IVD-Wohnpreisspiegel: Preise und Mieten für Wohnimmobilien steigen deutschlandweit moderat

(8.10.2012) Die Preise und Mieten für Wohnimmobilien sind deutsch­landweit entgegen der öffentlichen Wahrnehmung nur moderat gestie­gen. Preissteigerungen von jeweils 3,1 Prozent stehen für Eigentums­wohnungen und Mieten laut IVD-Wohnpreisspiegel 2012/2013 zu Bu­che. Überdurchschnittliche Preis- und Mietanstiege sind lediglich in den Großstädten und dort nur in ausgewählten begehrten Lagen mit gutem und sehr gutem Wohnwert zu beobachten.

Von einer vielzierten Blasenbildung könne in Deutschland keine Rede sein. Die Preisan­stiege seien Bestandteil eines längst überfälligen Aufholprozesses der deutschen Woh­nungsmärkte, erläutert Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. Das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen liege im Jahr 2012 immer noch deutlich unter dem von 1992. Vor zwanzig Jahren seien selbstgenutzte und vermietete Wohnungen deutlich teurer gewesen. Das Marktumfeld 2012/2013 bleibe dagegen sehr günstig. Dies gelte für alle Wohnwertkategorien. „Die aktuellen Preissteigerungen sind zudem von der realen Nachfrage nach Wohnraum getrieben.“

Eigentumswohnungen Bestand

Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert liegt in Deutschland gegenwärtig bei 998 Euro, das sind 3,1 Prozent mehr als im Jahr 2011. „Im Gegensatz zu den vorherigen Jahren gibt es kaum Regionen und Wohnwertkategorien mehr, die von einem Preisrückgang betroffen sind“, betont Kießling. Dennoch gebe es große Schwankungen bei den Preissteigerungen. „Wie auch schon in den Jahren zuvor gilt die Faustregel: Je höher der Wohnwert und je größer die Stadt, desto höher das Preiswachstum.“

• So machten sich die steigenden Preise für Eigentumswohnungen in Kleinstäd­ten mit weniger als 30.000 Einwohnern am geringsten bemerkbar hier liegen die Preise bei Bestandswohnungen meist nicht mehr als ein Prozent höher als im Vorjahr.
• In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern bewegen sich die Preisanstiege zwischen 3,8 Prozent (einfacher Wohnwert) und 9,1 Prozent (guter Wohnwert). Dies sei in erster Linie auf das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in den deutschen Großstädten zurückzuführen, das zudem durch den vermehrten Zu­zug einkommensstarker Haushalte in die Innenstädte geprägt sei. Es handle sich also nicht um eine spekulative, sondern um eine natürliche Nachfragezunahme, die zu steigenden Preisen und Mieten, aber nicht zu steigenden Investitionsrisiken führt.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt biete vor dem Hin­tergrund der positiven Wanderungssalden und der Einkommenssituation typischer Nachfragerhaushalte ein hohes Maß an Sicherheit. Das Gleiche gelte für demografisch sichere Klein- und Mittelstädte.

Ebenso wie die Preissteigerungen stellen sich auch die absoluten Preise regional äu­ßerst differenziert dar: In München wird für den Quadratmeter einer Eigentumswoh­nung mit mittlerem Wohnwert das 2,9-Fache des Bundesdurchschnitts erzielt, in Ham­burg fast das Doppelte. Es gibt aber auch Städte, in denen nur rund die Hälfte des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Eigentumswohnungen erzielt wird; Magde­burg (450 Euro/m²) und Pirmasens (500 Euro/m²) seien hier exemplarisch genannt.

Neubauwohnungen: Lücke zwischen Angebot und Nachfrage

Im dem vergleichsweise kleinen Segment der Neubau-Eigentumswohnungen haben sich die Preise stärker erhöht als im Bestand: Für einen Quadratmeter einer Neubauwoh­nung mit mittlerem Wohnwert beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis auf 1.677 Euro und liegt damit um 4,8 Prozent höher als im Vorjahr, in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern um 7,7 Prozent. Im Segment „guter Wohnwert“ liegt die Steige­rungsrate im Deutschlandschnitt bei fast fünf Prozent, in den großen Städten bei über acht Prozent.

„Diese Preissprünge sind als klares Indiz dafür zu werten, dass die Lücke zwischen An­gebot und Nachfrage sich immer weiter öffnet“, kommentiert Kießling. Der Wohnungs­neubau habe zwar seinen Tiefpunkt vor etwa zwei Jahren verlassen, bewege sicher aber immer noch unterhalb der Marktabsorption.

Die höchsten Quadratmeterpreise für eine neu gebaute Wohnung mit mittlerem Wohn­wert sind mit 4.000 Euro in München zu bezahlen. In Karlsruhe bezahlt man nur die Hälfte und in Krefeld etwas mehr als ein Viertel (1.100 Euro/m²).

Einfamilienhäuser: Gute Erschwinglichkeit lässt Preise steigen

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 204.450 Euro, das sind 2,8 Prozent mehr als im Vorjahr. „Bei historisch niedri­gen Zinsen und noch immer vergleichsweise günstigen Preisen entscheiden sich viele für den Kauf eines Hauses“, so Kießling. Und auch hier gilt: je größer die Stadt, desto deutlicher verläuft der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind Steigerungen bei Einfamilienhäusern mit sehr gutem Wohnwert von bis zu 6,2 Prozent zu beobachten.

