Anstieg der Wohnungsmieten in den Big 8-Städte zurückhaltend; Kaufpreise zweistellig verteuert

(27.1.2020) Im Mittel haben 2019 die Mietpreise auf den Wohnungsmärkten in den von JLL untersuchten Big 8-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) gegenüber dem Vorjahr „nur“ um 4,1% zugelegt. Damit lag der Anstieg zwar unter dem Fünfjahresschnitt 2014-2018 (+5,0%) und unter dem Anstieg im Vorjahr (2018: +5,1%), er fiel aber insgesamt höher aus als noch zur Jahresmitte 2019 erwartet. Zudem sind deutliche regionale Unterschiede zu beobachten: die Spanne reicht von +1,4% in Leipzig bis +8,0% in Köln.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich 2019 ein weiteres Mal verteuert und sich weiter von den Mietpreisen abgesetzt: Mit im Mittel 10,2% gegenüber dem Vorjahr lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt und dem Anstieg im Vorjahr (jeweils +8,2%). Die Spanne reicht in diesem Segment von +8,4% in Berlin bis + 13,3% in Düsseldorf.

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Verschiebungen der Nachfrage ins Umland

Roman Heidrich begründet den gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufigen Mietpreisanstieg mit einer insgesamt erhöhten, wenn auch regional unterschiedlichen Neubautätigkeit, die für leichte Entlastung sorgt: „Steigende Wohnkostenbelastungen führen darüber hinaus zu Verschiebungen der Nachfrage ins Umland und damit generell zu strukturellen Veränderungen im Angebot", so der Lead Director Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Weiter erklärt Herr Heidrich: „Die Anzahl und Struktur lokal angebotener Wohnungen verschiebt sich durch die Ausdehnung der Wohnungsnachfrage hin zur Peripherie. Gleichzeitig sinkt die Fluktuation in vielen teuren und zentralen Bezirken. Das führt wiederum zu einem Rückgang der aggregierten angebotenen Mietpreise. Auf Grund der deutlichen Abnahme innerstädtischer Flächenpotentiale gilt dies insbesondere für den Wohnungsneubau. Darüber hinaus sind die regulatorischen Spielräume bei den Mietpreissteigerungen in zentralen Lagen weitgehend ausgeschöpft und werden zum Beispiel durch eine zunehmende Zahl an Milieuschutzgebieten weiter beschränkt.“

Beeinflussung durch lokale Wohnungspolitik

Auffällig sind insbesondere die regionalen Unterschiede in den von JLL untersuchten Big 8-Städten. Neben regionalspezifischen Gegebenheiten lassen sich auch wohnungspolitische Herangehensweisen als Ursachen heranziehen: „Während Hamburg mit rund 58 neuen Wohnungen je 10.000 Einwohner das höchste Fertigstellungsniveau im Wohnungsneubau unter den analysierten Städten erzielt, kommt Stuttgart auf gerade einmal halb so viele Fertigstellungen je 10.000 Einwohner“, konstatiert Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt. Dies spiegle sich auch in der Entwicklung der Mietpreise wider. Während in Hamburg eine Steigerung des Mietpreisniveaus von 2,8% im zweiten Halbjahr 2019 (auf 12,75 Euro/m²/Monat) registriert wurde, sind die Mietpreise in Stuttgart im Jahresvergleich um 6,8% (auf 15,25 Euro/m²/Monat) gestiegen. Herr Grimm weiter: „Eine Tendenz, die sich auch in der Entwicklung über die letzten fünf Jahre zeigt, in denen die Mietpreise in Stuttgart gegenüber Hamburg mit über 38 Prozent prozentual um das Doppelte zugelegt haben.“

Leipzig erreicht zwar nicht das Fertigstellungsniveau von Hamburg, die Neubautätigkeit wurde aber auch in der Sachsenmetropole innerhalb von kurzer Zeit deutlich ausgeweitet. Diese Entwicklung macht sich auch in einem gedämpften mittleren Mietpreiswachstum von nur noch 1,4% gegenüber 6,2% im Jahresschnitt 2014-2018 bemerkbar. Das mittlere Mietpreisniveau lag im zweiten Halbjahr 2019 bei 7,25 Euro/m²/Monat. Noch deutlicher wird dieser Effekt bei der Analyse der Neubaumieten (10,50 Euro/m²/Monat) und der Spitzenmieten (10 Euro/m²/Monat), die einen Rückgang von -2,6% bzw. -2,0% zum Vorjahreswert verzeichneten. 2018 wurden noch Preissteigerungen von +15,2% bzw. +7,4% registriert.

