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LBS: Wohnungsmarkt-Signale stehen auf Grün

(15.6.2011) Der deutsche Wohnungsmarkt steht nach den aktuellen Umfragen der Landesbausparkassen (LBS) am Beginn eines eindeutigen Wachstumspfades. "Nach längerer Zeit verhaltener Nachfrage zeigen die Signale nun klar 'Grün'. Wir spüren ein deutlich höheres Kaufinteresse", sagte Verbandsdirektor Hartwig Hamm am 15.6. bei der Vorstellung der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2011" in Berlin. Erstmals seit Beginn der LBS-Analyse vor gut 10 Jahren sei davon auszugehen, dass im Bundesdurchschnitt in allen Teilmärkten die Nachfrage zunehme und teils deutliche Preissteigerungen bevorstünden.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit 31.500 vermittelten Objekten (im Jahre 2010) sind die Immobilientöchter der LBS mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in rund 660 Städten Deutschlands.

enorme Wohnungsmarktunterschiede

Nach wie vor bleibt es laut LBS-Analyse bei den enormen Wohnungsmarktunterschieden von Region zu Region. Am stärksten wirke sich das beim Bauland aus, wo der Quadratmeter in einigen Metropolen 20mal so viel kostet wie in manchen Städten Nord- und Ostdeutschlands. "Städte wie München sind sicherlich teuer, auch im europäischen Vergleich. Aber es gibt an vielen Orten durchaus gut bezahlbare Angebote", erläuterte Hamm.

Wie in den Vorjahren rangieren in der LBS-Analyse gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser als die klassische familiengerechte Wohnform in meist attraktiver Lage auf der Beliebtheitsskala ganz oben. Die Preise in den teuersten Städten liegen um den Faktor 10 über denen der preisgünstigsten. An der Spitze der Preisskala bundesdeutscher Großstädte steht in diesem Jahr laut LBS-Immobilienpreisspiegel Wiesbaden mit 750.000 Euro. Es folgt München mit 710.000 Euro und mit einigem Abstand im Süden bzw. Südwesten Heidelberg mit 550.000 Euro, Ingolstadt mit 525.000 Euro, Freiburg mit 520.000 Euro, Stuttgart mit 510.000 Euro sowie Frankfurt mit 500.000 Euro. "Hier verzeichnen wir fast überall bereits einen spürbaren Anstieg gegenüber dem Vorjahr", so Hamm.

Dabei seien Immobilien nicht nur in den Metropolen selbst knapp und teuer, sondern teilweise auch im attraktiven Umland. Das gelte zum Beispiel für den Frankfurter Raum, wo Objekte in Hofheim mit 600.000 Euro deutlich teurer sind als in der Mainmetropole selbst. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten aber auch in touristisch geprägten Regionen. Hier ragen im Voralpenraum Starnberg mit 675.000 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit 625.000 Euro heraus.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch große Städte mit über einer halben Million Einwohnern, bei denen gebrauchte Einfamilienhäuser ausgesprochen günstig zu haben sind. Beispiele sind Leipzig mit 160.000 Euro und Hannover mit 200.000 Euro, aber auch Bremen und Dresden mit 220.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle (125.000 Euro), sondern auch im Norden und Westen (Salzgitter und Gelsenkirchen mit jeweils 130.000 Euro). In den Mittelstädten bleiben die Preise teils deutlich unter 100.000 Euro, wie in Eisleben (50.000 Euro), Bitterfeld-Wolfen (60.000 Euro), Weißenfels und Harem/Ems (65.000 Euro) oder Bad Hersfeld (85.000 Euro).

Erholung beim Neubau von Reiheneigenheimen

Anzeichen für eine Markterholung sehen die LBS-Experten auch beim Neubau von Reiheneigenheimen. Mit Ausnahme der neuen Bundesländer gehen auch hier die Preiserwartungen inzwischen nach oben. "Noch sind allerdings auch in diesem Sektor die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten alles andere als schlecht", so Hamm. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten um rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 130.000 bis 170.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten signalisierte der auf 300.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. Selbst "in der Reihe" koste ein neues Eigenheim in München 660.000 Euro. Unter den Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangierten auf der anderen Seite aber viele im Bereich von nur 140.000 bis 220.000 Euro (Leipzig, Bremen, Hannover, Dortmund, Berlin, Essen und Dresden).

gebrauchte Reihenhäuser mit 20% Preisvorteil

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten einen Preisvorteil von rund 20 Prozent auf. "Vereinzelt sind sie allerdings - wegen ihrer guten innerstädtischen Lage - sogar teurer als Neubauobjekte, wie etwa in Frankfurt oder Bonn", so Hamm.

