Zwischentief bei den Baugeldzinsen

(12.7.2009) Die Abwärtskorrektur an den Börsen und aufkommende Zweifel an einer raschen Konjunkturerholung haben in den vergangenen Wochen die Nachfrage am Anleihemarkt gestützt und damit zu sinkenden Zinsen geführt. Besonders bei kurzen Laufzeiten, dort wo Investoren ihre liquiden Mittel parken, ist es zu einem deutlichen Zinsrückgang gekommen. Dies beruht nicht zuletzt darauf, dass die meisten Anleger die Aussagen der Europäischen Zentralbank (EZB) so interpretieren, dass es bis weit in das Jahr 2010 hinein keine Leitzinserhöhung im Euroraum geben wird.

Die Zinsen für lange Laufzeiten bilden sich dagegen abhängig von Angebot und Nachfrage am Staatsanleihenmarkt. Dabei hängt die Nachfrage wiederum stark von den zukünftigen Inflationserwartungen und vom zukünftig erwarteten Angebot an neuen Anleihen ab. Das zukünftige Angebot ist heute schon klar: Es wird aufgrund der enorm ausufernden Staatsdefizite als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise in den kommenden Jahren einen historisch nie dagewesenen Finanzierungsbedarf der öffentlichen Hände geben. Damit ist eine Flut von neuen Anleihen vorgezeichnet.

Offen bleibt damit noch die Einschätzung der zukünftigen Inflationsentwicklung und damit die Frage, welche Zinsniveaus für Investoren trotz des enormen Angebots attraktiv genug sind, um gekauft zu werden. Investoren, die Deflation erwarten, finden die heutigen langfristigen Zinsen immer noch attraktiv. Jene, die eine Normalisierung der Konjunkturentwicklung erwarten und ein baldiges Ende der Rezession sehen, können 10-jährige Bundesanleihen bei 3,30% nicht kaufenswert finden. Und diejenigen, die sogar eine stark steigende Inflation befürchten, nutzen jede Gelegenheit, um festverzinsliche Anleihen zu verkaufen. Damit wird auch klar: Nur wer heute auf ein Deflationsszenario setzt, kann sinkende Langfristzinsen erwarten. Im Umkehrschluss heißt das für Baufinanzierungskunden daher: Der aktuelle Zinsrückgang ist nur temporär und sollte daher konsequent genutzt werden, um die niedrigen Kreditzinsen für 10 Jahre oder länger festzuschreiben.

Auch Kombinationen von 5- und 15-jährigen Zinsbindungen können sinnvoll sein, um die monatliche Belastung zu senken. Wenn man von der derzeit steilen Zinskurve Nutzen ziehen möchte, bieten sich Kombinationen mit 5-jährigen Laufzeiten oder so genannte 50/50 Kombi-Darlehen an, die von den niedrigen Geldmarktzinsen profitieren. Dabei kann die Sicherheit einer Festzins-Tranche, z.B. mit einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, mit den tiefen Zinsen einer EURIBOR-Tranche kombiniert werden. Damit verringern sich die monatlichen Belastungen deutlich. Auch eventuell weiter sinkende Geldmarktzinsen führen durch die quartalsweise Anpassung der variablen Tranche direkt zu besseren Konditionen. Die variable Tranche kann aber auch zukünftig in ein Festzinsdarlehen gewandelt werden, so dass später Zinssicherheit erreicht wird. Zum Zinsanpassungstermin kann die variable Tranche zudem teilweise oder ganz getilgt werden. Damit entsteht große Flexibilität. Ebenso gefragt sind derzeit so genannte Volltilger-Darlehen, die einen durchgehenden Zinssatz bis zur endgültigen Rückzahlung bieten. Die höhere Tilgung führt dabei aufgrund der steilen Zinskurve zu Konditionsvorteilen. Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung erscheint gerade in diesen unsicheren Zeiten die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und noch dazu die langfristig attraktivste Altersvorsorge. Interhyp empfiehlt daher in dieser Phase eher mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie im Gegensatz zu vielen Anlageformen hohe Kalkulationssicherheit bietet.