Ergebnisse des Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft 2026

(11.2.2026) Immobilienwirtschaft fordert echte Strukturreformen statt Stückwerk. Am 10. Februar 2026 hat ZIA-Präsidentin Iris Schöberl das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen an die Parlamentarische Staatssekretärin im BMWSB, Sabine Poschmann übergeben. Die Ergebnisse des Frühjahrsgutachtens im Einzelnen:

Entwicklung in Deutschland gesamtwirtschaftlich

Prof. Dr. Dr. h. c. Lars P. Feld: „Deutschland profitiert kaum vom globalen Wachstum – strukturelle Defizite wirken stärker als konjunkturelle Impulse.” Nach zwei Rezessionsjahren wuchs das reale BIP nur um 0,2 %, während die Weltwirtschaft ein Plus von 2,9 % verzeichnete. Die Arbeitslosenquote stieg auf 6,3 % (2,97 Mio. Arbeitslose), die Inflation lag mit 2,2 % nahe dem EZB-Ziel. Die EZB senkte den Leitzins zwar von 3,15 % auf 2,15 %, doch hohe langfristige Zinsen und steigende Risikoprämien bremsten Investitionen. Besonders die Bauwirtschaft verzeichnete einen Produktionseinbruch von rund 25 % gegenüber 2022.

Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2026 (Bild: ZIA) 

Büroimmobilien

2025 sank der Büroflächenumsatz um 8 % auf 4,1 Mio. m², während der Leerstand auf 12,5 Mio. m² bzw. 6,3 % anstieg. Spitzenmieten in den A-Städten erhöhten sich dennoch auf durchschnittlich 43,90 Euro/m², besonders in München mit Höchstwerten von knapp 60 Euro/m². Die Fertigstellungen gingen um 24 % auf 1,95 Mio. m² zurück, gleichzeitig steigt der Sanierungsanteil auf rund 25 %. „Sinkender Flächenumsatz bei steigenden Mieten zeigt: Gefragt sind Qualität, Lage und Flexibilität – der Markt trennt klar zwischen zukunftsfähigen und obsoleten Objekten”, so Sven Carstensen, Geschäftsführer von Bulwiengesa und Verfasser des Kapitels zu Büroimmobilien.

Logistikimmobilien

Die Logistikmärkte stabilisierten sich schneller als andere Segmente. Dabei lagen die Spitzenrenditen im Jahr 2025 bei 4,5 % in A-Städten und bis zu 6,5 % in D-Städten. Die Spitzenmieten in A-Städten erreichten 9,31 Euro/m². Der Neubau stieg auf 5,1 Mio. m², für 2026 werden weitere rund 4,7 Mio. m² erwartet. „Mit über 5 Mio. m² Neubau bleibt Logistik ein Wachstumspfeiler des Immobilienmarktes. Logistik bleibt systemrelevant – mit neuen Nutzern und langfristiger strategischer Bedeutung”, betont Sven Carstensen.

Corporate Real Estate

Robust blieben Gewerbeparks und Produktionsimmobilien. 2025 lag der Neubau bei 2,1 Mio. m², für 2026 werden 2,2 Mio. m² erwartet. Das Investmentvolumen belief sich auf 1,5–1,6 Mrd. Euro. Spitzenrenditen waren gleichbleibend bei 6,3 % (Gewerbeparks) bzw. 7,2 % (Produktionsimmobilien). Sven Carstensen: „Corporate Real Estate behauptet sich mit Renditen von über 6 % als stabiler Anker im Strukturwandel und wird zunehmend zum strategischen Werttreiber.”

Hotelimmobilien

2025 erreichten die Übernachtungszahlen mit rund 498 Mio. wieder das Niveau von 2019. Das Transaktionsvolumen im Investmentmarkt stieg um 35 % auf 1,9 Mrd. Euro. Dabei entfiel mehr als die Hälfte auf A-Städte. Select-Service- und Budgetkonzepte stehen im Fokus, während der Neubau begrenzt bleibt.

