Mieten und Kaufen in Deutschland im europäischen Vergleich erschwinglich

(28.7.2019) In seiner achten Ausgabe konstatiert der Deloitte Property Index wie schon in den Vorjahren einen relevanten Preisanstieg bei städtischen Wohnimmobilien - sowohl in Deutschland, aber noch ausgeprägter in anderen europäischen Ländern. Und während sich das deutsche Kaufpreiswachstum bei Immobilien leicht verlangsamt, weisen andere Länder wie Tschechien, Ungarn und Portugal in diesem Bereich zum Teil zweistellige Wachstumsraten auf. Auch das durchschnittliche Mietpreisniveau hierzulande liegt im Vergleich zu anderen europäischen Immobilienmärkten noch verhältnismäßig niedrig - was für die Zukunft eine anhaltende Dynamik bei deutschen Mieten erwarten lässt. Auf den ersten Blick scheint dem Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Europa keine Grenze gesetzt.

Kaufpreise bei Wohneigentum steigen im  EU-Durchschnitt um rund 5%

„Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnungskaufpreise hierzulande hat sich im Vergleich zu den Vorjahren beruhigt, wohingegen andere Territorien wie Südosteuropa oder Portugal im Preisniveau kräftig aufholen. Allerdings ist es aufgrund der geringeren Einkommensstruktur in diesen Ländern schwieriger, eine Eigentumswohnung zu finanzieren, als in Deutschland, wo durchschnittlich fünf Bruttojahresgehälter für den Kauf einer 70-m²-Wohnung aufgewendet werden müssen. Ebenso deutlich zeigt sich die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise zwischen städtischen und ländlichen Regionen: Städte wie Hamburg, Berlin, Frankfurt liegen mehr als 50% über dem Bundesdurchschnitt, während München sich mit einem Abstand von 130% vom deutschen Wohnimmobilienmarkt weitgehend abgekoppelt hat", sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte.

Niedrigzinspolitik treibt Preiswachstum und Verschuldung

Seit 2015 ist in 15 von 16 untersuchten EU-Staaten ein Preiswachstum zu beobachten. Die einzige Ausnahme bildet Italien, wo die Immobilienpreise seit Jahren sanft, aber stetig abwärts rutschen. Das durchschnittliche jährliche Wachstum der europäischen Immobilienkaufpreise lag bei 5% in den letzten drei Jahren. In osteuropäischen Staaten wie Ungarn oder Tschechien sowie in Portugal allerdings lag diese Steigerung fast doppelt so hoch. Möglicherweise ist das Preiswachstum in Osteuropa als „Aufholwachstum“ zu werten, das sich allerdings von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dazu kommt, dass die Preisentwicklung insbesondere durch das Niedrigzinsumfeld getrieben wird. Das „billige“ Geld treibt einerseits die Immobilienpreise, andererseits aber auch die Verschuldung.

Das Immobilien-Hoch ist nach Osten gezogen

In den vergangenen Jahren und vor allem 2017 war Deutschland beim Kaufpreiswachstum noch Spitzenreiter im europäischen Vergleich und erreichte eine Immobilienwachstumsrate von fast 10%. Dies hat sich inzwischen aber markant verändert: Spitzenreiter sind jetzt ...

• Tschechien (16,8%).
• Ungarn (13,7%) und
• Niederlande (9,3%).

Deutschland liegt mit 5,0% nahezu gleichauf mit Dänemark und Spanien (jeweils 5,1%). Insgesamt ist innerhalb Europas eine erhebliche Preis-Heterogenität zu beobachten, die von einem wechselkursbedingten Rückgang um 14,7% in Großbritannien bis zu einem Wachstum von 16,8% in Tschechien reicht. Der Vergleich der absoluten Kaufpreise zeichnet das gleiche Bild: Hier beginnt das Kaufpreisspektrum für Wohnfläche bei 1.088 Euro/m² (Portugal) und endet bei rund 4000 Euro/m² (Frankreich und Norwegen). Deutschlands durchschnittliche Quadratmeterpreise sind abermals leicht gestiegen und liegen in diesem Ranking mit 3.405 Euro/m² im gehobenen Mittelfeld.

Nur noch leichtes Wohnungsbau-Wachstum in Deutschland

Die deutsche Wohnungsbautätigkeit hat 2018 um 5,3% zugelegt. Insgesamt wurden 285.900 Wohnungen fertiggestellt (siehe Beitrag zu Baufertigstellungen vom 29.5.2019). Die Quote liegt nun in Deutschland bei 3,61 Einheiten pro 1.000 Einwohner.

