Schrottimmobilien: Die Rückkehr einer beliebten Abzockmasche

(3.12.2006) Es war ein glänzendes Geschäft: In den neunziger Jahren verkauften unseriöse Vermittler an gutgläubige Kapitalanleger mit wenig Eigenkapital überteuerte Eigentumswohnungen. Heute gelten die Objekte als Schrottimmobilien. Die meisten Käufer stehen vor dem finanziellen Ruin, weil sich die Wohnungen, wenn überhaupt, nur schlecht vermieten lassen und sie deshalb ihre Schulden nicht mehr bezahlen können. Die Verbraucherzentrale schätzt die Zahl der bislang Geprellten auf mindestens 300.000, ihnen dürfte ein Schaden von mehreren Milliarden Euro entstanden sein (siehe auch Beitrag "EuGH entscheidet zu Gunsten der Anleger von 'Schrottimmobilien'" vom 26.10.2005 und weiterführende Links).

Jetzt hoffen windige Vermittler auf einen kräftigen Nachschlag: Sie bieten zurzeit wieder verstärkt Schrottimmobilien an, wie mehrere Anlegeranwälte berichten. Der neue Markt ist riesig: Die Erwerber großer Wohnungspakete in Deutschland werden in den nächsten Jahren zumindest teilweise ihre Bestände schrittweise abstoßen - und das gilt als idealer Nährboden für dubiose Drückerkolonnen, die für hohe Provisionen in großem Stil Einzelobjekte an Privatanleger vermitteln wollen.

Diesmal nutzen Vermittler ein neues Verkaufsargument: Sie verweisen auf den ab 2007 von 2,75 auf 2,25 herabgesetzten Garantiezins für Lebensversicherungen, der die Policen weniger attraktiv machen würde. Außerdem argumentieren die Verkäufer mit der "Rentenlücke", die sich durch den Kauf einer vermieteten Immobilie schließen lasse. So wie schon in den neunziger Jahren rechnen sie dabei stets vor, dass sich zusammen mit der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen der Kredit für die Immobilie quasi von selbst finanzieren lasse. Sprüche wie "Die Miete ist die zweite Rente" oder "Immobilien sind immer sicher" haben sich jedoch bei diesen Erwerbermodellen als teurer Trugschluss erwiesen. Denn in vielen Fällen waren die verhökerten Objekte überteuerte Wohnungen in älteren Wohnanlagen beziehungsweise unattraktiven Hochhaussiedlungen, die in einem erbärmlichen Bauzustand waren und hohe Sanierungskosten nach sich zogen.

Anleger sollten sich deshalb vor dem Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage stets vergewissern, ob sie nicht im Begriff sind, einem windigen Vertreter auf den Leim zu gehen. Solche Sprücheklopfer können Anleger schnell enttarnen, wenn sie ihre beliebtesten sechs Tricks kennen:

Erstkontakt per Telefon

Unseriöse Vermittler rufen häufig an, ohne dass dies der Kunde vorher gewünscht hätte. Diese Form der Kaltakquise ist in Deutschland verboten, aber trotzdem sehr beliebt. Gerne berufen sich die Anrufer auf Freunde, Arbeitskollegen oder Vereinskameraden, das soll Vertrauen schaffen. Als Lockvogel operieren die Anbieter häufig mit Begriffen wie "Altersvorsorge optimieren", "Steuern sparen" oder "risikolos". Über die Kosten und die hohen Provisionen für den Vermittler erfährt der Kunde dagegen nichts. Bei solchen unverlangten Anrufen sollten die Angesprochenen am besten gleich auflegen - auch wenn ihnen eine "Sorglos-Immobilie" angepriesen wird.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Immobilienvermittler bieten in der Regel einen Kredit gleich mit an. Einen direkten Kontakt zur Bank gibt es meist nicht. Typisch für den Verkauf von Schrottimmobilien ist auch, dass der Kunde die Wohnung komplett auf Pump kauft. Verkäufer rechnen vor, dass Eigenkapital nicht notwendig sei - und schaffen es so, auch weniger vermögende Kleinanleger anzusprechen.

Lockvogel Steuerersparnis

Bei allen Kapitalanlagen sollte der Grundsatz gelten: Sie müssen sich auch ohne Steuervorteil rechnen! Wer Finanzberatern gegenübersitzt, die unermüdlich auf die mögliche Steuerersparnis hinweisen, sollte die Herrschaften lieber aus dem heimischen Wohnzimmer hinausbitten. Das gilt umso mehr, wenn es um eine womöglich sechsstellige Investition in eine Immobilie geht. 

Löchrige Mietgarantien

Mietpools oder Mietgarantien, mit denen manche Anbieter werben, bieten keine echte Sicherheit. Denn wenn die Mieten länger oder dauerhaft niedriger als kalkuliert ausfallen, gehen die Mietgaranten mangels finanzieller Reserven pleite. Läuft dann noch der Kredit aus und wird die Anschlussfinanzierung teurer, sitzt der Wohnungseigentümer auf einem Fass ohne Boden.

Keine Objektprüfung

Ob eine Wohnung ihren Kaufpreis wirklich wert ist, hängt von ihrem Standort und ihrem Zustand ab. Deshalb gelten hier die gleichen Regeln wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens: Niemals unterschreiben, ohne das Objekt der Begierde vorher genau anzuschauen. Genau dies haben aber die Käufer von Schrottimmobilien in den neunziger Jahren getan, weil die Vermittler immer betonten, dies sei nicht erforderlich. Deshalb unbedingt vorher einen Baufachmann oder Gutachter einschalten und den Kaufpreis mit den ortsüblichen Preisen vergleichen.

Mitternachts-Notare

Vermittler von Schrottimmobilien arbeiten gerne mit sogenannten Mitternachts-Notaren zusammen. Das sind Notare, die mit den Vermittlern Blankotermine am Wochenende oder am späten Abend vereinbaren, ohne dass Käufer und Objektdaten vorher mitgeteilt werden. Haben die Vermittler ein "Opfer" überzeugt, fahren sie mit diesem zum besagten Termin beim Notar vor, der den Immobilienkauf - ohne viel nachzufragen - sofort beurkundet.