„Markt für Wohnimmobilien 2013“: Anstieg der Hauspreise bis Ende 2013 um rund 3%

(5.5.2013) Die Belebung des deutschen Wohnungsmarktes hat nach der aktuellen Erhebung der Landesbausparkassen (LBS) inzwischen fast alle Teilbereiche und Regionen erreicht. „Auch jetzt bleiben die Preissteigerungen aber im Rahmen“, so Ver­bandsdirektor Hartwig Hamm am 3.5. bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2013“. Zwar schätz­ten die Experten von LBS und Sparkassen den Preisanstieg bis zum Jahresende auf 2 bis 4 %. Dies liege aber durchaus noch auf der Linie der allgemeinen Preis- und Einkommensentwick­lung. Auswüchse bei den Immobilienpreisen seien weiter nur durch mehr Neubau zu vermeiden. „Die Politik kann hierfür mit lokalen Initiativen die nötigen Akzente beim Bauland und bei der För­derung setzen“, so Hamm.

„gesunde Aufholentwicklung“

Der LBS-Sprecher rief zugleich in Erinnerung, dass selbst nach der jüngsten Nachfra­gebelebung die Preise zumindest im Bereich der gebrauchten Eigenheime und Eigen­tumswohnungen - mit Ausnahme der süd- und süd-westdeutschen Städte - auch im Frühjahr 2013 kaum höher seien als vor zehn Jahren. Im Vergleich zu 2003 hätten al­lerdings vor allem die Preise neuer Eigentumswohnungen fast überall deutlich angezo­gen; sie entstünden jetzt zunehmend in den Ballungsräumen und Metropolen und wie­sen teils auch eine bessere bauliche Qualität auf. "Ingesamt erleben wir damit immer noch eine gesunde Aufholentwicklung, ganz im Gegensatz zur Situation in manchen Nachbarländern", so Hamm.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen, die mit 35.000 vermittelten Objekten (im Jahre 2012) mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands sind. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über typische Preise für verschiedene Objektkategorien in mittleren bis guten Lagen und außerdem über die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente, aktuell in rund 860 Städten Deutschlands.

Umland der Metropolen besonders teuer

Enorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es nach LBS-Angaben traditionell bei den gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, meist in attrakti­ver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundes­deutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 850.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstäd­ten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgt bei den Großstädten der Südwes­ten und der Süden mit ...

• Wiesbaden (750.000 Euro),
• Regensburg (650.000 Euro),
• Stuttgart (610.000 Euro) sowie
• Heidelberg (580.000 Euro).

Teils noch teurer sind Immobilien im attraktiven Umland der Metropolen. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,1 Millionen Euro sogar den Rekordpreis auf. Aber auch in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 535.000 Euro um 100.000 Euro teurer als in Düsseldorf, in Kronberg mit 680.000 Euro rund 200.000 Euro teurer als in Frankfurt. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in touristisch geprägten Regionen. So ragt im Voralpenraum Starnberg mit 900.000 Euro heraus, am Bodensee Konstanz und Lindau mit 690.000 bzw. 605.000 Euro.

Relativ günstige Halbmillionen-Städte

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillio­nen-Städte, bei denen gebrauchte Einfamilienhäuser relativ günstig zu haben sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund, Essen und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 210.000 und 280.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 150.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden und Westen (Bremerhaven mit 115.000 Euro und Gelsenkirchen mit 170.000 Euro). In den Mittelstädten markiert Weißenfels mit 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Preise von Reiheneigenheimen „alles andere als schlecht“

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Ex­perten zuletzt gestiegen. „Trotzdem sind gerade hier die Einstiegspreise für Wohnei­gentumsinteressenten immer noch alles andere als schlecht“, so Hamm. Denn in West­deutschland bewegten sie sich im Durchschnitt in Groß- und Mittelstädten um 220.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 140.000 bis 180.000 Euro. Ledig­lich in den süddeutschen Städten signalisiere der auf 330.000 Euro gestiegene Durch­schnittspreis vielerorts echte Engpässe: So koste selbst "in der Reihe" ein neues Ei­genheim in München 690.000 Euro, in Stuttgart 480.000 und in Regensburg 475.000 Euro. Die Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangiere aber im Bereich von 145.000 bis 250.000 Euro (Leipzig, Bremen, Dortmund, Hannover, Essen, Dresden und Berlin).

