Postbank Wohnatlas 2023: Immobilienpreise sinken 2022 inflationsbereinigt leicht

(8.5.2023) Nach mehreren Jahren des Anstiegs sind 2022 die Preise für Wohneigentum in Deutschland erstmals in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte leicht gefallen - zumindest real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9% in 2022. In rund 63% der Regionen konnten Eigentumswohnungen im Bestand 2022 real günstiger erworben werden als im Vorjahr. 

Das betrifft die sieben größten Metropolen stärker als die Mittelstädte. In etwa 37% verteuerten sich die Preise real, etwa in den Ferienregionen an der Nordsee, die sich weiter großer Beliebtheit erfreuen. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisabfall gegenüber 2021 inflationsbereinigt bei -0,7%. 2021 hatte das reale Plus noch 14,2% betragen, im Jahr davor 9,6%. In nominaler Rechnung, ohne Berücksichtigung der Inflation, welche sich individuell sehr unterschiedlich auswirken kann, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte dennoch um 6,2% gegenüber 2021. Dies sind Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2023".

Im Jahr 2022 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt um 0,71% gesunken. (Bild: Postbank auf Datenbasis der Value Marktdatenbank, Berechnungen HWWI) 

Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten 2022 den Immobilienmarkt in Deutschland. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiterhin leicht - real sinken sie zurzeit vielerorts.

"Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten", sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement und damit auch für das Immobiliengeschäft der Postbank verantwortlich. "Aktuell befinden wir uns in einer Preisdelle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohnimmobilien erwarten. Unter der Annahme, dass die Inflation für einen absehbaren Zeitraum weiterhin höher ausfällt als die zugrunde liegenden vertraglichen Nominalzinsen, entstehen jedoch negative Realzinsen, so dass die Finanzierung einer Immobilie weiterhin sinnvoll sein kann."

Preise in den Metropolen fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Großstädte wie die "Big 7" waren im Durchschnitt von dem realen Preisrückgang stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. So sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen real um -4,%, im Durchschnitt über alle Mittelstädte um -1,5% und über alle Landkreise um -0,1%. 

Teure Metropolen: Zwar sind Kaufpreise im Schnitt real um 4,3% gesunken, aber für München bleibt der Kauf von Altbau-Eigentumswohnungen für viele Kaufwillige nach wie vor unbezahlbar. (Bild: si, baulinks) 

Die bayerische Landeshauptstadt ist und bleibt ein teures Pflaster. Bundesweit gibt es keinen Ort, an dem Kaufinteressierte für den Quadratmeter mehr bezahlen müssen. Allerdings fiel der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand real um -6,9% gegenüber dem Vorjahr und lag 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro/m2. Zweitteuerste Stadt in den Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadratmeter fällig - inflationsbereinigt ein Abfall um -3,9 Prozent. Die Hansestadt überholte Frankfurt am Main, die Mainmetropole rangiert im Ranking der Big Seven mit 6.654 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro.

In der Hauptstadt fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -0,1% gering aus im Vergleich der Big Seven. "In Berlin ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch, etwa weil die Einwohnerzahl kontinuierlich steigt. Gleichzeitig hinkte die Hauptstadt in Sachen Preisniveau lange Zeit hinter anderen Metropolen hinterher und hat somit noch Nachholpotenzial", so Achim Kuhn.

Auf Rang zwei beim realen Preisabfall rangierte Frankfurt am Main mit einem Minus von -5,%. Auch in Düsseldorf und Stuttgart sanken die Preise real um mehr als 5%.

Nordsee-Immobilien werden weiterhin teurer

Keine Entspannung auf dem Immobilienmarkt an der Nordsee: Besonders kostspielig sind Eigentumswohnungen weiterhin im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Das entspricht einem erneuten Anstieg um reale 8,2% im Vergleich zum Vorjahr – zwar weniger als 2021 (14,3%), aber mehr als 2020 (4,8%). Am stärksten innerhalb der Top 10 legten jedoch die Preise im Landkreis Aurich zu: In dem niedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2022 real um 17,7%. Damit zieht der Landkreis neu in die Top 10 ein.

Der Kreis Nordfriesland bleibt unangefochten die Nummer 1 bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Bestand – alle anderen Ränge indes belegen die Landkreise in Münchens Speckgürtel und der Ferienregion Alpenvorland. (Bild: si, baulinks) 

Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Allerdings fielen hier die Preise im Vergleich zu 2021 real zumeist – die Ausnahme bilden der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Kaufpreisanstieg von real 3,4% und Miesbach (0,4%). Der Landkreis München fällt von Platz 3 im Vorjahr auf den 4. Rang. Bad Tölz-Wolfratshausen wird aus den teuersten zehn Landkreisen verdrängt.

Niedrige Kaufpreise herrschen in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen, besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer 2022 im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt, im Vogtlandkreis in Sachsen sowie im Landkreis Greiz in Thüringen weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter. In München jedoch fast 10.000 Euro und in Frankfurt am Main rund 6.700 Euro.

Nachholeffekte in vielen Großstädten vorbei

In nahezu allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern stagnieren oder sinken die Preise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Zu den Gewinnern gehören vor allem Städte aus Nordrhein-Westfalen wie Herne, Duisburg, Remscheid, Leverkusen, Wuppertal und Oberhausen. Allerdings beträgt der größte Preisanstieg knapp über 5% real, ein Jahr zuvor erreichten die Großstädte in der Spitze noch Teuerungsraten von fast 30%. Doch die Top 10 sah vor einem Jahr noch anders aus. Einzig Wuppertal in Nordrhein-Westfalen und Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt befinden sich weiterhin unter den Großstädten mit den höchsten realen Teuerungsraten. Die größte Stadt des Bundeslandes liegt in Nachbarschaft zu Leipzig und gilt als wichtiges Wissenschafts- und Wirtschaftszentrum. Während der reale Kaufpreisanstieg 2021 in Halle jedoch noch 18,7% betrug, lag er 2022 nur noch bei 0,4%. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5% den ersten Platz der Großstädte eingenommen, 2022 fiel der Preis für Eigentumswohnungen hier jedoch real um -8,3%.

In nahezu allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern stagnieren oder sinken inflationsbereinigt die Preise für Eigentumswohnungen. (Bild: si, baulinks) 

"Die Nachholeffekte in den relativ erschwinglichen Großstädten Ost- und Mitteldeutschlands sind größtenteils vorbei, die Preise stagnieren oder gehen zurück", sagt Achim Kuhn. "Doch gute Anbindungen an die teuren Metropolen Düsseldorf und Köln haben die Nachfrage etwa in Duisburg, Leverkusen und der Pendlerstadt Herne getrieben. Langanhaltendes Homeoffice macht den Umzug weiterhin attraktiv."

Der Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.