Leitregeln für Käufer selbstgenutzter und zu vermietender Immobilien

(13.12.2004) Die Immobilienmärkte in Deutschland bieten mit günstigen Kaufpreisen und niedrigen Zinsen ein attraktives Umfeld für den Kauf von Häusern und Wohnungen, so dass so mancher Bundesbürger darüber nachdenkt , sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen oder Geld in eine zu vermietende Immobilien zu investieren. Die entscheidende Frage dabei lautet: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? Die folgenden Leitregeln sollen einem Häuslebauer oder Käufer helfen:

• Eigenkapital ist das A und O. Die besten Konditionen für's Baugeld gibt es für erstrangige Hypothekenkredite, die bis zu 60 Prozent der Gesamtfinanzierungssumme ausmachen. Ideal ist also ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent! Weniger als 20 Prozent sollten es in keinem Fall sein!
• Anfängliche Tilgung erhöhen. Günstige Zinsen erlauben überschaubare monatliche Raten. Aber: kleine Raten verlängern die Tilgungsdauer, weil der Tilgungsanteil gering bleibt. Es empfiehlt sich also, die günstigen Zinsen zu nutzen, um mit höheren Raten statt einen Prozent (wie üblich) vielleicht zwei oder drei Prozent zu tilgen. Der Kredit ist deutlich schneller abgezahlt.
• Lange Zinsbindung wählen. Wer statt zehn Jahren Zinsbindung sich für 15 oder mehr Jahre festlegt, muß zwar bis zu einem halben Prozentpunkt mehr Zins zahlen, hat aber deutlich mehr Planungssicherheit. Außerdem können bis zur Anschlußfinanzierung mit dann vermutlich höherem Zinsniveau mehr Schulden abgebaut werden. Und sollten die Zinsen doch noch tiefer sinken, so ist in der Regel bei Krediten mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung ein Ausstieg jederzeit nach Ablauf der ersten zehn Jahre möglich.
• "Nebeneinnahmen" berücksichtigen. Gerne werden finanzielle Zuwendungen wie Kindergeld, regelmäßige Geldgeschenke von Eltern oder Fördermittel wie die Eigenheimzulage in die finanzielle Gesamtbetrachtung einbezogen. Aber über kurz oder lang fallen diese Geldquellen weg (nicht selten unerwartet), und dann muß die Finanzierung weiterhin funktionieren!
• Nebenkosten realistisch planen. Nebenkosten in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises sind für Notar und Grundbucheintragung zu veranschlagen, die Grunderwerbssteuer kommt  mit 3,5 Prozent noch hinzu. Oft vergessen werden auch die Aufwendungen für Renovierung, Miete der alten Wohnung, Zwischenfinanzierung oder Makler-Courtage. Solche Nebenkosten sollten vom Eigenkapital abgezogen und eher großzügig einkalkuliert werden.
• laufende Kosten berücksichtigen. Die bisherige Miete kann selten als Grundlage für eine mögliche Kreditrate angesetzt werden. Denn die Nebenkosten eines Eigentümers sind mindestens 20 Prozent höher als die Nebenkosten eines Mieters, weil er zusätzlich Reparatur-Rücklagen bilden muß.

Gerade auch für vermietete Immobilien sind die aktuellen Bedingungen dank steigender Renditen attraktiv. "Wer die aktuellen Investitionschancen nutzen will, sollte auf Nummer sicher gehen und wichtige Tipps beachten. Erwerber von sogenannten 'Schrottimmobilien', also völlig überteuerten Eigentumswohnungen, die in der Vergangenheit von Strukturvertrieben unter dem Vorwand möglicher Steuervorteile als Haustürgeschäft angeboten wurden, haben häufig die einfachsten Grundregeln nicht beachtet", erklärt Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Auch am Jahresende sollten Investoren daher die nötige Sorgfalt bei der Objektauswahl und -Prüfung walten lassen:

• Immobilien nicht ausschließlich aus steuerlichen Gründen erwerben. Eine Immobilie sollte sich auch ohne steuerliche Vorteile rechnen lassen. Dennoch bieten etwa denkmalgeschützte Objekte durch die Sonder-AfA nach § 7i EStG attraktive steuerliche Bedingungen, die mit dem Steuerberater besprochen werden sollten.
• Immobilie vor'm Kauf besichtigen. Diese einfache Grundregel haben in der Vergangenheit Käufer von sogenannten "Schrottimmobilien" oft genug vernachlässigt. Zur Prüfung der baulichen Beschaffenheit kann Ihnen im Zweifel ein Architekt oder Bausachverständiger dienen (siehe auch Meldung "Schlechte Karten für Käufer so genannter 'Schrottimmobilien'" vom 30.9.2004).
• Preisvergleiche anstellen. Baufachleute wie auch qualifizierte Immobilienmakler kennen die ortsüblichen Kaufpreise und die am Markt erzielbaren Mieten. "Schrottimmobilien" wurden in der Vergangenheit meist zu Phantasiepreisen und völlig überhöhten Mieterwartungen kalkuliert bzw. verkauft. Wenn Mietgarantien angeboten werden, die deutlich über der tatsächlichen Marktmiete für vergleichbare Objekte liegen, ist vom Kauf Abstand nehmen. Wegen der häufig unzureichenden Bonität des Garanten sind diese oftmals wertlos.
• Kreditverträge nicht an der Haustür unterschreiben. Wenn dazu überredet werden sollte, weitreichende Vollmachten zum Abschluss von Kauf- und Kreditverträgen zu unterschreiben, ist Vorsicht geboten. Kaufverträge sollten persönlich bei einem Notar abgeschlossen werden.
• Vorsicht, wenn der Verkäufer von Immobilien hohe "Kick-backs", also Rückerstattungen von Teilen des Kaufpreises, anbietet. Sehr oft handelt es sich dabei um Angebote, die mit Kreditbetrug verbunden sind und bei denen die Immobilien erheblich überteuert sind.