Was sich 2019 für die Immobilienbranche ändern könnte

(1.1.2019) Im neuen Jahr kommen einige gesetzliche Neuregelungen auf die Immobilienbranche zu. Das Mietrechtsanpassungsgesetz ist bereits am 1. Januar 2019 in Kraft treten. Das bedeutet neue Spielregeln für Vermieter und Hausverwalter. Darüber hinaus ist eine ganze Reihe von Gesetzes- und Reformvorhaben in der Planung oder sogar schon im Gesetzgebungsverfahren:

Neuordnung des Mietspiegels

Im Zuge des legislativen Verfahrens des Mietrechtsanpassungsgesetzes hat der Bundesrat vorgeschlagen, den Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung hat den Vorschlag befürwortet. Es ist deshalb zu erwarten, dass das Thema bei der nächsten Mietrechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt. Dies kann schon im ersten oder zweiten Quartal 2019 sein. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet bereits an einem neuen Vorhaben, bei dem es um die Neuordnung des Mietspiegelrechts geht.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Bundesrat hat am 14. Dezember 2018 den vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf zur Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau auf Eis gelegt. Kurz vor der Sitzung des Bundesrates wurde die Sonder-AfA von der Tagesordnung genommen. Wann sich der Bundesrat mit der Sonder-AfA erneut befassen wird, ist derzeit offen - siehe u.a. dazu den Beitrag „Viel Kritik im Finanzausschuss an geplanter Sonder-AfA“ vom 19.11.2018.

Zur Erinnerung: Nach dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sollte für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung von 2% eine Abschreibung von 5% in Anspruch genommen werden können. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, könnte statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen. Förderfähig sollten Vorhaben sein, die bis zu 3.000 Euro/m² ohne Grund und Boden kosten; die Bemessungsgrundlage wäre dabei auf 2.000 Euro/m² gedeckelt. Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2018 bemängelt, dass eine Begrenzung der Miethöhe fehle und die Begrenzung der förderfähigen Kosten pro Quadratmeter von 3.000 Euro/m² zu gering sei.

Sozialer Wohnungsbau

Inzwischen befasst sich der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat mit der geplanten Grundgesetzänderung, die neben dem „Digitalpakt für Schulen“ auch die soziale Wohnraumförderung beinhaltet.

Mit der Grundgesetzänderung will der Bund sicherstellen, dass die zusätzlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau in den Ländern zweckgebunden verwendet werden. Die Länder sollen zudem verpflichtet werden, dass sie die Bundesmittel für Wohnungsbauprojekte in mindestens gleicher Höhe durch eigene Landesmittel ergänzen. Mehrere Ministerpräsidenten lehnen vor allem die inhaltliche Einmischung des Bundes in Länderangelegenheiten ab. Wann der Vermittlungsausschuss das Thema beraten wird, ist derzeit noch offen.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Am 29. November 2018 hat die Bundesregierung einen Entwurf für ein „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ (Gebäudeenergiegesetz, GEG) vorgelegt. Derzeit befindet sich der Entwurf in der Ressortabstimmung. Anfang 2019 soll er dem Bundeskabinett zum Beschluss vorgelegt werden. Inkrafttreten könnte das Gesetz Mitte des Jahres.

Zur Erinnerung: Mit dem GEG sollen das Energieeinspeisungsgesetz (mit Energieeinsparverordnung, EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammengeführt und aufeinander abgestimmt werden. Außerdem soll das GEG die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, die für öffentliche Nichtwohngebäude ab 2019 und für alle anderen Neubauten ab 2021 einen Niedrigstenergiestandard vorsehen, ermöglichen - siehe Beitrag „Gebäudeenergiegesetz soll EnEG, EnEV und EEWärmeG ablösen“ vom 5.2.2017. Der Entwurf sieht keine Verschärfungen der EnEV-Standards (KfW-70-Niveau) für Neu- und Bestandsbauten vor. Für Immobilienverkäufer bringt das GEG eine Neuerung mit sich: Sie sollen ausdrücklich verpflichtet werden, Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen aufzunehmen. Die Immobilienbranche zeigte sich mit dem ersten Entwurf zufrieden.

Reform der Grundsteuer

Mit dem Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspreche. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber nun eine neue, verfassungskonforme Datenbasis zur Erhebung der Grundsteuer vorschlagen. Das Bundesministerium der Finanzen hat bereits einen Vorschlag unterbreitet, der in der Immobilienwirtschaft auf erhebliche Kritik gestoßen ist. Die SPD-Pläne sehen eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bei der Reform der Grundsteuer vor. Der IVD warnte, dass die Pläne zu deutlich steigenden Steuern führen und eine Diskussion um die Umlegbarkeit der Grundsteuer provozieren könnten. Diese Diskussion folgte postwendend. Die SPD erwägt nun, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu streichen. Am 14. Januar 2019 soll es das nächste Spitzentreffen zwischen Finanzminister Scholz und seinen Länderkollegen zum Thema Grundsteuer geben.

Bestellerprinzip für Kaufimmobilien

Das Justizministerium plant, einen Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien vorzulegen. Details zu diesem Entwurf sind derzeit nicht bekannt. Justizministerin Barley hatte zuletzt gegenüber Medien das sogenannte Bestellerprinzip nach „Vorbild“ aus der Wohnungsvermittlung präferiert, wonach der Immobilienmakler zukünftig nur noch als Vertreter des Verkäufers arbeiten dürfte.

Der IVD beispielsweise lehnt eine solche Regelung entschieden ab und sieht eine völlig ungerechtfertigte Einschränkung in der Vertrags- und Berufsfreiheit. Für eine bundeseinheitliche Regulierung bestehe kein Bedarf, da in 75% der Märkte in Deutschland die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werde. Wenn die Politik die Makler zwinge, nur noch für den Verkäufer tätig zu sein, dann bleibe der Käufer schutzlos. Das könne nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein. Der Käufer werde zudem nicht entlastet, er werde belastet. Denn es sei zu erwarten, dass der Verkäufer versuchen werde, die Provision im Kaufpreis einzupreisen. Mit dem erhöhten Kaufpreis erhöhe sich auch die Grunderwerbsteuer - siehe wiederum auch Beitrag „Plädoyer von JLL-CEO Timo Tschammler für das Bestellerprinzip“ vom 19.11.2018.

Apropos Grunderwerbsteuer: Im Koalitionsvertrag ist verankert, dass Freibeträge von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von selbstgenutzten Immobilien geprüft werden sollen.