In Frankreich ist der Neuwohnungsbau im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig, liegt aber in Summe mit 6,86 Einheiten pro 10.00 Einwohner sowie mit einem Neubauvolumen von 459.000 Einheiten in der Summe der verfügbaren Wohnungen pro Einwohner immer noch an der europäischen Spitze.

Schaut man sich die 2018 genehmigten Wohnungen hierzulande an, so lässt sich erkennen, dass in Deutschland mit 347.300 Einheiten (Vorjahr: 348.100 Einheiten; siehe Beitrag vom 17.3.2019) sogar eine Stagnation im Neubau zu erwarten ist. Hinsichtlich des Wohnungsbestandes behaupten sich die beiden Länder als europäische Wohnraumkolosse: Deutschland mit 42,2 Mio. Einheiten und Frankreich mit 35,41 Mio. Einheiten verfügen mit Abstand über die größten Wohnungsbestände in den untersuchten europäischen Ländern, Frankreich liegt mit seiner Quote (528,5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner) aber leicht über Deutschland (509 Wohnungen pro 1.000 Einwohner).

Großstadt und Umland entfernen sich weiter, bleiben aber unter EU-Spitzen

Der Kaufpreisindex zwischen Stadtimmobilienpreisen und jenen auf dem Lande klafft mehr denn je auseinander. Wie bereits erwähnt, übersteigen die Immobilienpreise in deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Hamburg den Bundesdurchschnitt um die Hälfte, München verzeichnet mit 130% den höchsten deutschen Wert. Betrachtet man Gesamteuropa, ist München aber alles andere als ein Einzelfall: Im europäischen Vergleich zeigt sich - begünstigt durch die zentralistischen Strukturen in den jeweiligen Ländern - mit Paris und Lissabon (jeweils circa 220% über Durchschnitt) sowie London (198%) ein noch ein extremeres Bild.

Deutschlands Eigentumswohnungen sind relativ erschwinglich

Vor diesem Hintergrund stimmt ein Blick auf die Bezahlbarkeit von Immobilien in den einzelnen EU-Ländern vergleichsweise versöhnlich: Hier liegen deutsche Eigentumswohnungen in einem relativ erschwinglichen Bereich und weit unter dem Niveau anderer Länder. So kostet eine Wohnung (70 m²) in Deutschland im Durchschnitt fünf Bruttojahreseinkommen, während beispielsweise in Großbritannien das gesamte Einkommen 9,4 Jahre lang gespart werden muss, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können. Grund dafür ist das hohe Kaufpreisniveau. Der Spitzenwert liegt in Osteuropa in Tschechien (11,2 Jahre), was auf die relativ niedrige Einkommenssituation zurückzuführen ist.

Deutscher Mietspiegel im europäischen Vergleich noch mit Luft nach oben

Betrachtet man in der Studie den Mietpreisvergleich europäischer Städte, so zeigt sich eine enorme Spannweite bei den monatlichen Durchschnittsmieten: Diese reichen von 6,4 Euro/m² in dem ungarischen Universitätsstädtchen Debrecen bis hinauf zu Spitzenreiter Paris mit 27,8 Euro/m². Berlin liegt bei relativ moderaten 7,3 Euro/m² und damit niedriger als Frankfurt (8,4 Euro/m²), Hamburg (8,6 Euro/m²) und München, das mit 10,5 Euro/m² den höchsten deutschen Mietwert verlangt. Im Vergleich der europäischen Städte wird dabei deutlich, wie günstig das durchschnittliche Mietpreisniveau in den deutschen Städten derzeit noch ist - und zugleich zeichnet sich ab, welche Mietpreisentwicklung hier angesichts des europäischen Mietumfeldes erwartet bzw. aus Sicht der Mieter befürchtet werden muss.

„Die Frage, wie man flächendeckend bezahlbaren Wohnraum in Deutschland schaffen kann, ist eines der wichtigsten gesellschaftspolitischen Themen unserer Zeit. Um Lösungen zu finden, lohnt sich auch ein Blick zu unseren Nachbarn: So wurden in Frankreich 2018 fast doppelt so viele Einheiten pro 1.000 Einwohner errichtet wie Deutschland. Es geht also doch - wenn alle Beteiligten wollen und am gleichen Strang ziehen", so Michael Müller.

Inhaltlich verantwortlich für die Studie ist Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte.