ifo Forschungsbericht: Einkommen junger Haushalte beeinflusst den Wohnimmobilienmarkt

(30.7.2004) Die Dynamik des Wohnimmobilienmarktes wird insbesondere durch die Veränderung der Einkommen junger Haushalte bestimmt. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie des ifo Instituts über "Fluktuationen des Wohnimmobilienmarktes", in der ein für die USA und Großbritannien entwickelter mikroökonomisch fundierter Modellansatz auf die deutschen Verhältnisse übertragen und mit eigens hierfür zusammengestellten Daten überprüft wurde. Den Einfluss des Einkommens junger Haushalte erklären die Autoren mit deren Kreditbeschränkung. Steigt das Haushaltseinkommen, lockert sich die Kreditbeschränkung, und die Nachfrage nach preiswerten Einstiegsimmobilien steigt. Der Preisanstieg konzentriert sich zunächst auf das untere Ende der "Eigentumsleiter", doch wirkt er sich über eine Substitutionskette auch auf die Preise größerer und höherwertiger Wohnimmobilien aus.

Die Autoren belegen einen positiven Zusammenhang zwischen dem allgemeinen Einkommensniveau, den Immobilienpreisen für Eigenheime und Wohnungen und der Zahl der Immobilientransaktionen, wie er auch in den USA und Großbritannien beobachtet wurde. Bemerkenswert ist, dass in Deutschland die Preise von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen (aber auch von Gewerbeimmobilien) seit 1975 langsamer gestiegen sind als der Preisindex für die Lebenshaltung. Zwischen 1975 und 2002 stiegen die Preise von Reihenhäusern um 78 % und jene von Eigentumswohnungen um 102 %. Das entsprach einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme von 2,1% bzw. 2,6%. Die Lebenshaltungskosten waren demgenüber in derselben Zeitspanne um durchschnittllich 2,7% gestiegen.

Die Preise für Wohnimmobilien entwickeln sich in Schüben. Wenngleich die Schwankungen der Preise in Deutschland deutlich geringer sind als in den meisten europäischen Nachbarländern, haben sie erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftstätigkeit, insbesondere über das Konsumverhalten der privaten Haushalte und die Bauinvestitionen. Knapp 85% des gesamtwirtschaftlichen Netto-Kapitalstocks sind Bauten, von denen mehr als die Hälfte (58%) auf Wohngebäude entfällt. Angesichts dieser Verhältnisse halten es die Autoren für nicht akzeptabel, dass amtliche Daten zu Preisen und Umsätzen im Immobiliensektor fehlen. Sie fordern ein neues amtliches Berichtssystem, um die Wissenslücke zu schließen.