Rat der Immobilienweisen: „Trotz gestiegener Preise keine Blase“

(17.2.2014) Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Bal­lungsgebieten sind keine Anzeichen für eine Spekulationsblase. Die Preissteigerungen sind fundamental begründet. Sie sind die Konsequenz der gestiegenen Nachfrage, be­schränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen. Zu diesem Ergebnis kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) am 11.2. an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat:

Foto: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss / Gerald Schmidt (Bild vergrößern)

„Es gibt keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Auch die steigenden Kauf- und Mietpreise sind kein Grund für politischen Aktionismus. Gerade mit Blick auf die woh­nungspolitischen Vorhaben im Koalitionsvertrag ist es wichtig, dass wir die Entwick­lung auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Basis solider Daten diskutieren und keine vorschnellen Entscheidungen treffen“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner bei der Übergabe.

Die Preissteigerungen seien zwar zum Teil erheblich, blieben aber regional begrenzt - insbesondere auf die Zentren der Großstädte. Und dort seien sie auf die hohe Nach­frage bei gleichzeitig geringem Angebot zurückzuführen. „Die Ausweitung des Kredit­volumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen“, erklärte der Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Ent­wicklung untersucht hat.

Auch für Professor Harald Simons, der speziell die Wohnungsmärkte analysiert hat, ist keine Basis für eine Immobilienblase zu erkennen: „Die inflationsbereinigten Angebots­preise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“ Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bleibe weiter im Rahmen:

• Der Preis für eine mittlere, 125 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung läge 2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen.
• 2005 waren es 7,85 Jahreseinkommen.

Zudem gebe es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittle­rer Miete. Bei einer typischen Blasenbildung würden die Kaufpreise den Mieten davon­laufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führe. In den Zentren der Großstädte sei es zwar zu einem leich­ten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liege sie aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden kön­ne.

„Trotz steigender Mieten Mietpreisbremse kontraproduktiv“

• Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um 3 Prozent gestiegen und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06.
• Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5 bzw. 4,3 Prozent.
• Im deutschen Mittel sind die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen damit ver­gleichsweise niedrig.
• 2014 werden die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussicht­lich um 3 Prozent nominal steigen.

Das Wohnungsangebot konnte mit dem Anstieg der Haushaltszahlen nicht Schritt hal­ten. „Die Preissteigerungen dürften sich verstärken, weil die angekündigten politischen Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt für Unsicherheit sorgen“, prognostizierte Simons. Eine Obergrenze für Mieten, wie sie laut Koalitionsvertrag für angespannte Wohnungs­märkte ermöglicht werden soll, hält der Rat der Immobilienweisen für kontraproduktiv. Eingriffe in die Preisbildung seien zwar kurzfristig für einige Mieter erfreulich, würden die Wohnraumversorgung jedoch mittel- bis langfristig verschlechtern: Professor Feld erklärte, dass Preise, die künstlich niedrig gehalten werden, ...

• zu einer höheren Nachfrage durch Zuwanderung führen und
• gleichzeitig zu weniger Neubau und Sanierung durch Investitionszurückhaltung.

Eine Mietpreisbremse und die unzureichende Umlagefähigkeit von Modernisierungskos­ten - beides im Koalitionsvertrag vorgesehen - würden nicht dazu führen, dass das Wohnungsangebot steigt. „Eine Mietpreisbremse kann das Angebot nicht ausweiten. Um mehr Angebot zu schaffen, sind vor allem steuerliche Anreize notwendig. Dafür gibt es leider keine politische Mehrheit in der Regierungskoalition“, sagte auch Micha­elKiefer, Chefanalyst und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24. „Die Po­litik sollte auf den Ratschlag der Immobilienweisen hören. Nur wenn mehr gebaut und weniger reguliert wird, lassen sich die Probleme in den angespannten Wohnungsmärk­ten lösen“, so ZIA-Präsident Mattner.

Gute Perspektiven für Büromärkte

Zusammenfassung des Frühjahrsgutachtens
  

Das Jahr 2013 war für die deutschen Büroimmobilienmärkte durchweg positiv. Die Bürobeschäftigung, das Investmentvo­lumen, die Miet- und Kaufpreise, die Flächennachfrage sowie die Anzahl der Fertigstellungen legten im Vergleich zum Vor­jahr zu und die Leerstände konnten reduziert werden. „Die positive Entwicklung auf den Büromärkten hält an. Wir gehen von einem sehr erfolgreichen Jahr 2014 aus“, sagte Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa.

Die langsame Erholung der Weltwirtschaft und die anhaltend positive Entwicklung der Binnenwirtschaft sorgten auf den Bü­romärkten für eine anziehende Konjunktur. Basis für die posi­tive Entwicklung sei ein weiterer Anstieg der Bürobeschäfti­gung um 0,76 Prozent gewesen. An den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düssel­dorf, Köln und Stuttgart sei das Wachstum mit 1,54 Prozent besonders stark ausge­prägt gewesen. Für 2014 werde bundesweit eine weitere Zunahme um 0,86 Prozent erwartet. Die Prognose für die großen Agglomerationen liegt bei plus 1,61 Prozent. Sie profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer.

Risiken liegen laut Gutachten in der heimischen Wirtschaftspolitik: Die Einführung des Mindestlohns würde einen Paradigmenwechsel in der deutschen Wirtschaftsgeschich­te bedeuten, der sich als Hemmnis für den Arbeitsmarkt erweisen könne. Latent läh­mend wirken weitere Signale aus dem Koalitionsvertrag, wie vorgezogene Rentenbe­zugszeiten und Ausweitung einiger Sozialleistungen. Damit steigen die Herausforde­rungen für die Aufrechterhaltung des Wohlstands bei einer alternden Bevölkerung zu­sätzlich an.

Einzelhandel bekommt Online-Handel zu spüren

Der Einfluss des Online-Handels auf den stationären Handel macht sich immer stärker bemerkbar. „Zum ersten Mal in der Geschichte wird der Umsatz des stationären Ein­zelhandels sichtbar Anteile an den Online-Handel verlieren“, prophezeite Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK. Das Frühjahrsgutachten geht von einem Rück­gang des Einzelhandelsumsatzes in Verkaufsräumen um 1 Prozent auf 408 Milliarden Euro aus. Dennoch bleibe der stationäre Handel die wichtigste Säule des Einzelhan­dels. „Der Online-Kanal macht den Markt einfach enger“, erklärte Jahn.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich mit einem Transaktions­volumen von 8,7 Milliarden Euro davon unbeeindruckt. Für 2014 erwartet CBRE sogar einen leichten Anstieg des Transaktionsvolumens auf 9 bis 10 Milliarden Euro. „Wach­sende Online-Anteile werden nicht als Bedrohung gesehen“, gab Jahn aber Entwar­nung. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch, dabei vor allem nach der Spitzen-Assetklasse Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Preise im Core-Segment geraten zunehmend Fachmarktzentren in den Blickpunkt. Hier erwarten die Gutachter ein wachsendes Investitions- und Modernisierungsinteresse.