Verjährungsfristen beachten, Ansprüche sichern!

(11.11.2007) In wenigen Wochen, zum Jahresende, verjähren viele Ansprüche. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. "Wer jetzt beispielsweise als Handwerker oder Architekt noch offene Rechnungen aus dem Jahr 2004 nicht durchsetzt, der kann leer ausgehen", warnt Rechtsanwältin Heike Rath, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der ARGE Baurecht. Juristen unterscheiden zwei Arten von Ansprüchen:

• Zum einen die so genannten Vergütungsansprüche,
• zum anderen die Gewährleistungsansprüche.

Bei den Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. "Vergütungsansprüche", erläutert Baujuristin Rath, "verjähren grundsätzlich nach drei Jahren." Wobei die Verjährung in der Regel am Schluss des Jahres beginnt, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Die eigentliche Verjährungsfrist läuft dann stets ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Wurde der Bau beispielsweise im August 2004 abgenommen, dann endet die Verjährungsfrist für die Vergütung jetzt am 31. Dezember 2007.

Häufig vereinbaren aber die Vertragspartner in ihren Vertragsbedingungen, dass der Unternehmer eine Rechnung stellen muss. In diesen Fällen kommt es dann für die Verjährung auf das Jahr an, in dem die Rechnung gestellt wurde. Das gilt auch bei Architekten und Ingenieuren, für die das besonders gesetzlich vorgeschrieben ist. Wurde die Architektenrechnung für den 2004 fertig gestellten Bau beispielsweise erst im Frühjahr 2005 gestellt, dann verjähren die Vergütungsansprüche des Planers entsprechend später, und zwar zum 31. Dezember 2008. Fachleute nennen das Ultimoverjährung. Besonders Architekten, Fachplaner und Baufirmen müssen also diese Fristen beachten, wenn sie nicht auf unbezahlten Rechnungen sitzen bleiben wollen.

Während Vergütungsansprüche grundsätzlich zum Jahreswechsel verjähren, beginnt die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche immer mit der Bauabnahme, also während des ganzen Jahres. "Das Tückische an Baumängeln ist, dass man sie häufig erst nach einiger Zeit entdeckt. Am Anfang glaubt man, alles sei in Ordnung. Später stellt man dann fest, dass dies ein Irrtum war. Viele Leute sprechen daher vom "verdeckten" Mangel. Das ist aber der "normale" Mangel, für den der Unternehmer noch längere Zeit einstehen muss", erläutert Rechtanwältin Rath.

"Als Faustregel gilt: Die Einstandspflicht besteht fünf Jahre, wobei die Frist nicht am Jahresende zu laufen beginnt, sondern stets mit der Abnahme", gibt Heike Rath an. "Hat ein Auftraggeber einen Bau also am 1. Dezember 2002 abgenommen, dann endet die Gewährleistungsfrist jetzt am 1. Dezember 2007. Bauherren müssen diese Fristen im Auge behalten und Mängel rechtzeitig vor dem Ablauf der Frist geltend machen."

"Hausbesitzer und Unternehmer sollten nicht bis zum letzten Tag warten, um ihre Rechte geltend zu machen. Besser ist es, sie gehen sofort zum Baujuristen, nachdem sie einen Mangel am Gebäude entdeckt haben, oder spätestens einige Wochen vor Ablauf der Frist. Dann bleibt genug Zeit, die Rechte zu sichern", empfiehlt Heike Rath. "Denn es reicht nicht, einfach nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht", warnt die Baurechtlerin. "Wenn die Verjährung droht, müssen grundsätzlich gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Und dabei kann nur der Anwalt helfen."