Deutscher Wohninvestmentmarkt überraschend robust

(7.10.2019) Mit 6,4 Mrd. Euro und 42.000 Wohneinheiten hat der deutsche Wohninvestmentmarkt*) im dritten Quartal 2019 wieder Boden gutgemacht: Nach einem im Vergleich zum Vorjahr deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens in den ersten sechs Monaten (- 27%) ist ein Plus von 56% gegenüber den beiden vorangegangenen Quartalen (jeweils rund 4,0 Mrd. Euro) zu notieren. Insgesamt bewegt sich das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahreszeitraum 2019 mit 14,5 Mrd. Euro derzeit nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Der Fünfjahresschnitt ist sogar um 15% übertroffen.

Hohe institutionelle Nachfrage

Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany, stellt dazu fest: „Mit dem Ergebnis sind bereits 78 Prozent des gesamten Vorjahresvolumens (18,6 Mrd. Euro) erreicht. Die gegenwärtige Konstellation aus hoher institutioneller Nachfrage bei anhaltend günstigem Finanzierungsumfeld sowie einem knappen Angebot und einer hohen rechtlichen Unsicherheit lässt allerdings Spielraum für unterschiedliche Szenarien und macht einen Ausblick immer schwieriger. Das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2019 könnte aber wieder nahe an das Vorjahresvolumen heranreichen. 18 Mrd. Euro sind durchaus realistisch.“ Insbesondere drei Transaktionen, darunter zwei mit einer Beteiligung der ADO Gruppe, machten das Ergebnis möglich; sie kamen allein auf einen Anteil von zusammen 42%:

• Die Adler Real Estate erhöhte ihre Beteiligung an der ADO Gruppe auf einen Anteil von 33%. Damit erwarb sie rein rechnerisch 7.800 Wohneinheiten.
• Ende September verkündete die kommunale Berliner Gesellschaft Gewobag Wohnungsbau, ca. 5.800 Wohnungen in den Berliner Stadtteilen Reinickendorf und Spandau für insgesamt rund 920 Mio. Euro von der ADO Gruppe zu erwerben.
• Die ZBI-Gruppe ist neuer Eigentümer von über 6.000 Wohneinheiten, die sie von der Deutschen Wohnen für rund 615 Mio. Euro übernommen hat.

Neben diesen größten Transaktionen wurde das Dreivierteljahresergebnis auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt überwiegend von kleineren und mittleren Transaktionen mit weniger als 800 Wohneinheiten geprägt.

Fotos © baulinks/AO 

Der Anteil der in Deutschland beheimateten Investoren lag in den ersten neun Monaten 2019 bei rund 89%. Damit gingen die Aktivitäten internationaler Investoren (11%) im laufenden Jahr bis dato gegenüber dem Fünfjahresschnitt (23%) deutlich zurück.

Erhöhte rechtliche Unsicherheit

Insbesondere von Investoren aus Luxemburg (430 Mio. Euro), der Schweiz (410 Mio. Euro), den USA (230 Mio. Euro) und Israel (160 Mio. Euro) floss Kapital in den deutschen Wohninvestmentmarkt. „Insgesamt zeichnet sich damit der Trend ab, dass der deutsche Wohnungsmarkt als Ziel zunehmender Regulierungen ein detailliertes Verständnis der Immobilienmärkte vor Ort erfordert. Die Zuspitzung des wohnungspolitischen Kurses in Deutschland, die mit dem Referentenentwurf zum Berliner Mietendeckel durch die Berliner Senatsverwaltung seinen vorläufigen Höhepunkt erreichte, hat das Ausmaß der rechtlichen Unsicherheit erheblich erhöht und allen fundamentalen Faktoren, wie bestehenden Nachfrageüberhängen, zum Trotz die Investoren, insbesondere ausländische, vorsichtiger gemacht", so Dr. Kortmann. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany ergänzt: „Einige Marktakteure würden laut unserer neuesten Umfrage unabhängig von den Geschäftsfeldern Anpassungen der langfristigen Geschäftsstrategie vornehmen. Dazu gehören ein Ausweichen auf andere Assetklassen oder Märkte und/oder ein vorübergehender Stopp von Investitionen. Dies trifft im Speziellen Bestandshalter, deren Investitionsanreize nach der schrittweise abgesenkten Modernisierungsumlage noch weiter gehemmt werden.“

Diese Entwicklung wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen deutlich. Getrieben durch zwei große Transaktionen konnten sich die kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften beim Vermögensaufbau mit insgesamt fast 1,7 Mrd. Euro auf Platz zwei positionieren, hinter den börsennotierten Wohnungskonzernen (2,3 Mrd. Euro), aber noch vor den Spezialfonds (1,4 Mrd. Euro).

Größerer Anteil ausländischer Verkäufer

Besonders auffällig ist zudem der Anteil der ausländischen Verkäufer von 48%, der im Vergleich zum Vorjahr (37%) noch einmal zugenommen hat. Konstantin Kortmann: „Ob wir im Verlauf des Jahres noch weitere größere Umschichtungen und vermehrtes Abstoßen von Bestandswohnungen sehen werden, hängt maßgeblich von der weiteren Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte ab. Gerade ausländische Investoren werden dabei die Rechtslage rund um den Referentenentwurf zum Mietendeckel genau beobachten.“ Kortmann weiter: „Die letzten Transaktionen in Berlin rund um die ADO signalisieren jedoch stabile Preise - anders als politisch gewollt. Bei der ganzen Diskussion um das Thema Mietendeckel wird anscheinend vergessen, dass bei steigender Nachfrage, Stichwort Urbanisierung, das Defizit im Wohnungsneubau nicht abgebaut werden kann und nach wie vor immens ist - vor allem in Berlin, aber auch in anderen Städten.“

Berlin, Frankfurt, Hamburg,...

Auch im dritten Quartal 2019 blieb der Berliner Markt mit einem Transaktionsvolumen von ca. 3,1 Mrd. Euro der wichtigste deutsche Wohninvestment-Standort, gefolgt von Frankfurt am Main (1,3 Mrd. Euro) und Hamburg (0,8 Mrd. Euro). Insgesamt fiel der Großteil der Transaktionen (>90%) auf die Big 8 (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) oder das zugehörige Umland. Das spiegelt sich auch in der Entwicklung der Preise für Bestandsobjekte wider. Hier wurde die rückläufige Entwicklung der Vorquartale durchbrochen.

Mit einer Steigerung von rund sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr lag der mittlere Preis der Bestandsobjekte im gesamten Jahr 2019 bei rund 1.960 Euro/m². Bei den Projektentwicklungen wurden erstmals mehr als 4.300 Euro/m² im Mittel gezahlt, entsprechend einer Steigerung von rund vier Prozent. „Erfreulicherweise entwickelt sich dieser Teil des Marktes, der als einziger für Entspannung sorgen kann, sehr positiv im Transaktionsvolumen. Wegen der steigenden Bau- und Grundstückskosten ist ein Wachstum bei den Preisen auch nicht überraschend - für einen Investor, der aus seinem Investment eine adäquate Rendite erwirtschaften will, auch durchaus notwendig“, so Kortmann.