neue Eigentumswohnungen mit leichten Preissteigerungen

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden diese Objekte an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen. Dort gelte Wohneigentum auf der Etage als echte Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Hier erreicht laut LBS-Immobilienpreisspiegel München mit 4.050 Euro pro Quadratmeter den deutschen Spitzenwert, gefolgt von Garmisch-Partenkirchen (3.900 Euro) und Starnberg (3.600 Euro). "Viele andere süd- und südwestdeutsche Universitätsstädte, aber auch Ferienorte sind mit Preisen von bis zu 3.500 Euro wie in Konstanz ein ausgesprochen teures Pflaster", sagte Hamm.

Am unteren Ende der Preisskala bei den Großstädten befindet sich immer noch Salzgitter mit 1.100 Euro pro Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung. In Städten wie Flensburg, Seesen, Apolda, Weißenfels oder Brandenburg gibt es neue Eigentumswohnungen sogar für weniger als 1.000 Euro (mit Grundstücksanteil). Bei den großen Metropolen liegen die Quadratmeterpreise nicht nur in Dresden und Leipzig, sondern auch in Hannover und Bremen sowie den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen in einer moderaten Bandbreite von 1.800 bis 2.100 Euro.

zunehmende Nachfrage bei gebrauchten Eigentumswohnungen

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten insgesamt eine zunehmende Nachfrage fest. Das große Bestands-Angebot drückt laut Hamm aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten 35 bis 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig unter 1.000 Euro, im Süden bei gut 1.500 Euro. "Bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner also nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen", erläutert der Verbandsdirektor.

Preisstabiles Bauland

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS trotz der wieder einsetzenden Neubautätigkeit noch nicht mit einer Ausweitung des Angebots. Deshalb sei der Quadratmeter Grund und Boden in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 310 Euro so teuer wie im Vorjahr – und koste zugleich weit mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und über viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisierten die Spitzenpreise in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie Stuttgart (800 Euro), München (780 Euro), Heidelberg (650 Euro), und Frankfurt (550 Euro). Laut LBS-Immobilienpreisspiegel sind auch im unmittelbaren Umland die Preise meist hoch, und dort, wo der Blick auf Berge und Seen besonders reizvoll erscheint, wie in Starnberg (690 Euro). In vielen Mittelstädten ist Bauland nach wie vor für weniger als 100 Euro, teilweise für unter 50 Euro pro Quadratmeter zu haben.

LBS-Fazit: "Wachstum"

Nach Ansicht des LBS-Verbandsdirektors lautet daher die Devise der nächsten Monate: "Wachstum". Denn wenn die Wirtschaft zulege, die Beschäftigung ebenfalls, wenn deshalb die Einkommen stiegen und sich vor allem die Einkommensperspektiven verbesserten, dann seien dies die wichtigsten "Treiber" für eine gesunde Wachstumsentwicklung auch bei der Wohnungsnachfrage. Zugleich rechnen die LBS-Experten damit, dass das Angebot von Bestandsimmobilien an vielen Orten immer knapper wird. Darüber hinaus wachse der Neubau langsam, aber bringe bei weitem keine rasche Entlastung. Die klaren Folgen lauteten daher: Engpässe würden zunehmen, Preise zumindest erst einmal ansteigen - geschätzt um bis zu 3 Prozent zum Jahresende.

"Aber ich sage auch: Jetzt von 'Platzangst' in Deutschland zu reden, von Fantasiepreisen oder gar Preisblasen, dafür gibt es - von Einzelfällen vielleicht abgesehen - keinen Anlass", so Hamm. In Deutschland habe es im letzten Jahrzehnt weitestgehend konstante Preise gegeben, keinen Preisverfall, aber eben auch keine überhitzten Märkte, wie sie in manchen anderen Ländern an der Tagesordnung waren. Noch ist seiner Ansicht nach das Angebot an guten Objekten relativ breit und, abgesehen von teuren Ballungsräumen, recht günstig.

Daher gelte mehr denn je der Rat: Wer ein geeignetes Objekt gefunden habe, der sollte nicht allzu lange zögern. Zumal der Staat potenzielle Käufer unterstütze. "Er bietet durch die 'Wohn-Riester-Förderung' einen zusätzlichen Impuls, der - neben den erwähnten ausgezeichneten wirtschaftlichen Faktoren - nicht zu verachten ist. Ein zusätzliches 'grünes Licht'", so der Verbandsdirektor abschließend.

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