Urteile rund um den WEG-Verwalter

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(20.6.2016) Wohnungsei­gen­tümerge­mein­schaf­ten (WEG) um­fassen oft Dutzende, manchmal sogar Hunderte von Wohnein­heiten. Nachvollziehbar, dass sich dann ein Profi um die alltäg­liche Verwaltung kümmern sollte. Aber auch bei kleineren Ob­jekten wird häufig eine neutrale Instanz bestellt, die über den Einzelinteressen steht und den Eigentümern viele Arbeiten ab­nehmen kann. Sie vertritt die Gemeinschaft in wesentlichen Fragen nach außen und nach innen. Geht alles seinen geord­neten Gang, fällt das nicht weiter auf. Kommt es jedoch zum Streit, dann müssen zumeist die Gerichte die näheren Umstän­de der Verwaltertätigkeit klären. Der LBS-Infodienst Recht und Steuern hat für eine Extra-Ausgabe acht Urteile gesammelt, die sich um diesen Themenkomplex drehen.

Neubestellung eines Verwalters

Es empfiehlt sich für die WEG, gleich bei der Anbahnung eines Vertragsverhältnisses mit einem Verwalter die zentralen Punkte unmissverständlich zu klären. Der Bundesge­richtshof wies in einer Entscheidung (Aktenzeichen V ZR 114/14) darauf hin, dass es der Normalfall sei, mit der Bestellung durch die Eigentümergemeinschaft in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckdaten des Vertrages (Laufzeit und Vergütung) zu bestimmen. Damit ist nicht jedes Detail gemeint, aber die Dimensionen müssen er­kennbar sein. Abweichungen von dieser Praxis sind nur unter ganz besonderen Um­ständen - und auch dann nur übergangsweise - gestattet.

Einholen von Alternativangeboten?

Wenn die Beziehung schon länger besteht, ein Verwalter also bereits eine Vertrags­laufzeit hinter sich hat, sind die Anforderungen nicht mehr ganz so streng wie beim ersten Mal. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist zum Beispiel das Einholen von Alternativangeboten erforderlich. Bei der Weiterführung des Vertrages ist das nach Überzeugung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 96/10) nicht zwingend nö­tig. Anders verhielte es sich nur, wenn sich seit der Erstbestellung des Verwalters grundlegende Aspekte seiner Arbeit verändert hätten.

Einberufung der Eigentümerversammlung

Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört die Einberufung der Eigentümer­versammlung unter Einhaltung aller gesetzlichen und rechtlichen Voraussetzungen. In dringenden Fällen - z.B. zur Abwendung von Schäden - können einzelne Eigentümer auf gerichtlichem Wege erzwingen, dass eine Versammlung schnellstmöglich anbe­raumt wird. Doch alleine die Tatsache, dass sich die bereits in Angriff genommene Be­stellung eines Verwalters hinauszögert, reicht nach Meinung des Oberlandesgerichts Köln (Aktenzeichen 16 Wx 114/02) dafür nicht aus.

erzwungene Tagesordnungspunkte

Ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter unter Umständen dazu zwingen, einen bestimmten Punkt in die Tagesordnung aufzunehmen, diesen erörtern und darüber abzustimmen zu lassen. In einem konkreten Streitfall ging es darum, dass in der Wohnung eines Eigentümers die Heizung nicht unter einen - seiner Meinung nach erträglichen - Temperaturgrad herunterzuregeln war und zur Behebung grundle­gende Änderungen des Heizsystems nötig gewesen wären. Die Aufnahme dieses Punk­tes in die Tagesordnung scheiterte nach Ansicht des Landgerichts München (Akten­zeichen 1 S 5166/11) zurecht daran, dass die zweiwöchige Ladungsfrist nicht mehr hätte eingehalten werden können.

Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter

Der Verwalter ist im Regelfall auch der Zustellungsbevollmächtigte für die Eigentümer­gemeinschaft. Das heißt, er nimmt Gerichtsentscheidungen oder Dokumente, die die Gemeinschaft betreffen, entgegen und gibt diese an die Mitglieder weiter. Ist er aller­dings selbst als Gegner an einem solchen Verfahren beteiligt oder besteht die Gefahr einer „gefärbten“ Weitergabe, dann wird das zum Problem. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 170/11) stellte fest, dass bei der konkreten Gefahr „einer nicht sachgerechten Information der Wohnungseigentümer“ der Verwalter als Zustellungs­bevollmächtigter ausgeschlossen sei.

eidesstattliche Versicherung

Eine weitere Pflicht des Verwalters kann es sein, eine eidesstattliche Versicherung für die Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft abzugeben. Es gehört nach Überzeugung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen I ZB 61/10) zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Aufgaben. Er sei berechtigt und verpflichtet, das zu tun, heißt es im Urteil. Im konkre­ten Fall hatte sich eine Verwalterin geweigert, die eidesstattliche Versicherung abzu­geben. 

Verwalter oder Verwaltungsbeirat?

Immer wieder gibt es in der Praxis Schwierigkeiten, zwischen den Befugnissen von Verwalter und Verwaltungsbeirat zu unterscheiden, da sie ja beide eine wesentliche Rolle für die Eigentümergemeinschaft spielen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Bran­denburg (Aktenzeichen 2 A 3.15) stellte in einem aktuellen Urteil klar, dass die Ver­tretung nach außen normalerweise in den Zuständigkeitsbereich des Verwalters fällt und ihn der Beirat dabei lediglich unterstützt. Konkret war es um einen Normenkon­trollantrag gegangen, mit dem sich der Beirat gegen einen Bebauungsplan wandte.

natürliche Grenzen des Verwalters

Der Einfluss des Verwalters findet auch seine natürlichen Grenzen. Eine Vollmacht in der Teilungserklärung, wonach der Verwalter für alle mit dem Wohnungseigentum zu­sammenhängenden Angelegenheiten zuständig sei, ist unzulässig. Das Oberlandesge­richt Frankfurt am Main (Aktenzeichen 20 W 241/14) erkannte darin einen Verstoß gegen die wesentlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts, wonach je nach Situation Beirat, Verwalter und einzelne Eigentümer einbezogen werden. Die vorliegende Lösung hätte es ermöglicht, dass der Verwalter bis in die ureigensten Rechte eines jeden Eigentümers hineinregiert.