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DIW-Studie: Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, aber nicht die Lösung


  

(19.2.2018) Die Mietpreisbremse kann in ihrer derzeitigen Ausformulierung nur dann wirken, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9% pro Jahr gestiegen sind - zu diesem Ergebnis kommen aktuelle Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg. Hintergrund ist die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse, die derzeit in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland gilt. Hier lebt etwa ein Viertel der Bevölkerung.

Zur Erinnerung: Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge aus den vorangegangenen vier Jahren berechnet wird - zuzüglich 10%. Dieser Spielraum zur Mieterhöhung auf Seiten der Vermieter sorgt dafür, dass die Regulierung rein rechnerisch erst ab der 3,9%-Schwelle greifen kann, wie die Studienautoren errechneten.

„... dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch“

DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin und Andreas Mense von der Uni Erlangen-Nürnberg erstellt hat, erklärt dazu: „Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch.“

Quelle: DIW-Wochenbericht 7/2018 Seite 107 (PDF-Seite 5) Grafik vergrößern

Mancherorts sind die Neuvertragsmieten sogar einmalig gesunken

In manchen Regionen wirkt die Mietpreisbremse sehr wohl und dämpft den Anstieg der Mieten dauerhaft: In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8% kletterten, gingen die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse im Durchschnitt sogar einmalig um rund 3% zurück - beispielsweise ...

  • in Berlin-Mitte und -Neukölln,
  • in München-Laim und -Schwabing,
  • im Stuttgarter Heusteigviertel und auch
  • im Innenstadtbereich von Bielefeld.

„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf - die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch“, sagt Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg.

Eine Frage des Untersuchungsdesigns

Bisherige Studien - auch des DIW Berlin - deuteten darauf hin, dass sich der Anstieg der Mieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat. Dieses Ergebnis ist weiterhin gültig. Die aktuelle Studie gilt aufgrund ihres Untersuchungsdesigns jedoch als weitaus differenzierter und kann erstmals jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und tatsächlich auch wirkt, von jenen Regionen trennen, in denen das nicht der Fall ist.

Dafür haben die drei Studienautoren über 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen ausgewertet und auf der Ebene von Postleitzahlbezirken regulierte und unregulierte Wohnungen verglichen, die eine ähnliche Lage und Qualität haben. Dabei zeigte sich, dass die Mieten für neu gebaute Wohnungen, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen, deutlich schneller steigen als früher. Nach Ansicht von Michelsen, Mense und Kholodilin dürfte das - entgegen der Einschätzung vieler Kritiker der Mietpreisbremse - dazu führen, dass langfristig mehr neue Wohnungen gebaut werden.

Reform der Grundsteuer könnte helfen, dem Wohnungsmangel zu begegnen

Die Autoren warnen jedoch davor, in der Mietpreisbremse die alleinige Lösung des Wohnungsmarktproblems zu sehen. Noch immer steigt die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten und Ballungszentren schneller, als neue Wohnungen gebaut werden. Eine Preisregulierung könne höchstens Zeit verschaffen und die Mieten so lange im Zaum halten, bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspannt. „Daran, dass die Politik noch mehr Anreize für den Neubau von Wohnungen setzen muss, führt jedoch kein Weg vorbei“, betont DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin.

So könnten die Kommunen mehr Flächen für den Wohnungsbau aktivieren, auch mit Hilfe einer Reform der Grundsteuer, die Grundstücksbesitzer nicht länger stärker belastet, wenn sie neue Gebäude bauen oder bestehende aufstocken. Eine Nachverdichtung auf bereits erschlossenen Grundstücken böte die Möglichkeit, schnell und vergleichsweise günstig Wohnraum zu schaffen, da nicht erst teure Baugrundstücke erworben werden müssten. Zudem wären öffentliche Zuschüsse denkbar, um mögliche Eigenkapitalengpässe bei Investoren abzumildern.

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