Einzelhandelsimmobilien

Der Einzelhandel erzielte 2025 einen Umsatz von rund 680 Mrd. Euro, das sind nominal +2,5 %. Bis 2029 werden 747 Mrd. Euro erwartet. Gleichzeitig könnten bis 2035 allerdings rund 10 Mio. m² Nonfood-Fläche entfallen. Das Transaktionsvolumen lag stabil bei etwa 6,1 Mrd. Euro, während Spitzenmieten in 1a-Lagen weiter sanken (A-Städte: 112,40 Euro/m²). Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding GmbH und Autor des Kapitels zu Einzelhandelsimmobilien: „Umsatzwachstum und Flächenabbau laufen parallel – der Anpassungsdruck bleibt hoch. Handelsimmobilien brauchen einen klaren Mehrwert, reine Verkaufsflächen reichen nicht mehr aus.”

Sozial- und Gesundheitsimmobilien

Im Segment Seniorenwohnen fehlen aktuell 400.000 bis 500.000 Wohneinheiten, bis 2035 könnten es 3,7 Mio. werden. Das Transaktionsvolumen sank 2025 um -7 % auf 1,22 Mrd. Euro. Renditen blieben stabil bei 5,1 % für Pflegeheime und 4,5 % für Betreutes Wohnen. Jan Grabow, Geschäftsführender Partner der CURACON GmbH und Verfasser des Kapitels zu Gesundheits- und Sozialimmobilien: „Der Bedarf wächst schneller als das Angebot – die Lücke beträgt bereits Hunderttausende Einheiten. Ohne verlässliche Rahmenbedingungen droht eine strukturelle Versorgungslücke.”

Bildungsimmobilien

Der Investitionsstau beträgt bei Schulen rund 68 Mrd. Euro, bei Kitas weitere 11 Mrd. Euro, während 2025 nur 13,3 bzw. 3,7 Mrd. Euro kommunal geplant waren. Renditen reichen von 3,8 bis 7,3 %, bei Laufzeiten von bis zu 30 Jahren. „Zwischen dem Bedarf von 80 Mrd. Euro und den Investitionen klafft eine massive Finanzierungslücke”, betont Sven Carstensen.

Wohnimmobilien

Wohnimmobilienmarkt weiterhin angespannt. Ein starker Rückgang der Bautätigkeit trifft auf anhaltend hohen Bedarf, insbesondere in Wachstumsregionen. Mieten und Kaufpreise steigen wieder, während Investitionen durch hohe Kosten und regulatorische Unsicherheiten gebremst werden. 2025 wurden nur rund 235.000 Wohnungen fertiggestellt, 2026 dürften es nur noch 215.000 werden – bei einem jährlichen Bedarf von 257.400 Einheiten. Die Angebotsmieten stiegen bundesweit um 4,1 %, Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 3,8 %. Gleichzeitig liegt das Preisniveau noch rund 16 % unter dem Höchststand von 2021. Dr. Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft, verantwortlich für das Kapitel zu Wohnimmobilien: „Zu wenig Neubau trifft auf steigende Mieten – die Schere öffnet sich weiter. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch Regulierung, sondern durch Investitionen.”

Zukunft der Innenstadtentwicklung

Innenstädte befinden sich im tiefgreifenden Transformationsprozess. Einkaufen allein reicht nicht mehr als Besuchsanlass. Trotz Events sinken die Besucherzahlen vieler Innenstädte strukturell. Dabei sind Nutzungsmischung, Aufenthaltsqualität und attraktive öffentliche Räume gefragt. Der Einzelhandel verliert massiv Flächen, während Wohnen, Kultur und Dienstleistungen an Bedeutung gewinnen. Erfolgreiche Konzepte setzen auf Nutzungsmischung, Aufenthaltsqualität und neue Organisationsformen wie Business Improvement Districts. „Die Innenstadt der Zukunft lebt nicht von Frequenzspitzen, sondern von dauerhafter Nutzungsmischung. Sie ist Erlebnis-, Arbeits- und Lebensraum zugleich”, macht Prof. Dipl.-Ing. Christa Reicher von der RWTH Aachen University, deutlich.

Das Frühjahrsgutachten 2026 steht zum PDF-Download kostenfrei unter fruehjahrsgutachten.de und hier zum Direktdownload (Komplettversion) bereit.