Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) am 1. Januar 2019 in Kraft getreten

(1.1.2019) Nach den bisherigen Regeln zur Mietpreisbremse darf eine Miete bei Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt in Gebieten, in denen es eine gültige Verordnung über die Mietpreisbremse vonseiten des Bundeslandes gibt.

Diese erste Version der Mietpreisbremse hat sich allerdings als wenig wirkungsvoll erwiesen. Eine Reihe neuer Regelungen soll das nun ändern. Sie gelten auch für Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung. Zudem müssen Vermieter Mietinteressenten umfangreicher informieren.

Welche neuen Rechte bringen die Neuregelungen für Mieter?

Die bisherige Mietpreisbremse hatte u.a. deshalb nicht den erhofften Erfolg, weil Mietinteressenten und Mieter oft gar nicht die nötigen Informationen hatten, um sich zu wehren. Denn sie kannten meist weder die vorherige Miete noch wussten sie, ob der Vermieter irgendwelche gesetzlich zulässigen Gründe hat, die Grenzen der Mietpreisbremse zu überschreiten. Ab dem 1.1.2019 sind Vermieter nun aber dazu verpflichtet, Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert ...

• die Höhe der alten Miete zu nennen und
• darüber zu informieren, wenn sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen wollen.

Vermieter dürfen zum Beispiel die Höchstbeträge überschreiten, wenn bereits die Vormieter eine höhere Miete gezahlt haben. Ohne rechtzeitige Aufklärung der Mietinteressanten dürfen sie sich aber nicht auf die Ausnahme berufen.

Oft genug kommen Mietern jedoch erst dann Zweifel an der Rechtmäßigkeit ihrer Miete, wenn sie den Vertrag schon unterschrieben haben. Auch hier bringt die Reform Verbesserungen. „Für Mieter ist es ab dem neuen Jahr einfacher, gegen eine überhöhte Miete vorzugehen“, so die Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice). „Sie können diese nun in Form einer einfachen Mitteilung rügen, ohne erklären zu müssen, warum die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge ist an den Vermieter zu richten. Ausreichend ist ein kurzes Schreiben, aus dem hervorgeht, dass der Mieter die Missachtung der Mietpreisbremse beanstandet.“ Ein Schreiben per E-Mail ist zwar erlaubt. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen ein Brief, am besten versendet per Einschreiben. Überschreitet die Miete dann tatsächlich den gesetzlich zulässigen Betrag, haben die Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zuviel gezahlten Teils.

Was ändert sich bei der Modernisierung von Wohnungen?

Bei Modernisierungsmaßnahmen konnten Vermieter bisher 11% der Kosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Dieser Satz verringert sich nun auf 8%. Die Regelung gilt bundesweit, allerdings zunächst nur für fünf Jahre.

„Neu ist, dass es jetzt bei Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze gibt“, erklärt die D.A.S. Expertin. „Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.“ Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro/m², darf der Vermieter sie sogar nur um maximal zwei Euro/m² erhöhen.

Wie will der Gesetzgeber das „Herausmodernisieren“ bekämpfen?

In der Vergangenheit kam es vor, dass Immobilienbesitzer Mieter mittels Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zu einer Kündigung bewegen wollten. Dieses sogenannte „Herausmodernisieren“ ist künftig eine Ordnungswidrigkeit, bei der Vermietern ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro droht. Die Rechtsexpertin kommentiert: „Ein solches Herausmodernisieren kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn sich die neue Miete gegenüber der alten mindestens verdoppelt. Der Vermieter kann sich von diesem Verdacht allerdings befreien, indem er andere Gründe für die Miethöhe vorlegt.“

Die neuen Regelungen haben den Bundesrat am 14. Dezember 2018 passiert. Nach der Unterschrift durch den Bundespräsidenten wurden sie am 21. Dezember 2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und traten am 1. Januar 2019 in Kraft. Die Änderungen finden sich im Mietrechtsteil des Bürgerlichen Gesetzbuches.