Fallen bei Immobilienfinanzierung

(25.11.2006) Wenn es um die Finanzierung der eigenen vier Wände geht, ist Wachsamkeit gefragt. Denn sowohl bei der finanziellen Planung als auch bei der Wahl des Finanzierungskonzepts lauern Fallen. Wer da hineintappt, läuft Gefahr, viel zu viel für sein Wohneigentum zu zahlen oder sogar das ganze Vorhaben später scheitern zu sehen. Wer aber die gefährlichsten Fallen kennt, kann sie gezielt umgehen.

Die Kostenfalle

Die Finanzierung eines Bau- oder Kaufvorhabens sollte möglichst eine Punktlandung sein. Vor allem was die Kalkulation der zu deckenden Gesamtkosten angeht. Wenn zu großzügig kalkuliert wird, springt zwar vielleicht sogar noch ein neues Auto heraus. Sinn und Zweck der Finanzierung kann das aber nicht sein. Ganz zu schweigen von den Zusatzkosten. Wird dagegen zu knapp kalkuliert, drohen finanzielle Engpässe und teurer Nachfinanzierungsbedarf. Abhilfe schafft hier eine detaillierte Kostenermittlung. Professionelle Hilfe können dabei Bauprofis wie Architekten, Bauingenieure oder auch erfahrene Handwerker leisten.

Neben den reinen Bau- oder Anschaffungskosten der Immobilie fallen außerdem diverse zusätzliche Ausgaben an, die das Budget vor allem bei Kaufvorhaben stark belasten.

• Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, berechnet auf den Grundstückskaufpreis oder - beim Hauskauf - sogar auf den gesamten Objektpreis.
• Hat ein Makler die Finger im Spiel, schlägt das je nach Bundesland nochmals mit rund 3,5 bis sieben Prozent vom Kaufpreis zu Buche.
• Rechnet man dann noch die Notar- und Grundbuchgebühren für die Kaufabwicklung (circa 1,5 Prozent vom Kaufpreis) und
• die Grundschuldeintragung für den Finanzierer hinzu (circa 0,5 Prozent der Kreditsumme),

... erhöht sich der Gesamtaufwand schnell um fünfstellige Euro-Beträge. Die müssen natürlich von vornherein mit einkalkuliert sein.

Die Belastungsfalle

Auch Jahre nach dem Einzug kann es für Bauherren und Käufer noch finanziell eng werden. Vor allem dann, wenn die aktuellen Niedrigzinsen nicht lange genug festgeschrieben werden. Denn nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung werden die Karten neu gemischt, sprich die Anschlusskonditionen auf der Grundlage des dann herrschenden Zinsniveaus festgelegt. Liegt der Anschlusszins höher, steigt auch die monatliche Ratenbelastung. Ein Zinsanstieg von zwei Prozentpunkten belastet bei einem 100.000-Euro-Kredit die Haushaltskasse zum Beispiel monatlich mit rund 167 Euro zusätzlich. Abhilfe kann hier die Wahl einer längeren Zinsbindung schaffen; bei der derzeitigen Zinssituation im Normalfall mindestens zehn Jahre.

Sinnvoll ist in Niedrigzinsphasen aber auch die Vereinbarung höherer Tilgungssätze. Das bietet zwei Vorteile: Die Gesamtlaufzeit der Finanzierung - und damit auch deren Kosten - verringern sich deutlich. Außerdem verfügt der Bauherr über einen Belastungspuffer bei einem teureren Anschlusskredit. Dann kann er die Tilgung immer noch senken, um die höhere Zinsbelastung abzufangen.

Die Produktfalle

Auch bei der Wahl der Finanzierungskomponenten können arglose Bauherren viel falsch machen. Vermeintliche Schnäppchen entpuppen sich später nicht selten als Geldvernichter oder gefährliche Risikofaktoren. Vorsicht ist vor allem bei Paketangeboten mit mehreren Finanzprodukten angesagt. Denn provisionshungrige Anbieter verkaufen gerne mehrere Verträge gleichzeitig und täuschen möglicherweise über die Risiken und hohen Kosten der Kombi-Lösungen hinweg. Das gilt vor allem für Tilgungsaussetzungsmodelle, bei denen der Kredit nicht direkt getilgt wird, sondern stattdessen zunächst ein anderer Vertrag - meist eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag - bespart wird. Bei Fälligkeit des Vertrags soll dann das Darlehen mit der Vertragsleistung auf einen Schlag zurückgezahlt werden. Doch das funktioniert nicht immer. Reicht das Kapital nicht aus oder verzögert sich die Vertragsauszahlung, kann das gesamte Finanzierungskonzept ins Wanken geraten. Selbst wenn alles wie geplant klappt, drohen Mehrkosten gegenüber einer einfachen Hypothekenfinanzierung. Denn kaum ein Kunde kennt den tatsächlichen Preis solcher Paketlösungen. Da hilft nur eins: vom Anbieter die Angabe des Effektivzinses für die Gesamtfinanzierung fordern. Wird die verweigert, sollten Bauherren die Finger vom Angebot lassen.

Die Vertrauensfalle

"Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser." Selbst wenn das Lenin-Motto bei weitem nicht für alle Lebenslagen taugt, bei der Immobilienfinanzierung hat es seine Berechtigung. Auch bei langjährigen guten Beziehungen zur Hausbank lohnt es sich, bei der Finanzierungssuche über den Zaun zu schauen. Denn auf dem hart umkämpften Hypothekenmarkt sind Zinsunterschiede von 0,5 und mehr Prozentpunkten an der Tagesordnung. In Euro ausgedrückt geht es angesichts der hohen Kreditbeträge und langen Vertragslaufzeiten dabei nicht um Peanuts, sondern um Kostenunterschiede in fünfstelliger Euro-Höhe. So teuer sollte keinem Bauherren die Treue zur Hausbank wert sein. Selbst wer partout nicht auf den gewohnten Ansprechpartner verzichten will, sollte die günstigeren Konkurrenzangebote zumindest nutzen, um das Erstangebot noch um einige Zehntelprozentpunkte herunterzuhandeln.