Wirkung des Mietendeckels

In Berlin sind die mittleren Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2019 im Jahresvergleich um 4,1% auf 12,55 Euro/m²/Monat gestiegen. Damit hat sich die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt sowohl im Vergleich zu 2018 (+8,6%) als auch zum Fünfjahresschnitt (+8,0%) allerdings deutlich abgeschwächt. „Inwieweit dies auf den Mietendeckel zurückzuführen ist, wird sich erst im Laufe des Jahres 2020 zeigen“, erwartet Herr Heidrich. Und weiter: „Allerdings führt die aktuelle Diskussion bereits dazu, dass sich die rechtliche Unsicherheit nachhaltig erhöht und Investitionsanreize am Berliner Mietwohnungsmarkt hemmt. Neben einer Verlagerung der Investitionstätigkeiten in andere Städte kann auch ein zunehmender Stopp von Modernisierungen und Sanierungen beobachtet werden. Weiterhin ist zu erwarten, dass es vor allem im Mietwohnungsmarkt zu weniger Neubau und zu vermehrten Umwandlungen zu Eigentumswohnungen kommt. Festzustellen war bereits nach Beginn der Diskussion um den Berliner Mietendeckel ab Juni 2019 ein deutlicher Rückgang bei den Mietangeboten.“

Stärkstes Mietpreiswachstum in Köln, München weiterhin am teuersten

Mit einer mittleren Preissteigerung von 8,0% gegenüber dem Vorjahr auf 12,55 Euro/m²/Monat, und damit deutlich höher als im Vorjahr (2018: +3,8%), verzeichnen die Mietpreise in Köln das stärkste Mietpreiswachstum aller Big 8-Städte. Die Mietpreise haben in den vergangenen fünf Jahren um insgesamt rund ein Drittel zugelegt. In München, der nach wie vor für Mieter teuersten Metropole (mit +3,8% auf 20 Euro/m²/Monat), zeigt sich ebenso wie in Frankfurt (+3,2 % auf 15,35 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (+2,7 % auf 11,55 Euro/m²/Monat) eine gebremste Entwicklung: der Jahresschnitt 2014-2018 bilanzierte mit +5,1%, +4,4%, +3,8% höhere prozentuale Anstiege.

„Auch für 2020 ist mit Mietpreissteigerungen auf ähnlichem Niveau unter dem Fünfjahresschnitt bei deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen“, blickt Herr Grimm voraus. „Trotz reger Neubautätigkeit liegt weiterhin ein deutliches Defizit im Wohnungsneubau vor. Zudem werden der anhaltend hohe Zuzug in die Städte und die starke Geburtenrate auch in den kommenden Jahren die Wohnungsnachfrage treiben.“

Beschleunigung der Kaufpreisdynamik bei Eigentumswohnungen

Mit einem zweistelligen mittleren Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr von 10,2% lag die Entwicklung der angebotenen Kaufpreise in den von JLL untersuchten Big 8-Städ­ten deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt (2014-2018: +8,2%) und dem Vorjahr (2018: ebenfalls +8,2%). Damit haben sich die Kaufpreise im Jahr 2019 ein weiteres Mal verteuert. Diese Verteuerung gilt im gleichen Maße auch für die mittlere Entwicklung in den günstigsten zehn Prozent (+14,1%, bei +11,4% im 5-Jahresschnitt) und den teuersten zehn Prozent der angebotenen Wohnungen (+8,6%, bei +7,0% im Schnitt der Jahre 2014-2018). „Eigentumswohnungen bleiben angesichts günstiger Finanzierungskonditionen und gestiegener Renditespreads zu Alternativinvestments sowohl für Selbstnutzer als auch als Investmentanlage weiterhin günstig“, kommentiert Roman Heidrich das Geschehen.

Die höchsten mittleren Preissteigerungen der angebotenen Eigentumswohnungen zeigten Hamburg (+11,1% auf 4.900 Euro/m²), Köln (+12,3% auf 4.020 Euro/m²) und Düsseldorf (+13,3% auf 4.270 Euro/m²) mit deutlichem Plus gegenüber dem Vorjahr (+4,3%, +2,9% bzw. +3,9%). Der mittlere Fünfjahresschnitt in diesen drei Städten (+5,2%, +8,1% bzw. +7,8%) fällt aber niedriger aus als im Schnitt der übrigen Big 8-Städten (+9,5%). Berlin und Leipzig bilanzieren hingegen ein leicht gedämpftes Wachstum bei den Kaufpreisen. Mit +8,4% bzw. +8,7% gegenüber dem Vorjahr liegen die mittleren Angebotskaufpreise im zweiten Halbjahr 2019 in Berlin bei rund 4.700 Euro/m², in Leipzig bei 2.260 Euro/m². Beide Städte weisen mit im Schnitt +10,1% und +11,2% weiterhin die stärksten Preissteigerungen der Big 8-Städte seit Ende 2014 auf.

Die drei teuersten Städte München, Frankfurt und Stuttgart verzeichnen mittlere Kaufpreise von 8.130 Euro/m², 5.860 Euro/m² und 4.770 Euro/m². „Diese Märkte zeichnen sich durch eine höhere Marktreife aus, die sich in relativ konstanten mittleren Preisentwicklungen und einer höheren Dynamik im Spitzensegment manifestiert“, so Sebastian Grimm. In allen drei Städten ist der Anstieg 2019 im Spitzensegment höher als der des stadtübergreifenden Medians.