Kostengünstiges Bauen stabilisiert Eigentumsbildung

• Neubaukosten für Einfamilienhäuser 6,5 Prozent niedriger als 1995
• In neuen Ländern Reihenhaus-Baupreise weit unter 1.000 Euro pro Quadratmeter

(4.7.2004) Deutschland als einsamer Weltmeister bei Anspruchsniveau und Kosten im Wohnungsbau? Dieses Vorurteil muss revidiert werden. Während sich im benachbarten Ausland die Immobilienpreise binnen weniger Jahre fast verdoppelt haben, sind sie hierzulande ausgesprochen stabil geblieben. Die Bauherren von Einfamilienhäusern sind zunehmend preisbewusst und sparen nach Möglichkeit offenbar auch an der Ausstattung. Bei allen Gebäudetypen sind die Baukosten für die Quadratmeter Wohnfläche nach einer Analyse von LBS Research auf Basis der jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes im Jahre 2002 deutlich niedriger gewesen als sieben Jahre zuvor (vgl. Grafik). Im Schnitt werden um 6,5 Prozent niedrigere Kosten veranschlagt (West: minus 5,9 Prozent; Ost: minus 15 Prozent).

Die Kosteneinsparung fällt in den neuen Ländern deutlicher aus als in Westdeutschland. Besonders markant ist der Abstand bei der günstigsten Bauform, dem Reihenhaus. Hier werden im Osten mit 940 Euro pro Quadratmeter 20 Prozent weniger veranschlagt als in den westlichen Bundesländern (mit 1.168 Euro pro Quadratmeter). Auch bei den Doppelhäusern geht die Kostenentwicklung in Ostdeutschland mittlerweile deutlich nach unten, fast auf die 1.000-Euro-Marke zu. Bei freistehenden Einfamilienhäusern lagen die kalkulierten Kosten 2002 in Ostdeutschland bei 1.091 Euro, verglichen mit 1.306 im ehemaligen Bundesgebiet.

Da gleichzeitig im Osten die Eigenheime - und zwar in allen Gebäudetypen - im Schnitt um rund 15 Prozent kleiner ausfallen, haben Bauherren dort insgesamt nur rund 70 Prozent der "Westpreise" zu veranschlagen gehabt. Hinzu kommen deutliche Preisunterschiede beim Bauland, das in Ostdeutschland selbst in Mittel- und Großstädten für relativ gute Bedingungen für die Schaffung von Wohneigentum sorgt. Dies erklärt, warum vor allem jüngere Haushalte in den neuen Ländern bei der Wohneigentumsbildung bereits weitgehend aufholen konnten.

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Ostdeutschland hat eine Wohnfläche von durchschnittlich 123 Quadratmetern und kostet 134.500 Euro (minus 15,9 Prozent im Vergleich zu 1995). Im Westen erreicht die Wohnfläche für das Einzelhaus demgegenüber 147 Quadratmeter, wodurch sich die Baukosten auf 192.500 Euro summieren (minus 4,3 Prozent). Auch Doppelhaushälften sind im Osten mit einer Grundfläche von 109 Quadratmetern kleiner als im Westen (128 Quadratmeter). Sie kosteten in den neuen Bundesländern im Jahre 2002 durchschnittlich 110.700 Euro (minus 19,7 Prozent im Vergleich zu 1995), im Westen 160.900 Euro (im Vergleich zu 1995 nahezu unverändert). Der Preis für ein neu gebautes Reihenhaus stieg im selben Zeitraum im Westen sogar geringfügig an, um 1,8 Prozent auf 145.900 Euro (bei einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern). Im Osten liegt dagegen ein Reihenhaus mit 101.900 Euro für 108 Quadratmeter (minus 14,3 Prozent) nur noch knapp über der 100.000-Euro-Marke.

Im Kurzfrist-Vergleich der Jahre 2001 und 2002 zeigt sich nach Auskunft von LBS Research auch, dass die Bauherren immer noch von der jahrelangen Bauflaute im Geschosswohnungsbau und entsprechenden Überkapazitäten in der Bauwirtschaft profitieren. Sie nutzen diese Spielräume, um sich mehr "Freiheit" zu leisten. Denn während im Vorjahresvergleich 14,4 Prozent weniger Reihenhäuser genehmigt wurden, gab es bei den freistehenden Einfamilienhäusern ein Plus von 5,6 Prozent. Auf diese eindeutig bevorzugte Bauform entfallen 2002 rund zwei Drittel aller Einfamilienhaus-Genehmigungen, auf Reihenhäuser dagegen lediglich 13 Prozent (auf Doppelhäuser 19 Prozent). In den neuen Bundesländern mit ihren großzügigeren Grundstücksangeboten machen die Reihenhäuser sogar nur 6 Prozent der genehmigten Einfamilienhäuser aus.

Nach Auffassung von LBS Research sind diese Zahlen der beste Gegenbeweis gegen die Behauptung, die staatliche Wohneigentumsförderung - speziell die seit 1995 geltende Eigenheimzulage - treibe Wohnungsbaupreise hoch. Das Gegenteil ist der Fall, wie die statistischen Daten für diesen Zeitraum unbestechlich zeigen. Das ist auch kein Wunder, denn erstmals gibt es mit der Eigenheimzulage ein Instrument, das für steigende Bau- oder Kaufpreise keine höhere Förderung bietet. Das gilt im übrigen auch nach der Neuordnung der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2004. Denn in der aktuell gültigen Fassung beträgt die Bemessungsgrenze für die Grundförderung bei der Eigenheimzulage (unter Einbeziehung der Bau- und Grundstückskosten) 125.000 Euro - eine Größenordnung, die bei Einfamilienhäusern in fast allen Regionen Deutschlands im Normalfall erreicht oder überschritten wird.

Der Blick auf die Entwicklung in anderen Ländern, wo niedrige Zinsen und positive Wirtschaftsdaten zu deutlichen Bau- und Immobilienpreissteigerungen geführt haben, zeigt zugleich, dass auf sinkende Baukosten in den nächsten Jahren nicht unbedingt weiter spekuliert werden kann, so LBS Research weiter. Der Rückgang habe sich zuletzt bereits deutlich verlangsamt, in Westdeutschland gibt es bereits erste Auftriebstendenzen. Das passt zu der Wohnungsmarktanalyse, dass die Neubautätigkeit auf einen absoluten Tiefpunkt zusteuert und - so die klare Mehrheit aller anerkannten Immobilienmarkt-Experten - bereits deutlich hinter dem Bedarf bzw. der potenziellen Nachfrage von Wohneigentumsinteressenten zurückbleibt. Die Trendwende ist damit nur noch eine Frage der Zeit. Bei anziehendem Wirtschaftwachstum und zunehmender Beschäftigung wird es aber sicher zu neuen Engpässen auf den Wohnungsmärkten kommen, die Gefahr entsprechender Preissteigerungen ist fast unausweichlich.