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80 Mio. Euro Schaden durch fehlende Sachkunde und Missmanagement von Immobilienverwaltern

(26.3.2017) Aufgabe von treuhänderischen Immobilienverwaltungen ist es, Vermögen zu sichern und zu erhalten. Oft handelt es sich dabei um die Altersvorsorge von Wohnungseigentümern. In zunehmendem Maß haben sich dabei in den letzten Jahren die Anforderungen an die Tätigkeit des WEG- und Mietverwalters erhöht. Neben juristischen, technischen und finanziellen Kenntnissen müssen Immobilienverwalter weit über 60 Gesetze und Verordnungen in der Praxis beachten, welche durch den Gesetzgeber fortlaufend novelliert werden. Bisher gibt es für die Tätigkeit des Verwalters keine Mindestanforderungen. Das führt zunehmend dazu, dass gesetzgeberische Vorgaben nicht vollumfänglich umgesetzt werden - zum Nachteil von Eigentümern und Mietern. Die Bundesregierung hat daher 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt, um Grundqualifikationen für die Verwalterbranche festzulegen und den Verbraucherschutz zu erhöhen.

Schadenhöhe und Ursachen

In der politischen Diskussion wird dabei immer wieder die Frage gestellt, wie hoch der Schaden für den Verbraucher durch unprofessionelle Verwaltungen sein kann. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März zum Gesetzgebungsverfahren als berufener Sachverständiger eine Umfrage unter 400 Verwaltungen durchgeführt, um belastbare Daten vorzulegen. Demnach müssen Eigentümer und Verwalter jährlich nahezu 80 Mio. Euro zusätzlich aufbringen, um fehlende Sachkunde und Missmanagement auszugleichen:

  • So sollen finanzielle Schäden von bis zu 25 Mio. Euro durch unprofessionelle und fehlerhafte Immobilienverwaltung entstehen.
  • Weitere 55 Mio. Euro kostet die Aufarbeitung von mangelhaften WEG-Unterlagen bei Übernahme durch eine neue Verwaltung.

Immer häufiger finden laut DDIV Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaften (WEG) nur sehr schwer eine professionelle Verwaltung: Weit über 80% der befragten 400 Unternehmen bewerben sich gar nicht mehr aktiv bei Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaften. Mehr als 50% der Verwaltungen reagieren zudem nicht auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften und verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe dafür sind vielschichtig:

  • Knapp 74% lehnen WEGs grundsätzlich ab, da sie ein zu hohes Konfliktpotential sehen;
  • 66% betrachten Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaften mitunter als zu klein und
  • über 63% könnten nicht auskömmlich mit der angebotenen Vergütung wirtschaften.
  • Knapp 34% der Unternehmen lehnen WEGs wegen unqualifizierten Vorverwaltungen ab.

Wenn es zur Übernahme einer WEG trotz unqualifizierter Vorverwaltung kam, stellten die Unternehmen erhebliche Fehler fest - wie ...

  • unkorrekte Buchführung (76%),
  • einen Instandhaltungs-und Sanierungsstau (75%),
  • nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68%),
  • Nichteinhaltung von gesetzlichen Auflagen (57%),
  • fehlerhafte Beschlussfassung (52%),
  • fehlende Abrechnungen (48%) und
  • Mängel bei der Beschlusssammlung (35%).

Die Aufbereitung fehlerhafter Unterlagen nach einer WEG-Übernahme beanspruchte durchschnittlich 51 Arbeitsstunden. Dabei sollen laut DDIV-Umfrage nur 30% der Verwaltungen diesen Mehraufwand vergütet bekommen, welcher sich - wie bereits erwähnt - auf 55 Mio. Euro jährlich summiert.

Schadenersatzforderungen und Strafanzeigen

Bei Übernahme einer Eigentümergemeinschaft setzte in der Vergangenheit jede zweite Verwaltung bereits einen außergerichtlichen Schadensersatz gegen den Vorverwalter durch. 43% strengten zudem einen gerichtlichen Schadenersatz an. 16% der Unternehmen stellten mindestens schon einmal eine Strafanzeige gegen den Vorverwalter wegen unsachgemäßer Immobilienverwaltung. Zum Erfolg führten die Maßnahmen insgesamt bei rund 44% der Befragten.

Die befragten Unternehmen gaben aber auch selbstkritisch an, dass sie sich selbst mindestens einmal mit Forderungen nach außergerichtlichem Schadensersatz (37%), gerichtlichem Schadensersatz (33%) und Strafanzeigen (12%) konfrontiert sahen.

„Die Ergebnisse zeigen, dass der Gesetzgeber handeln muss. Die Regel- und Gesetzesdichte ist enorm hoch. Technische Fortentwicklungen und neue Handlungsfelder wie Digitalisierung, E-Mobilität und Energiewende stellen unsere Branche in immer kürzeren Intervallen vor neue Herausforderungen. Ohne ein Mindestmaß an Qualifikation und Weiterbildung für den Immobilienverwalter setzt die Bundesregierung die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern weiter auf's Spiel”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

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