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Deutsche Investmentmärkte auf Allzeithoch mit 73,4 Mrd. Euro

(13.1.2020) 2019 wurden bundesweit gut 73,4 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde der erst 2018 aufgestellt Rekordumsatz pulverisiert und noch einmal um gut 19% übertroffen. Dabei wurde erstmals die 70-Milliarden-Euro-Schwelle übersprungen. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf rund 19,5 Mrd. Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 93 Mrd. Euro - so eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die weiteren zentralen Ergebnisse der Analyse im Überblick:

  • Neuer Rekordumsatz auch bei Einzeldeals mit knapp 51,4 Mrd. Euro (+12%).
  • Paketverkäufe mit starkem Umsatzplus (+42%). und drittbestem Resultat aller Zeiten (gut 22 Mrd. Euro).
  • Büro-Investments mit 53% (38,7 Mrd. Euro) klare Nummer eins der Assetklassen.
  • Sowohl Berlin (12,8 Mrd. Euro) als auch München (knapp 10,7 Mrd. Euro) durchbrechen die 10-Milliarden-Euro-Marke.
  • Netto-Spitzenrenditen haben an allen A-Standorten weiter leicht nachgegeben.
  • Anteil ausländischer Käufer mit 41% im langjährigen Durchschnitt.
  • Mehr als 1.700 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe).

Zwar zeichnete sich laut Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, bereits Anfang des zweiten Halbjahres ab, dass ein neues Rekordergebnis nicht auszuschließen sei, die Marktdynamik gerade im letzten Quartal habe aber alle Erwartungen noch einmal deutlich übertroffen: „Die Attraktivität der deutschen Investmentmärkte ist demzufolge nicht nur ungebrochen groß, sondern kann sowohl im internationalen Kontext als auch im Vergleich zu anderen Assetklassen sogar noch zulegen. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass sowohl nationale als auch internationale Anleger weiterhin händeringend auf der Suche nach attraktiven Anlageobjekten sind und ihr Investitionsvolumen noch einmal signifikant gesteigert haben.“

Ausschlaggebend für die Dynamik der Märkte ist Herrn Bienkowski zufolge eine Vielzahl von Gründen: Als wichtigste Rahmenbedingung gilt das unverändert gute Finanzierungsumfeld, so dass auch bei niedrigen Renditen ein erheblicher Spread zu Staatsanleihen besteht und gleichzeitig eine im Vergleich zu anderen Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung gegeben ist - insbesondere dann, wenn man das Rendite-Risiko-Profil berücksichtigt.

Darüber hinaus spielen die weiterhin guten Perspektiven der Nutzermärkte eine entscheidende Rolle, wie der 2019 noch einmal gestiegene Büroflächenumsatz in Deutschland unterstreicht, der erneut die 4-Millionen-Quadratmeter-Schwelle übertroffen hat und das zweitbeste jemals registrierte Resultat darstellt.

Die etwas schwächelnde Konjunktur im vergangenen Jahr wurde scheinbar von übergeordneten Trends überlagert - wie etwa ...

  • weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen,
  • der demografischen Entwicklung,
  • dem War for Talents und
  • einer sich insgesamt gut entwickelnden Dienstleistungsbranche.

Die damit einhergehenden Mietsteigerungen bilden die Voraussetzung, um auch bei hohen Einstiegspreisen zukünftige Wertsteigerungspotentiale zu realisieren. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass wichtige Stimmungsindikatoren wie der Ifo- oder ZEW-Index bereits wieder anziehen, so dass eine Stabilisierung bzw. leichte Erholung der Wirtschaft 2020 immer wahrscheinlicher wird. Fasst man die skizzierten Einflussfaktoren zusammen, dann überrascht es nicht, dass Anleger weiter händeringend auf der Suche nach Immobilieninvestments sind. „Nicht nur eine im Vergleich attraktive Rendite, sondern auch eine relativ hohe Sicherheit, gerade im Kontext mit globalen Risikofaktoren, sind aus Investorensicht nachhaltige Gründe für ein umfassendes Engagement", so Herr Bienkowski.

Einzeldeals und Paketverkäufe

Beigetragen zur neuen Bestmarke hat eine positive Entwicklung sowohl von Einzel- als auch Portfoliotransaktionen. Mit knapp 51,4 Mrd. Euro verzeichnen Einzeldeals ein neues Rekordvolumen, womit das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch nochmal um knapp 12% übertroffen wurde. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt bei 70% und damit leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Überproportional zugelegt haben Paketverkäufe, die den Vorjahreswert um gut 42% auf rund 22 Mrd. Euro steigern konnten. Nur 2006 und 2007 konnte ein noch besseres Resultat erzielt werden. Mit über 9,2 Mrd. Euro entfallen fast 42% auf Büroportfolios, bei denen in den Vorjahren häufig noch ein Angebotsmangel zu verzeichnen war.

Büro- vor Einzelhandelsobjekten

Da der Büroimmobilien-Anteil bei Einzelverkäufen noch höher ausfällt, tragen sie mit knapp 53% über die Hälfte zum gesamten Transaktionsvolumen bei und können mit rund 38,7 Mrd. Euro ebenfalls eine neue Bestmarke aufstellen. Hier spiegeln sich die starken Nutzermärkte, steigende Mieten und die auch mittelfristig weiterhin sehr guten Perspektiven der deutschen Büromärkte nachdrücklich wider.

