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Rat der Immobilienweisen legt das Frühjahrsgutachten 2007 vor

  • 2007 wird weiteres Rekordjahr für Großtransaktionen

(11.2.2007) Auch 2007 wird ein gutes Jahr für die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte sein - davon jedenfalls sind die Autoren des Frühjahrsgutachtens 2007 des von der Immobilien Zeitung ins Leben gerufenen Rats der Immobilienweisen überzeugt. Die Büromärkte können demnach mit konstanten oder sogar leicht steigenden Spitzenmieten und sinkenden Leerständen rechnen. Für den Handelsimmobilienmarkt sei weiter Optimismus angesagt. Die Mehrwertsteuererhöhung bringe nur einen geringen und kurzfristigen Rückgang der Einzelhandelsumsätze, danach soll sich die positive Entwicklung des Jahres 2006 fortsetzen. Nur der Wohnungsmarkt werde erst mittelfristig nachziehen - vorausgesetzt, die konjunkturelle Lage bleibe stabil. Dann sollte auch die "gefühlte Arbeitsplatzsicherheit" und damit die Investitionsbereitschaft in die Zukunft bei den Verbrauchern zunehmen. Allem voran aber sorgen die Investmentmärkte für gute Stimmung.

Investmentmärkte – Portfoliotransaktionen

In drei Sonderkapiteln setzen sich die Gutachter mit den Investmentmärkten, insbesondere mit Portfolioverkäufen und anderen Großtransaktionen auseinander. Dort sind auch die Paket- und sonstigen Großdeals des vergangenen Jahrs mit den Angaben zu Käufer und Verkäufer und dem Verkaufspreis aufgelistet.

2006 hat das Geschehen auf den deutschen Investmentmärkte alle Rekorde gebrochen. Obwohl die Ausgangssituation sich für Anleger aufgrund gestiegener Preise und Zinsen inzwischen deutlich weniger günstig darstellt als noch vor einem Jahr, ist auch für das laufende Jahr mit einem ähnlich großen Investitionsvolumen wie 2006 zu rechnen; "danach dürfte es aber wieder deutlich abflachen", ergänzen die Gutachter. Bei BulwienGesa erwartet man, dass die Nachfrage weiterhin in erster Linie von ausländischen Private-Equity- und Opportunity-Fonds, aber auch wieder vermehrt von deutschen Kapitalanlagegesellschaften getragen werden wird.

Mehr noch als die Büroimmobilien sind 2006 Handelsimmobilien in den Fokus der Anleger gerückt sind. Erstmals dürfte 2006 mit ca. 20 Mrd. Euro mehr Geld in deutsche Einzelhandels- als in deutsche Büroimmobilien investiert worden sein. Die Nachfrage wird auch 2007 unverändert groß bleiben und sich zunehmend auch auf Objekte außerhalb der Hochburgen richten. Die Preise für lohnende Objekte steigen, für Einzelhandelsimmobilienpakete werden zudem grundsätzlich Paketaufschläge bezahlt.

"Wir können keine Paketaufschläge entdecken", schreibt dagegen Harald Simons, der im Rat der Immobilienweisen die Analyse der Wohnportfoliotransaktionen verantwortet. Und anders als bei den Gewerbeimmobilien sind bei den Erstverkäufen von Wohnungspaketen keine steigenden Preise festzustellen. Was die bewegten Volumina angeht, wurde der Höhepunkt bei den Wohnungspaketverkäufen bereits 2004 und 2005 erreicht, damit ist der Zenit in diesem Bereich des deutschen Investmentmarktes inzwischen überschritten.

Büromarkt

Der deutsche Büromark befindet sich laut Hartmut Bulwien, der im Rat der Immobilienweisen über die Büromärkte berichtet, inzwischen eindeutig auf Erholungskurs. Die wieder anziehende Konjunktur in Deutschland habe 2006 erneut für einen wenn auch moderaten Zuwachs der Bürobeschäftigtenzahlen gesorgt. Die hohen Büroflächenumsätze sind nicht mehr nur durch Flächentausch zustande gekommen, die verhaltene Bautätigkeit der vergangenen Jahre stützt die Preise zumindest von guten Objekten in guten Lagen, so dass zumindest punktuell - etwa in München, Frankfurt und Hamburg - wieder steigende Spitzenmieten erzielt wurden. Der Leerstand geht insgesamt leicht zurück, allerdings nur bei guten Objekten in guten Lagen, während Objekte in schlechterer Lage und/oder mit schlechterem Ausstattungstandard es immer schwieriger haben, Mieter zu finden. Im laufenden Jahr 2007 werden sich diese Trends fortsetzen.

Einzelhandelsimmobilienmarkt

Nachdem die "Sonderkonjunkturen" des vergangenen Jahres - die Fußball-Weltmeisterschaft und die Vorzieheffekte aufgrund der Erhöhung der Mehrwertsteuer zu Jahresbeginn - weniger stark ausgefallen sind als erwartet, rechnet Olaf Petersen von GfK GeoMarketing mit einem nur kurzfristigen Rückgang der Einzelhandelsumsätze im ersten Quartal 2007. Danach aber und auch über das Jahr 2007 hinaus sieht er gute Aussichten für ein reales Umsatzwachtum von 0,5% bis 1,5%, von dem der Einzelhandel - wenn auch je nach Sortiment, Betiebsform und Standort sehr unterschiedlich - profitieren kann.

Wohnimmobilienmarkt

Im Vergleich zum Jahr 2005, das von Vorzieheffekten aufgrund der Abschaffung der Eigenheimzulage geprägt war, ist für das Jahr 2006 von einer geringeren Wohnungsbautätigkeit auszugehen. Vor allem zeigten sich Investoren angesichts des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs weiterhin verhalten, obwohl der Wohnungsmarkt noch über Jahre hinweg wachsende Haushaltszahlen zu bedienen hat. Mittelfristig wird sich aber eine positive Konjunkturentwicklung auch auf den Wohnungsbau positiv auswirken.

Das Frühjahrsgutachten 2007 des "Rates der Immobilienweisen" wurde am 7. Februar 2007 auf dem Immobilienkongress Quo Vadis in Berlin präsentiert. Es enthält eingebettet in eine volkswirtschaftliche Gesamtbetrachtung eine aktuelle Bestandsaufnahme sowie Prognosen über die künftige Entwicklung auf den Wohn-, Büro- und Handelsimmobilienmärkten Deutschlands (Mieten, Preise, Leerstand, Fertigstellungen etc.) sowie eine Analyse des aktuellen Investment-Booms ausländischer Investoren in Deutschland. Vertiefende Einzelbetrachtungen widmen sich den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Zusätzlich zu den Marktberichten beschäftigen sich die Gutachter mit dem Sonderthema "Portfolioverkäufe und andere Großtransaktionen" - gesondert dargestellt für die Märkte für Büro-, Handelsund Wohnimmobilien.

Das 149-seitige  Gutachten kann zum Preis von 99 Euro inkl. MwSt. bestellt werden bei (Lieferung per Nachnahme oder gegen Bankeinzug. Porto zahlt der Verlag):

Immobilien Zeitung
Postfach 3420
65024 Wiesbaden,
Fax 0611-97326-31

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