Sieben Fachbegriffe, die Bausparer kennen sollten

(3.12.2006) "Papa, nur 1,75 %* für unser Haus" oder "Ab 1,9 % Darlehenszins für Ihre Baufinanzierung - unschlagbar günstig". So werben Bausparkassen derzeit um bau- oder kaufwillige Kunden. Doch der Darlehenszins ist nur einer von mehreren Kostenfaktoren im Bausparsystem. Wer die komplizierte Funktionsweise und die wahren Kosten der Bausparfinanzierung erfassen will, sollte deshalb die sieben wichtigsten Begriffe und deren Bedeutung kennen.

Ansparphase

Günstige Bausparkredite gibt es nicht ohne Vorleistung. Zunächst muss der Bausparer über lange Jahre den Vertrag zu einem Magerzins von 0,5 bis 1,5 Prozent ansparen. Der Regelsparbeitrag beträgt meist drei bis fünf Promille der Vertragssumme. Selbst wenn das notwendige Mindestguthaben (meist 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme) bei Vertragsbeginn voll eingezahlt wird, dauert es bis zur Zuteilung noch mindestens zwei bis drei Jahre. Bei speziellen Wahltarifen kann zwar auch ohne die Einzahlung eines Mindestbetrags zum Teil schon nach zweijähriger Sparphase die Zuteilung beantragt werden. Allerdings ist dann der Darlehensanspruch meist gering, und der Kredit muss schnell zurückgezahlt werden.

Bauspardarlehen

Der Grund, weshalb Bauherren überhaupt einen Bausparvertrag abschließen, ist der spätere Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Dessen Höhe ergibt sich in der Regel aus der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Guthaben. Je nach Tarif also maximal 50 oder 60 Prozent der Vertragssumme. Viele Bausparkassen werben derzeit mit Dumping-Zinsen von jährlich unter zwei Prozent für ihre Verträge. Doch Vorsicht: Der Effektivzins liegt höher, und diese Zinssätze gibt es nur in Spezialtarifen mit oftmals geringem Darlehensanspruch und/oder hoher Tilgungsbelastung. In Normalverträgen ist der Zins für das Darlehen dagegen oft doppelt so hoch wie die Schaufensterkondition. Dafür kann der Bauherr die Tilgung aber auch meist über zehn Jahre und länger strecken. Wichtig: Der Effektivzins des Darlehens allein sagt nichts über den echten Preis der Bausparfinanzierung aus. Denn er berücksichtigt zum Beispiel nicht die im Vergleich mit anderen Anlageformen in der Ansparphase entstehenden Zinseinbußen. Für eine Vergleichsberechnung mit einer Hypothekenfinanzierung brauchen Bauherren regelmäßig unabhängige fachliche Hilfe, wie sie beispielsweise viele Verbraucherzentralen bieten.

Bausparsumme

Die Bausparsumme ist der Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Bei der Zuteilung des Vertrags wird der sich aus angespartem Guthaben und Bauspardarlehen zusammensetzende Betrag an den Bausparer ausgezahlt. Die Bausparsumme bestimmt außerdem die Höhe von Abschlussgebühr, Sparbeitrag, Mindestguthaben und Tilgungsbeitrag. Sie kann auch bei laufenden Verträgen erhöht oder gesenkt werden. Dabei gilt: Lieber zunächst eine niedrigere Summe abschließen und mehr als den Regelsparbeitrag einzahlen, damit der Vertrag schneller zugeteilt wird. Erhöht werden kann die Summe immer noch.

Bauspartarife

Fast alle Bausparkassen haben unterschiedliche Vertragsvarianten (Tarife) im Angebot. Zum Beispiel für Bauherren mit kurz-, mittel- oder sehr
langfristigem Planungshorizont oder noch unklarem Zeitplan. Spezielle Wahl- oder Optionstarife bringen sogar die verschiedensten Bedürfnisse unter einen Hut. Durch die Nutzung der flexiblen Vertragsbedingungen kann der Kunde den Vertrag auch später noch an veränderte Pläne anpassen. Unabhängig davon, welcher Tarif gewählt wird, gilt allerdings: Wer bestimmte Vorteile wie eine schnellere Zuteilung oder einen niedrigen Darlehenszins haben will, muss gleichzeitig Nachteile in Kauf nehmen. Zum Beispiel ein geringeres Darlehen oder eine kurze Kreditlaufzeit mit hoher Tilgungsbelastung.

Bewertungszahl

Wer wann an das billige Baugeld kommt, regelt ein kompliziertes, von der Finanzaufsicht genehmigtes Zuteilungsverfahren. Während der Ansparphase wird zu den meist monatlichen oder vierteljährlichen Bewertungsstichtagen für alle Verträge eine sogenannte Bewertungszahl ermittelt. Diese wird je nach Bausparkasse zwar unterschiedlich berechnet, gleich ist aber das Berechnungsprinzip. Die entscheidenden Faktoren sind dabei die Höhe der geleisteten Einzahlungen im Verhältnis zur Bausparsumme und die schon vergangene Sparzeit. Wer schnell viel einzahlt oder wer schon lange fleißig spart, hat dabei die besten Chancen, mit seinem Vertrag bald in die Zuteilung zu kommen. Zuteilungsreif ist der Vertrag, wenn die Bewertungszahl zumindest der von der Kasse jeweils ermittelten Zielbewertungszahl entspricht. Um zu wissen, wie lange es bis dahin ungefähr dauern kann, sollte jeder Bausparer sich vor Vertragsabschluss den voraussichtlichen Zuteilungstermin berechnen lassen.

Sofortfinanzierung

Bausparkassen werben auch um Kunden, die das Baugeld sofort brauchen. Der Trick: Während der Bausparvertrag angespart wird, wird die Vertragssumme durch einen Zwischenkredit vorgestreckt. Bei Zuteilung wird dieser dann durch die ausgezahlte Vertragssumme getilgt und anschließend ganz normal das Bauspardarlehen zurückgezahlt. Das Problem: Die Umwegskonstruktion verteuert die Finanzierung kräftig. Der Abschluss eines ganz normalen Hypothekendarlehens ist da oft der günstigere Finanzierungsweg. Preisklarheit bringt nur eins: die Berechnung des einheitlichen Effektivzinssatzes für die gesamte Sofortfinanzierung. Bausparkassen, die bei den Konditionen nichts zu verbergen haben, sollten diesen Wert problemlos liefern.

Zuteilung

Ab dem Zeitpunkt der Zuteilung hält die Bausparkasse die Vertragssumme (angespartes Guthaben plus Bausparkredit) zum Abruf bereit. Zwischen dem Stichtag, an dem die notwendige Zielbewertungszahl erreicht wird, und der Zuteilung können je nach Anbieter noch bis zu neun Monate vergehen. Die müssen Bauherren bei der Finanzierungsplanung unbedingt einkalkulieren.