entspricht.

Bautätigkeit ist weiter rückäufig

Trotz dieser Szenarien, die den Bauträgern mittelfristig Mut zum Neugeschäft machen könnten, ist die aktuelle Bautätigkeit in Deutschland weiter, wenn auch verlangsamt, zurückgegangen. Vor allem im Geschosswohnungsbau sind die Investitionen 2003 im Jahresvergleich um 20% geschrumpft. Zwar haben die Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage den Wohnungsbaugenehmigungen zur Jahreswende 2002/2003 einen deutlichen Schwung verliehen.

In den Fertigstellungen hat sich dies aber noch kaum ausgewirkt. Erste Anzeichen für eine Trendumkehr waren im 3. Quartal 2003 zu erkennen. Auf das Wohnungsbauvolumen 2004 wird dies noch keinen positiven Effekt haben. "Ein spürbarer konjunktureller Aufschwung wird vermutlich erst 2005 einsetzen", schätzt Krings-Heckemeier.

Die sechs im Frühjahrsgutachten untersuchten Metropolen haben sich von diesem Trend nicht abkoppeln können. In vier der sechs Standorten sind die Genehmigungen für das Jahr 2003 gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen, am deutlichsten in Frankfurt. Nur Hamburg und Köln legten zu; das mengenmäßig größte Genehmigungsvolumen bot nach wie vor München mit fast fünf Wohnungen je 1.000 Einwohnern.

Die Märkte im Einzelnen

Der Berliner Wohnungsmarkt reizt Investoren derzeit kaum. In keiner anderen Metropole des Landes werden so wenig neue Wohneinheiten genehmigt wie ausgerechnet in der Hauptstadt. Mut haben Bauträger aktuell nur zu kleinen Maßnahmen in gewachsenen Strukturen. Die gute Nachricht: Der Einbruch bei der Bautätigkeit wird die Vermarktungszeiten für das vorhandene Angebot etwas beschleunigen.

Gute Rahmenbedingungen herrschen weiterhin für all jene, die in den guten und sehr guten Lagen von Düsseldorf Mietwohnhäuser besitzen. Sie können weiterhin leicht steigende Preise realisieren. Hier hilft die arbeitsplatzbedingte Zuwanderung, die in der Landeshauptstadt für stabile Nachfrage sorgt. Die Neuankömmlinge gleichen den Einwohnerverlust der Stadt in der Gruppe der Familien mit Kindern aus. Für sie ist die Eigentumsbildung auf Grund der hohen Preise nicht möglich. Gewinner des Preisgefälles sind die Kreise Neuss und Mettmann.

Nichts Neues ist aus der Stadt Frankfurt zu vermelden. Trotz einer regen Nachfrage geht die Bautätigkeit zurück, Engpässe sind die Folge. Dies führt dazu, dass die Stadt Einwohner verliert, vor allem an die Hochtaunusregion. Künftig werden die Wohnimmobilienpreise in der Stadt stagnieren.

Wie man die Suburbanisierung erfolgreich stoppt, könnte die Bankenstadt von Hamburg lernen. Um nicht weitere attraktive Bevölkerungsgruppen zu verlieren, sieht die Stadt in ihren Bebauungsplänen an peripheren Standorten jetzt deutlich weniger Geschosswohnungen und stattdessen Einfamilienhäuser vor. In der Preisentwicklung der sehr guten Lagen dreht sich die Spirale derweil weiter nach oben. Hier bietet das Umland weiterhin ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis.

Was Hamburg anstrebt, hat Köln bereits erreicht: Die Bevölkerung wächst, da die prosperierende Dienstleistungsbranche Zuwanderer anlockt. Dennoch fehlen im Geschosswohnungsbau die Investoren. Empirica empfiehlt den Bauträgern, bedarfsgerechte Angebote für Eigentumserwerber zu entwickeln.

Betrachtet man das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, stellt sich München als ein regelrechtes Paradies für Investoren dar. In allen Marktsegmenten und Lagen sind die Preise weiter gestiegen - einmalig unter allen untersuchten Städten. Selbst Objekte mit minderer Qualität werden gekauft, wenn Lage und Preis stimmen. Eine extreme Knappheit regiert den Markt, und dennoch wird empirica zufolge ein erstaunlich hoher Anteil der Bauvorhaben, die bereits genehmigt sind, in der Realisierung zurückgestellt. Spätestens 2005, so die Prognose, soll der Knoten aber platzen und die Investoren werden mit Angeboten reagieren.

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