Zwangsversteigerungen sind Schnäppchen mit Risiko

(22.9.2014) In Deutschland wechseln pro Jahr rund 70.000 Immobilien durch Zwangs­versteigerung den Eigentümer. Interessenten finden die Objekte, die meist 10 bis 30 Prozent unter gängigen Marktpreisen kosten, in Tageszeitungen, im Aushang von Amtsgerichten sowie auf spezialisierten Internetseiten.  Interessenten sollten sich umfassend kundig machen: Beim zuständigen Amtsgericht kann die Versteigerungs­akte mit Eigen­tümern und Gläubigern eingesehen werden, die auch einen aktuellen Grundbuchauszug und ein Wertgutachten eines Sachverständigen enthalten sollte. Dieses sollte den Verkehrswert unter Berücksichtigung eventueller Baumängel auswei­sen. Das muss aber - so die Warnung des Bauherrenschutzbundes - nicht den wirkli­chen Zustand der Immobilie widerspiegeln, denn häufig ...

• werden solche Gutachten ohne Besichtigung des Objektes verfasst,
• findet keine vertiefte Prüfung auf Baumängel statt und/oder
• sind Gutachten nicht aktuell, weil sich Zwangsversteigerungsverfahren über Monate bis Jahre hinziehen.

Worauf kommt es an?

Man sollte sich ein möglichst umfassendes Bild von dem Zwangsversteigerungsobjekt verschaffen, was dadurch erschwert wird, dass für dessen Besichtigung der gericht­lich bestellte Gutachter wie auch Kaufinteressenten die Zustimmung des Eigentümers oder Mieters benötigen. Ob Altlasten, absackender Untergrund, Feuchtigkeit, fehlende Baugenehmigung oder Erschließung, Lärm- und Geruchsbelästigung oder das Umfeld die Werthaltigkeit der Immobilie beeinträchtigen, lässt sich oft genauso wenig klären, wie die Frage, ob Terrassen, Einbauküche, Gartenhaus etc. dazugehören.

Alle Informationsmöglichkeiten ausschöpfen!

Ist eine Besichtigung nicht möglich, kann die Kontaktaufnahme zu Nachbarn, zur Hausverwaltung oder den Gläubigern möglicherweise hilfreich sein, um weitere Infor­mationen über Zustand und Wert des Objektes zu erhalten.

Unabhängiger Sachverstand kann helfen

Selbst wenn viele Informationen verfügbar sind, dürften die wenigsten Käufer ohne fachkundige Unterstützung in der Lage sein, diese richtig zu bewerten -  und insbe­sondere zu einer möglichen Begehung sollte ein Sachverständiger, Architekt oder Bauingenieur hinzugezogen werden. Wichtig ist auch die Einsichtnahme in das Grund­buch, das über Belastungen, Dauerwohnrechte oder Leitungs- und Wegerechte Drit­ter aufklärt. Auch Erkundigungen bei  Hausverwaltung und Kommune über anstehen­de Baumaßnahmen sowie ggf. beim Wohnungsverwalter zu Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und zu den Protokollen der Eigentümerver­sammlungen können helfen, böse Überraschungen zu vermeiden.

Fehler vermeiden: Limit setzen und Gebote gut platzieren

Die Immobilie wird nach ihrer Vorstellung durch den Rechtspfleger im ersten Verstei­gerungstermin nur versteigert, wenn mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes ge­boten werden. Gläubiger können aber auch 70 Prozent für den Zuschlag verlangen. Bieter können innerhalb einer halben Stunde ein Angebot abgeben, sollten damit aber eher bis zum Schluss der Runde warten und sich vor allem ein Limit setzen, das sie in keinem Fall überschreiten. Erhält im ersten Termin kein Interessent den Zuschlag, wird ein weiterer Termin bestimmt, bei dem dann die Mindestwerte für den Zuschlag nicht mehr gelten.

Langer Weg ins ersteigerte Objekt!

Kaufinteressenten müssen die Finanzierung vorab klären, da bei Zuschlag noch am Versteigerungstermin zehn Prozent des Verkehrswertes fällig werden - notfalls als Sicherheit über Bankbürgschaften. Für die Zahlung der Restsumme bleiben dann vier bis sechs Wochen. Mit dem Zuschlag wird der Erwerber Eigentümer der Immobilie und der Eintrag ins Grundbuch erfolgt nach Verteilung des Erlöses auf die Gläubiger sowie der Zahlung der Grundsteuer, der Eintragungsgebühr im Grundbuch und der Zuschlags­gebühr beim Amtsgericht. Aber auch nach der Erledigung dieser Formalien muss ggf. noch mit einer Übergangszeit gerechnet werden, weil sich ehemalige Eigentümer oder Mieter nicht selten weigern, auszuziehen.