Die Stadt mit den höchsten Preisen für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert ist mit 645.000 Euro München. In weitem Abstand folgen Stuttgart mit 470.000 Euro und Düsseldorf mit 405.000 Euro. In Städten wie Wolfsburg oder Cottbus sind Einfamilien­häuser bereits für 100.000 Euro zu bekommen.

Reihenhäuser: Steigende Preise im Windschatten der Einfamilienhäuser

Wie bei den Einfamilienhäusern haben sich auch die Preise von Reihenhäusern positiv entwickelt. Ein Reihenmittelhaus mit mittlerem Wohnwert kostet im Deutschlandschnitt derzeit 160.870 Euro - 2,4 Prozent mehr als im Vorjahr.

„Die Preise haben sich erstmals auch im ländlichen Raum stabilisiert“, betont Kießling. „Nach jahrelangen Preisrückgängen macht sich auch in diesem Segment innerhalb kleinstädtischer Strukturen die wachsende Nachfrage nach Wohneigentum bemerk­bar.“ Ausnahmen bilden Brandenburg und das Saarland, wo die Preise für Reihenhäuser mit mittlerem Wohnwert weiter leicht nachgegeben haben. Die höchsten Preise sind wie in allen anderen Kategorien in München zu bezahlen. Mit 490.000 Euro kostet hier ein Reihenhaus mehr als dreimal so viel wie im Bundesschnitt.

Wohnungsmieten im Bestand: gemäßigtes Spiegelbild zu den Kaufpreisen

Die Preissteigerungen bei den Kaufimmobilien spiegeln sich in der Entwicklung der Wohnungsmieten wider. 5,14 Euro pro Quadratmeter beträgt die bundesweite durch­schnittliche Neuvertragsmiete für eine Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mitt­lerem Wohnwert. Gegenüber dem Vorjahr stellt das eine Steigerung von 3,1 Prozent dar. Für Wohnungen ab Baujahr 1949 beläuft sich die Quadratmetermiete auf 5,52 Euro, was einem Anstieg um 2,3 Prozent entspricht.

„Berücksichtigt man die Inflationsrate, die im gleichen Zeitraum bei 2,3 Prozent lag, stellt dies einen moderaten Preisanstieg dar“, stellt Kießling fest. „Selbst in den Groß­städten mit über 500.000 Einwohnern liegen die Steigerungsraten nicht wesentlich über dem Bundesdurchschnitt.“

Für eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert muss man in diesem Jahr eine um drei Prozent höhere Neuvertragsmiete bezahlen als im Vorjahr für eine Wohnung, die nach 1949 errichtet wurde, sind die Mieten um 4,2 Prozent gestiegen.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Ausgangsbasis für die Mieten im Altbau­bereich in deutschen Großstädten niedrig ist, ist der Mietenanstieg in absoluten Zah­len betrachtet durchaus moderat - nämlich von 7,08 Euro auf 7,30 Euro pro Quadrat­meter.

„Der moderate Anstieg der Mieten auch in den Ballungsräumen lässt darauf schließen, dass die in der öffentlichen Wahrnehmung herrschende Wohnungsknappheit allenfalls ein Phänomen besonders nachgefragter Innenstadtlagen ist“, beobachtet Kießling. Die gute Qualität der Lage verstärke auch den Anstieg der Mieten: Für eine Wohnung mit gutem beziehungsweise sehr gutem Wohnwert muss man in den Großstädten eine bis zu 6,1 Prozent (Altbau, sehr guter Wohnwert) höhere Neuvertragsmiete zahlen als im Vorjahreszeitraum. „Der Zuzug und die Fluktuation finden demzufolge insbesondere in diesen Segmenten und Lagen statt“, so Kießling.

Wohnungsmieten Neubau: Steigende Mieten beleben die Märkte

Im Neubaubereich werden ebenfalls steigende Mieten realisiert. Das Plus für Mieten für Gebäude mit mittlerem Wohnwert beläuft sich in Großstädten auf 4,1 Prozent und im ländlichen Raum nur auf 1,8 Prozent. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert beträgt derzeit 6,77 Euro. „Die Steige­rungsraten der Mieten im Neubaubereich würden sicherlich höher ausfallen, wenn nicht im vergangenen Jahr 26 Prozent mehr Baugenehmigungen für Geschosswohnungsbau erteilt worden wären als noch 2010“, analysiert Kießling. Ein Trend, der sich - wenn auch etwas abgeschwächt - im ersten Halbjahr 2012 mit einem Baugenehmigungs-Plus von 14 Prozent im Geschosswohnungsbau fortsetzte.

„Der Trend zu mehr Neubau von Mehrfamilienhäusern ist im Umkehrschluss auch das Resultat der seit gut zwei Jahren moderat anziehenden Mieten“, so Kießling. „Denn nur, weil die höheren Nettokaltmieten in vielen Städten Deutschlands den Wohnungs­neubau auch unterhalb des Luxussegments rentabel machen, investiert die private Wohnungswirtschaft wieder vermehrt in diesen Bereich.“ So gesehen seien die sich entwickelnden Mieten Voraussetzung für die dringend benötigte Belebung der Woh­nungsmärkte.