Wohneigentum 2013 für Durchschnittsverdiener zumeist machbar

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(15.12.2013) Das Jahr 2013 hat in Deutschland insgesamt wei­tere Fortschritte bei der Bezahlbarkeit eigener vier Wände für breite Schichten der Bevölkerung gebracht. Zugleich sind re­gionale Unterschiede stärker geworden. Wie das Berliner For­schungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, benötigt man in München und im Land­kreis Miesbach mehr als das doppelte Durchschnittseinkom­men*), um dort die Hürde ins Wohneigentum zu nehmen. In den meisten Regionen reichen dagegen mittlere Einkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims völlig aus. In man­chen ostdeutschen Landkreisen ist sogar weniger als ein Vier­tel des Durchschnittseinkommens nötig.

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica aktuelle Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfami­lienhäuser aus den ersten drei Quartalen des Jahres 2013 verknüpft und das Mindest­einkommen, das zum Erwerb einer Immobilie in einer Stadt bzw. im Landkreis benötigt wird, mit dem jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der Wohneigentumserwerb in der Region für die Berliner Forscher dann machbar, wenn ...

• bei einem Eigenkapital in Höhe lediglich eines Jahresnettoeinkommens
• die Finanzierungsbelastung von insgesamt 6 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung ) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Den LBS-Experten ist dabei bewusst, dass Gebrauchterwerber häufig zusätzlich Mo­dernisierungsaufwand bewältigen müssen. Auf der anderen Seite bleibt bei den stan­dardisierten Modellrechnungen von empirica unberücksichtigt, dass gerade in vielen teureren Wohnregionen meist auch preisgünstigere Eigentumswohnungen als Alterna­tive zur Verfügung stehen. Letztlich, so LBS Research, ist die Frage der Bezahlbarkeit immer eine Frage des Einzelfalls, nicht nur was das Einkommen und das vorhandene Eigenkapital angeht, sondern vor allem auch die Verfügbarkeit von geeigneten Objek­ten. Doch regionale Marktinformationen wie die hier vorliegenden seien für eine Orien­tierung sicherlich hilfreich.

Wegen der erheblichen Immobilienpreisunterschiede in Deutschland liegen die von em­pirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber in einer gro­ßen Spanne ...

• von fast 9.800 Euro im Landkreis Starnberg oder knapp 8.800 Euro in München und Miesbach
• bis zu lediglich 500 Euro im Kyffhäuserkreis.

Im Voralpenland ist die Finanzierungslast also bis zu fast 20-mal so hoch wie in Teilen der neuen Länder. Die Auswertung zeigt aber nach Auskunft der LBS-Experten auch, dass die Unterschiede bei den Schwellen zum Wohneigentum für Kaufinteressenten in den verschiedenen Regionen Deutschlands nicht so groß sind, weil auch die typischen Einkommen von einer Region zur anderen deutlich abweichen.

Deshalb ist auch in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf das lokale Durch­schnittseinkommen gefordert. Denn hier werden mit 5.650 Euro auch die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der Hochtaunus-Kreis, wo aber die ortsüblichen Immobilien weit weniger kosten und deshalb schon Durchschnittseinkommen für die Finanzierung ausreichen. Bezogen auf die regionalen Einkommen liegt die Finanzierungsbelastung für gebrauchte Eigen­heime in der bayerischen Metropole München am höchsten, gefolgt vom Landkreis Miesbach, Freiburg sowie den Voralpenkreisen Garmisch-Partenkirchen und Bad Tölz-Wolfratshausen sowie Frankfurt. Auf Platz 10 findet sich mit Dresden auch eine ost­deutsche Metropole unter den relativ teuersten Regionen.

Mittlerweile wird nach Auskunft der LBS-Experten unter den über 300 Landkreisen nur noch in 18 mehr als das Durchschnittseinkommen für die Finanzierung orts­üblicher Objekte verlangt. Neben dem Voralpenraum betrifft dies nur noch den Boden­seekreis und Lindau sowie den Main-Taunus-Kreis. In den allermeisten Kreisen aber liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Unter den - unter Berücksich­tigung der Einkommen - zehn günstigsten Kaufregionen sind nicht nur neue Länder vertreten, sondern auch Nordbayern und Nordhessen.

Wie LBS Research ergänzend betont, sind die eigenen vier Wände inzwischen auch in zwei von drei kreisfreien Städten sogar für Durchschnittsverdiener finanzierbar. Zu den noch relativ "teuren" Städten gehören dagegen neben einer Reihe süd- und süd­westdeutscher Großstädte, der "Rheinschiene" in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin außer Dresden auch einige weitere ostdeutsche Städte wie Potsdam, Rostock, Leipzig oder Erfurt, Jena und Weimar.

Im Vergleich zur Analyse aus dem Jahre 2011 haben sich nach den empirica-Zahlen die Bedingungen für Wohneigentumsinteressenten noch einmal verbessert - siehe auch Baulinks-Beitrag „LBS: Mehr Wohneigentum ist machbar“ vom 13.2.2012. Denn die Objektpreise sind zwar - wenn auch regional differenziert - gestiegen, aber in der Regel auch die Einkommen. Und vor allem sind die Finanzierungskonditionen historisch niedrig und bleiben damit ein überzeugendes Kaufargument für Interessenten.