DZ HYP-Studie: Immobilienmarkt Deutschland 2026

(5.3.2026) Am 3. März 2026 hat die Immobilien- und Pfandbriefbank DZ HYP ihre aktuelle Studie „Immobilienmarkt Deutschland 2026” veröffentlicht. Diese analysiert die Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte für die Assetklassen Büro, Handel und Wohnen an den sieben deutschen Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Ergänzend ordnet die Studie die grundlegenden Perspektiven in Zeiten eines umfassenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und ökologischen Wandels ein.

Studie: „Immobilienmarkt Deutschland 2026” (Bild: DZ HYP) 

Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. „Der Immobilienmarkt hat es mit einem strukturell veränderten Umfeld zu tun. Künftig entscheidet noch stärker die Vermietungsperspektive über die Wertentwicklung. Damit rücken Lage, Nachhaltigkeit und aktives Management in den Mittelpunkt. Während Wohnimmobilien weiterhin gute Perspektiven bieten, entstehen bei Büro und Handel vor allem dort Chancen, wo Bestände konsequent an die veränderten Nutzeranforderungen angepasst werden”, sagt Sabine Barthauer, Vorsitzende des Vorstands der DZ HYP.

Ergebnisse nach Assetklassen

Im Ergebnis zeigt sich ein Immobilienmarkt, der sich drei Jahre nach dem kräftigen Zinsanstieg stabilisiert hat, jedoch in einem grundlegend veränderten Umfeld agiert. Die Studie zeigt zudem weiter zunehmende Unterschiede zwischen und innerhalb der einzelnen Assetklassen.

Einzelhandel: Topstandorte bleiben resilient

Das Umfeld für den stationären Einzelhandel bleibt anspruchsvoll. Neben der starken Konkurrenz durch den Onlinehandel, wirken sich vor allem die Konsumzurückhaltung und ebenso die konjunkturelle Schwäche aus. Der Rückgang klassischer Verkaufsflächen beschleunigt die Transformation der Innenstädte. Umnutzungen in Richtung Gastronomie, Hotel, Büro, Wohnen oder Freizeit gewinnen an Bedeutung.

Grundsätzlich profitieren die sieben Topstandorte von hoher Kaufkraft, einem großen Einzugsgebiet und starkem Besucheraufkommen. Zudem bündeln nationale und internationale Einzelhändler ihre Flächenstrategien auf wenige, besonders attraktive Standorte. Diese Konzentration stabilisiert die Vermietungsperspektiven in den 1A-Lagen weiterhin. Entsprechend hat sich das Mietniveau nach dem Rückgang der vergangenen Jahre auf einem hohen Niveau eingependelt: Die Spitzenmieten stagnieren an den Topstandorten seit rund drei Jahren bei etwa 250 Euro/m². Dieses Niveau dürfte 2026 weitgehend gehalten werden können.

Büroimmobilien: Citylagen tragen den Markt

Die Büromärkte stehen unter dem Einfluss veränderter Arbeitswelten und schwacher Konjunktur. Der Flächenumsatz bleibt gedämpft, die Leerstände steigen seit 2020 kontinuierlich an. An den Topstandorten betrug die Leerstandsquote zum Jahresende 2025 durchschnittlich mehr als 8 %. Damit manifestiert sich das ungewöhnliche Marktbild steigender Leerstände bei zeitgleich wachsenden Spitzenmieten.

Unternehmen fragen derzeit hochwertige, moderne und nachhaltige Flächen an, die Kommunikation fördern und die Präsenz im Büro wieder attraktiv machen. Doch diese Flächen sind knapp, insbesondere in sehr guten Innenstadtlagen. Gleichzeitig sind Neubau und Revitalisierung durch gestiegene Baukosten deutlich teurer geworden. Das stützt die Mieten im Premiumsegment zusätzlich. An den Topstandorten stiegen die Spitzenmieten 2025 auf durchschnittlich rund 45 Euro/m². Der Mietanstieg dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen. In Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten stagnieren hingegen die Mieten, da die Nachfrage nach älteren, weniger nachhaltigen Flächen deutlich schwächer ausfällt.

Angespannter Wohnungsmarkt treibt die Mieten

Die Perspektiven für den Wohnimmobilienmarkt bleiben ausgesprochen positiv. An den Topstandorten übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Daraus resultieren günstige Vermietungsaussichten. Wohnimmobilien werden von Investoren im Vergleich zu anderen Segmenten weiterhin als risikoärmer wahrgenommen. Die stabile Nachfrage sorgt für verlässliche Cashflows und unterstreicht die Rolle von Mehrfamilienhäusern als robuste Anlageklasse. Gleichzeitig wird die Wohnungsfrage immer stärker zu einem gesellschaftlichen Stressfaktor. Zunehmend geraten auch einkommensstarke Haushalte durch das hohe Mietniveau in den Topstandorten unter Druck.

Im Durchschnitt der Topstandorte lagen die Erstbezugsmieten 2025 bei gut 20 Euro/m², während bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen etwas mehr als 15 Euro/m² gezahlt werden mussten. Die Spreizung zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen bleibt hoch, ein Wohnungswechsel selbst bei veränderten Lebensumständen, wird zunehmend unattraktiv. Vor dem Hintergrund der finanziellen Grenzen von Privathaushalten dürfte der Mietanstieg künftig stärker an die Einkommensentwicklung gekoppelt sein.

Die Studie: „Immobilienmarkt Deutschland 2026” steht zum PDF-Download kostenfrei unter dzhyp.de/markt-research und hier zum Direktdownload bereit.