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse auch bei gebrauchten Rei­henhäusern, im Schnitt allerdings mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von 10 bis 20 Prozent. „Vereinzelt sind sie freilich - wegen ihrer guten innerstädtischen La­ge - sogar teurer als Neubauobjekte, etwa in Bonn“, so Hamm.

Eigentumswohnungen mit merklich steigenden Preise

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts jetzt wieder merklich steigende Preise. Vor allem an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen und Universitätsstädten sei Wohneigentum auf der Etage eine re­alistische Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Auch hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 6.400 Euro pro Quadratmeter den deutschen Spitzenwert, gefolgt von Gauting (5.250 Euro) und Starnberg (5.200 Euro), noch vor München (4.800 Euro) oder Hamburg (3.750 Euro). "Der Blick aufs Wasser hat aber auch in Eckernförde (mit 3.200 Euro) seinen Preis", sagte Hamm. Bei den großen Metropolen liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch in den Ruhrgebiets­städten Dortmund und Essen in einer moderaten Bandbreite von 1.800 bis 2.500 Euro.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zuneh­mende Nachfrage fest. Derzeit betrage aber der Abschlag für gebrauchtes Wohnei­gentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten immer noch 35 bis über 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um die Marke von 1.000 Euro und lediglich im Süden bereits wie­der bei fast 1.800 Euro. "Vor allem bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner damit nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen", machte der Verbandsdirektor deutlich.

Bauland-Preise zwischen 1.100 und 100 Euro/m²

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS noch nicht mit einer Ausweitung des An­gebots. Deshalb sei der Quadratmeter Grund und Boden gerade in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 380 Euro merklich teurer als im Vorjahr - und koste zu­gleich dreimal so viel wie im Norden (120 Euro) und über fünfmal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisierten die Spitzenpreise in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.100 Euro) samt einigen Umlandge­meinden, Stuttgart (800 Euro) oder Heidelberg (680 Euro). Laut LBS-Immobilienpreis­spiegel ist in vielen Mittelstädten und mancher Großstadt (Cottbus, Salzgitter, Bre­merhaven, Chemnitz) Bauland jedoch für 100 Euro pro Quadratmeter, mancherorts sogar für weniger zu haben.

Die Markteinschätzung der LBS-Experten macht die Ursachen für die aktuellen Knapp­heiten und Preissteigerungen überdeutlich:

• Zum einen nimmt die Nachfrage noch deutlich zu, gespeist von der relativ güns­tigen Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung, wieder wachsender Zuwan­derung, großen Studentenjahrgängen sowie der Attraktivität der sicheren Anla­geform "Immobilie" bei niedrigen Zinsen.
• Zum anderen hat sich das Angebot noch nicht genug ausgedehnt und bleibt nach Angaben des LBS-Verbandsdirektors eng, gerade auch im Gebäudebe­stand.

Zu Recht richte sich die wohnungspolitische Diskussion deshalb vorrangig auf die Fra­ge, wie mehr Neubau in den Schwerpunkten der Nachfrage mobilisierbar ist - Miet­wohnungen, ebenso wie bezahlbares Wohneigentum, vor allem für Familien mit Kin­dern. Lokale Bündnisse für den Wohnungsbau können nach Hamms Worten hier Ab­hilfe schaffen, mit den nötigen Akzenten bei der Baulandausweisung und -mobilisie­rung sowie mit gezielten Förderanreizen.

Das Nachschlagewerk "Markt für Wohnimmobilien 2013 - Daten, Fakten, Trends" kann kostenlos per E-Mail an LBS angefordert werden.