Auf Platz zwei finden sich Einzelhandelsobjekte, die mit einem Volumen von fast 12,9 Mrd. Euro knapp 18% zum Ergebnis beisteuern und ihr Vorjahresresultat um 15% steigern können. Zwar tragen einige große Portfoliotransaktionen, wie die Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa, die zu den größten Abschlüssen des Jahres zählt, wesentlich zum Umsatz bei, aber auch andere Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Fachmärkte und Nahversorger, stießen auf großes Investoreninteresse.

Auf Logistikimmobilien entfallen gut 10%, was einem Transaktionsvolumen von rund 7,5 Mrd. Euro entspricht. Dies stellt das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis dar und entspricht einer Steigerung um knapp 5%.

Ebenfalls den zweitbesten Wert erreichen Hotelverkäufe, die auf gut 5 Mrd. Euro kommen und das Vorjahresergebnis um knapp ein Viertel übertreffen. Damit liegen sie erst das zweite Mal über der 5-Milliarden-Euro-Schwelle.

Im tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien wurden knapp 2,2 Mrd. Euro umgesetzt (+11%), was das zweitbeste Ergebnis nach 2016 darstellt.

Foto © baulinks/AO 

Anteil ausländischer Investoren auf 10-Jahres-Level

Ausländische Investoren konnten ihren Anteil aufgrund eines starken vierten Quartals etwas ausbauen und kommen insgesamt auf einen Umsatzanteil von knapp 41%, was dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre entspricht. Traditionell sind sie vor allem im Portfoliosegment besonders stark, wo sie mit fast 56% sogar für den größten Teil des Volumens verantwortlich zeichnen. Absolut betrachtet haben sie mit fast 30 Mrd. Euro so viel investiert wie schon seit über zehn Jahren nicht mehr. Am aktivsten waren erwartungsgemäß europäische Anleger, die auf einen Anteil von 19% kommen, gefolgt von nordamerikanischen Investoren mit rund 13%. Jeweils etwa 4% steuern asiatische Anleger und Käufer aus dem Nahen Osten zum Ergebnis bei, was einem absoluten Investitionsvolumen von jeweils knapp 3 Mrd. Euro entspricht.

2020 vermutlich überdurchschnittlich

„Auch wenn nicht jedes Jahr ein neuer Rekord aufgestellt werden kann, spricht vieles für ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen im Jahr 2020. Verantwortlich für diese Einschätzung ist eine ganze Reihe von Gründen. Unterstützend wirken dürften die verbesserten Aussichten für eine wieder anziehende Konjunktur, insbesondere im Dienstleistungsbereich, und eine weiterhin stabile bis positive Arbeitsmarktsituation. Hierdurch werden die Nutzermärkte gestärkt, was zu perspektivischen Wertsteigerungspotentialen führt. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen dafür, dass sich große Risiken, vor allem der Handelsstreit zwischen den USA und China sowie der Brexit, entspannen könnten. Hiervon wird die globale Konjunktur spürbar profitieren. Und last but not least ist unverändert viel Kapital am Markt, das tendenziell sogar noch anwachsen dürfte. Hierfür sprechen nicht nur in diesem Jahr auslaufende deutsche Anleihen im hohen dreistelligen Milliardenbereich, sondern auch das spürbar gewachsene Privatvermögen, das überproportional in Sichteinlagen ,geparkt‘ ist. Sollten die Kreditinstitute Negativzinsen auf private Girokonten ausweiten, wovon aus heutiger Sicht auszugehen ist, wird auch hier ein erheblicher zusätzlicher Anlagebedarf entstehen. Da gleichzeitig keine Änderung der Zinspolitik der EZB absehbar ist, Bonds nach Ansicht vieler Großbanken auch 2020 negativ rentieren werden und auch sichere Corporate Bonds kaum Rendite abwerfen, wird ein erheblicher Teil des zusätzlich auf die Märkte kommenden Kapitals nach Immobilieninvestments Ausschau halten. Untermauert wird diese Einschätzung dadurch, dass sich bereits wieder eine ganze Reihe großvolumiger Einzel- als auch Portfoliodeals in konkreter Vermarktungsvorbereitung befinden“, erläutert Piotr Bienkowski.

„Im globalen Kontext mehren sich außerdem die Anzeichen dafür, dass sich Risiken wie der Handelsstreit zwischen den USA und China entspannen könnten oder der Brexit endlich einer Umsetzung zugeführt wird. Hierdurch dürften sich bestehende Unsicherheiten etwas verringern und sich gleichzeitig die Planungssicherheit der Unternehmen erhöhen. Andererseits drohen neue Risiken, insbesondere im Zusammenhang mit den aktuellen Entwicklungen im Nahost-Konflikt. Insgesamt müssen sich die Kapitalmärkte also auch 2020 auf schwer kalkulierbare Risiken einstellen. In einem solchen Umfeld rücken vergleichsweise sichere Anlagen in den Blickpunkt vieler Investoren, was nicht zuletzt den deutschen Investmentmärkten zugute kommen könnte. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch für 2020 von einem Transaktionsvolumen jenseits der 60 Mrd. Euro aus. Gleichzeitig ist nicht auszuschließen, dass die Renditen weiter leicht nachgeben, solange sich der Spread zu vergleichsweise sicheren Alternativanlagen weiterhin so positiv darstellt wie momentan“, resümiert Herr Bienkowski.

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