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So wird der Kauf einer Eigentumswohnung zum Erfolg

(18.5.2005) Ob der Kauf einer Eigentumswohnung sich finanziell als erfolgreich erweist, kann der Käufer mitbeeinflussen: Neben der durchdachten Finanzierung kommt es insbesondere auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an. Auch Käufer, die die Wohnung an sich selber nutzen wollen, sollten überlegen, ob die Immobilie auch attraktiv für potenzielle Mieter oder einen späteren Wiederverkauf sein kann. Heutzutage kann niemand mehr sicher davon ausgehen, dass er nicht über kurz oder lang umziehen muss.

„Viel zu oft machen Wohnungskäufer den Fehler, nur nach ,Schnäppchen‘ zu Ausschau zu halten. Der Lage und der baulichen Qualität der Wohnung messen sie teilweise zuwenig Bedeutung bei“, erklärt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Dabei liegen darin die wesentlichen Faktoren für den Erfolg der Investition. „Modernisierte Bauten finden schneller wieder einen Käufer als unsanierte Wohnkomplexe, gut geschnittene Wohnungen sind attraktiver als stark verwinkelte.“ Wichtig sei es zudem, darauf zu achten, dass genügend Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und Grünflächen in der Nähe sind. Auch sollte die Verkehrsanbindung passen.

Daneben empfiehlt es sich, mehr als einen Blick auf die Bausubstanz zu werfen. Dazu gehören die folgenden wichtigen Punkte:

„Falls der Interessent diese Dinge nicht selbst abprüfen kann, sollte er den Verkäufer auf jeden Fall auf diese Punkte ansprechen und durch einen Bausachverständigen checken lassen“, rät Schick.

Wurde das passende Objekt gefunden, müssen weitere Dinge beachten, denn mit dem Vertrag wird nicht nur eine Wohnung erworben. Dazu kommen mit dem „Sondereigentum“ evtl. dazugehörige Kellerräume, Garagen oder Stellplätze. Einzelnen Wohnungseigentümern können außerdem Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. „Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums wie den Waschraum oder Teile des Gartens alleine, also unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen“, erinnert Schick. Käufer sollten genau darauf achten, dass alles wie besprochen im Vertrag steht und die Übereinstimmung der Vereinbarung mit der Teilungserklärung überprüfen: Wenn beispielsweise ein Garagenstellplatz, mitgekauft wurde und sich später herausstellt, dass dieser nach der Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum gehört, hat der Käufer auch kein Sondereigentum erworben und kann die Garage im Extremfall nicht einmal nutzen!

Der Käufer erhält mit dem Kauf seiner Wohnung auch einen Anteil am restlichen Gebäude sowie am Grundstück - und hat entsprechend der Teilungserklärung anfallende Kosten mitzutragen. Der Wohnungskäufer sollte sich die Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages unbedingt aushändigen lassen. Genauso wichtig sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Denn auch diese sind bindend für den Käufer. Und der Käufer kann sich ein Bild über etwaige Querelen oder Probleme innerhalb der Gemeinschaft machen. Gibt es z.B. Eigentümer, die sich permanent querstellen, kann ein Handeln der Gemeinschaft schnell lahm gelegt und eine sinnvolle Weiterentwicklung der Wohnanlage unmöglich werden.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten sich der Käufer vor Vertragsschluss darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist und ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen. Ist dies nicht der Fall oder ist die Rücklage sehr gering, können erhebliche Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen.

Wichtig ist es auch zu prüfen, ob die Nebenkosten tragbar sind: "Möglicherweise sind beauftragte Firmen, zum Beispiel für die Gartenpflege, im Vergleich zur Konkurrenz viel zu teuer. Um die Firma zu wechseln, muss aber ein mehrheitlicher Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen", so Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar in der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Bethge & Partner.

Um ganz sicher zu gehen, sollte der Kaufvertrag vor der Unterschrift einem Rechtsanwalt vorgelegt werden, empfiehlt IVD-Vizepräsident Schick: „Denn ein Laie wird diesen im Zweifel nicht komplett verstehen und kann daher kritische Punkte nicht in jedem Fall erkennen.“

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