Städte-Boom, Wohnungsmarkt und Baustau 2008 bis 2018

(15.12.2019) 2018 lebten in Deutschland 2,5 Mio. Menschen mehr als 2012 (+3,1%). Die wachsende Bevölkerung hat den Druck auf den deutschen Wohnungsmarkt insbesondere in den Großstädten erhöht: Sie verzeichneten besonders hohe Zuwächse, allen voran ...

• Leipzig (+12,9%),
• Frankfurt am Main (+9,5%) und
• Berlin (+8%).

Neben dem Geburtenüberschuss ist vor allem der Zuzug aus dem Ausland für die Bevölkerungszunahme in den Städten ab 100.000 Einwohnern verantwortlich - das ist ein zentrales Ergebnis der Pressekonferenz „Städte-Boom und Baustau: Entwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2008 – 2018“ der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder am 4. Dezember 2019 in Berlin.

Junge Menschen ziehen in die Stadt, ältere hinaus

„Junge Menschen im Alter von 20 bis 40 Jahren zieht es in die Metropolen. In den Jahren 2013 bis 2018 zogen im Saldo 1,2 Mio. Menschen in die kreisfreien Großstädte. Bei den Menschen ab 40 Jahren sieht die Entwicklung anders aus: Unter dem Strich zogen im Saldo 120.000 Menschen dieser Altersgruppe aus den Großstädten weg“, konstatierte Dr. Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamtes, bei der Pressekonferenz. „Insgesamt betrachtet hat sich damit der Bedarf an Wohnraum besonders in den Städten deutlich erhöht“, ergänzte Herr Thiel.

In den Städten wird es immer enger

Der Mangel an Wohnraum führt dazu, dass Menschen in den sieben größten Städten Deutschlands - das sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf - näher zusammenrücken (müssen): Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person nahm hier nach Ergebnissen des Mikrozensus zwischen 2010 und 2018 um 1,7 auf 39,2 m² ab.

Der knapper werdende Wohnraum wird immer häufiger geteilt: Lebte 2010 in den Top 7-Metropolen noch in mehr als jeder zweiten Wohnung (51%) eine Person, so war dies acht Jahre später nur noch in 45% der Wohnungen der Fall. Der Anteil der von zwei Personen bewohnten Wohnungen stieg in dieser Zeit von 30% auf 32% und der von drei und mehr Personen bewohnten Wohnungen von 19% auf 22%.

Als mögliche Folge daraus gewinnen in den sieben größten Städten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit zehn und mehr Wohnungen an Bedeutung: Ihr Anteil bei den Eigentümerwohnungen im „Neubau“ ab 2011 stieg um 15 Prozentpunkte auf 39%, bei Mieterwohnungen auf 72% (+14 Prozentpunkte).

Die Verknappung des Wohnraums bleibt ein Phänomen der Städte. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland blieb zwischen 2010 und 2018 bundesweit konstant bei etwas mehr als 45 m².

Steigende Nachfrage führt zum Baustau

Politik, Bauverwaltungen und Immobilienunternehmen versuchen der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum Rechnung zu tragen. Das lässt sich an den Baugenehmigungen ablesen. Diese haben sich seit 2009 von etwa 178.000 auf fast 347.000 im Jahr 2018 nahezu verdoppelt. Der Höchstwert von mehr als 375.000 erteilten Baugenehmigungen wurde allerdings bereits im Jahr 2015 erreicht. Seitdem ist diese Zahl leicht rückläufig. 

Grafik aus dem Bauletter-Editorial „Bauüberhang steigt immer weiter vom 19.11.2019

Bauüberhang von 693.000 genehmigten Wohnungen

Für den derzeitigen Wohnungsmangel entscheidender als die erteilten Baugenehmigungen ist allerdings der Bauüberhang - gemeint sind die Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt ist, deren Fertigstellung aber noch auf sich warten lässt: Zwischen 2008 und 2018 hat sich der Bauüberhang bundesweit von rund 320.000 auf 693.000 genehmigte und noch nicht fertiggestellte Wohnungen mehr als verdoppelt.

Die beschriebenen Tendenzen beim Bauüberhang spiegeln sich auch in der Entwicklung des Auftragsbestands der Betriebe im Bauhauptgewerbe wider: Dieser umfasst die eingegangenen, aber noch nicht vollständig ausgeführten Aufträge. Der Auftragsbestand im Wohnungsbau stieg seit 2015 kontinuierlich und erreichte 2018 den höchsten Stand seit 1997: So warten aktuell Aufträge im Wert von rund 9,1 Mrd. Euro auf ihre Ausführung.

Baustelle Personal

Den Bauunternehmen fehlt das Personal zur zügigen Realisierung der Bauaufträge. Während die Anzahl der Beschäftigten im Wohnungsbau von 2008 bis 2018 um lediglich 25% stieg, haben sich die Auftragsbestände in diesem Zeitraum nahezu verdreifacht. Ende 2018 waren in den Betrieben des Bauhauptgewerbes (Betriebe mit 20 und mehr tätigen Personen) 467.000 Menschen beschäftigt. Das waren deutlich weniger als noch in den späten 1990er Jahren, als die Beschäftigtenzahlen mit mehr als 700.000 tätigen Menschen Rekordstände erreichten.

Motor für die (Bau-)Konjunktur

Der Wohnungsbau war in den vergangenen Jahren Motor und Stütze der Baukonjunktur: Seit 2008 haben sich die nicht preisbereinigten Umsätze von Baubetrieben mit 20 und mehr Beschäftigten von 8,6 Mrd. Euro auf 20,3 Mrd. Euro im Jahr 2018 mehr als verdoppelt.

Im gleichen Zeitraum haben sich auch die Preise für Leistungen von Bauunternehmen für den Neubau von Wohngebäuden um 24,3% erhöht. Dabei stiegen die Preise für den Rohbau von Wohngebäuden mit 22,8% etwas moderater als die Preise für die Ausbauarbeiten (+25,7%). Beim Ausbau erhöhten sich die Preise im Sanitärbereich (+36,6%), im Heizungsbau (+33,6%) und für die Elektroinstallation in Wohngebäuden (+34,4%) besonders kräftig.

Aus Sicht der Privathaushalte verteuerte sich von allen Ausgabebereichen rund um das Wohnen die Instandhaltung und Reparatur der Wohnung oder des Wohnhauses besonders stark. Für Erzeugnisse und Dienstleistungen zur Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen und Wohngebäuden zahlten sie im Jahr 2018 rund 26 % mehr als im Jahr 2008. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex insgesamt stieg von 2008 bis 2018 nur um knapp 13%.