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Vervielfältiger 2021: Wo kostet eine Eigentumswohnung wie viele Jahresmieten?

(19.6.2022) Wohnimmobilien sind in vielen Teilen Deutschlands erneut teurer geworden. Die Kaufpreise laufen besonders in Großstädten und Ferienregionen den Mieten davon: 2021 mussten Käufer im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte für Eigentum erneut mehr ausgeben als noch 2020 - sowohl absolut als auch gerechnet in Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Wohnung. Trotzdem kann sich die Investition in eine Eigentumswohnung noch lohnen, sofern die erwarteten Preissteigerungen bis 2035 hoch ausfallen. Für Immobilienkäufer lohnt somit ein genauer Blick auf die Bedingungen in den einzelnen Regionen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erwartet ...

  • künftige Preisanstiege insbesondere in vielen Großstädten, dem Hamburger und Berliner Umland sowie im Weser-Ems-Gebiet sowie
  • sinkende Preise in weiten Teilen Ostdeutschlands mit Ausnahme einiger Großstädte.

Wer gute Voraussetzungen für ein Investment sucht, sollte insbesondere Faktoren achten auf ...

  • verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und auf
  • die Aussicht auf weitere Wertsteigerungen.

Diese Kombination bieten mehrere Regionen in Deutschland. Das haben Experten des HWWI für den Investitionschancen-Index im Postbank Wohnatlas berechnet.

Vervielfältiger stieg im Durchschnitt um 2,7 auf 28,5 Jahresnettokaltmieten

Während sich die Nettokaltmieten 2021 im Vergleich zu 2020 im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um nominal 4,95% verteuerten, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Mittel um 17,22% zu. Der sogenannte Vervielfältiger, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären, spiegelt die wachsende Dynamik wider. Er stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,7 auf 28,5 Jahresnettokaltmieten. Schon im Jahr davor hatte sich der Vervielfältiger um 1,7 Jahresmieten erhöht - siehe Beitrag vom 25.5.2021. Besonders hoch ist er in Küstengebieten, Großstädten und weiten Teilen Bayerns. Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend nur noch in ländlichen Gebieten des östlichen Mitteldeutschlands sowie im Saarland zu finden.

Vervielfältiger bis 82,3 Jahresnettokaltmieten

Der Landkreis Nordfriesland weist mit 82,3 den höchsten Vervielfältiger und somit den größten Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Kaufpreis aus. In den Top Ten liegen auch die an der Mecklenburg-Vorpommerschen Ostsee gelegenen Landkreise Rostock, Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg sowie die Landkreise Aurich, Wittmund und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste. Daneben laufen auch in den bayrischen Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen die Kaufpreise den Mieten davon - der Vervielfältiger beträgt hier 51,7 bzw. 45,1.

In den Metropolen sieht die Lage ähnlich aus. Die Großstadt mit dem höchsten Vervielfältiger ist Hamburg. 2021 betrug er 43,2 - und stieg um 4,7 im Vergleich zum Vorjahr an. Auch in München, Berlin und Potsdam liegt der Vervielfältiger bei mehr als 40. Dies bedeutet also, dass dort durchschnittlich mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. In Potsdam nahm der Vervielfältiger um 8,6 binnen Jahresfrist zu. Von den „Big 7“, den größten deutschen Metropolen, liegen auch Düsseldorf und Frankfurt am Main in den Top Ten der Großstädte mit dem größten Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete. Doch auch außerhalb der Big 7 sind etwa Rostock und Lübeck in Norddeutschland betroffen. Die kleineren kreisfreien Städte Rosenheim und Landshut in Bayern wiesen 2021 Vervielfältiger von 36,4 bzw. 35,3 auf.

Chancenindex zeigt, wo sich ein Investment lohnen kann

Wer ein Objekt im Auge hat, sollte neben der Relation von Kaufpreis und Miete auch die künftige Preisentwicklung bei der Bewertung heranziehen. Pauschal gilt: Die Ertragschancen einer Immobilieninvestition sind umso größer, je geringer der gegenwärtige regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte jährliche Preisentwicklung in Prozent ist.

Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, muss bei einem hohen Vervielfältiger mit einer geringeren anfänglichen Mietrendite rechnen. Für 134 Regionen in Deutschland errechneten sich 2021 Vervielfältiger von über 30 und wiesen damit ein sehr hohes Preisniveau auf. Darunter befinden sich einige Landkreise und kreisfreie Städte, für die HWWI außerdem eine negative Preisentwicklung bis 2035 prognostiziert. In diesen Regionen würden Käufer Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und müssten künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. Der Immobilienboom hat seinen Höhepunkt hier bereits erreicht oder überschritten. Im Landkreis Rostock beispielsweise lagen die Kaufpreise 2021 bereits bei rund 4.535 Euro (Vervielfältiger bei 56), gleichzeitig wird für die Zukunft eine Preisentwicklung von minus 0,84% erwartet. Ähnlich starke künftige Verluste mit Werten von minus 0,5 Prozent oder weniger kombiniert mit einem Vervielfältiger über 30 zeigen die Landkreise Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg in Mecklenburg-Vorpommern, Oder-Spree und Uckermark in Brandenburg, Cochem-Zell in Rheinland-Pfalz sowie die kreisfreien Städte Amberg, Schweinsfurt (beide Bayern) und Schwerin in Mecklenburg-Vorpommern.

Andere Regionen bieten trotz aktuell hoher Preise aber bei genauerer Betrachtung noch Möglichkeiten. Der Investitionschancen-Index liefert Antworten darauf, wo Kaufinteressierte derzeit noch moderate Preise bei prognostizierten Wertsteigerungen finden.

  • Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten.
  • Die realen Wertzuwächse bis 2035 sollten positiv sein.

Diese beiden Kriterien treffen derzeit nur auf sechs Landkreise zu, die damit sehr gute Investitionschancen im Vergleich zu anderen deutschen Regionen bieten. Der Regionalverband Saarbrücken im Saarland weist in dieser Gruppe mit 23,05 zwar den niedrigsten Vervielfältiger, aber mit einem Preisplus von 0,06% pro Jahr auch das geringste künftige Preiswachstum aus. Die niedersächsische Grafschaft Bentheim kann hingegen mit einem hohen erwarteten Preiszuwachs von 0,96% pro Jahr aufwarten, wobei der Vervielfältiger mit 23,80 noch unter 25 liegt. Die Landkreise Rotenburg (Wümme) in Niedersachsen sowie Straubing-Bogen in Bayern punkten mit prognostizierten realen Preiszuwächsen mit 0,53% bzw. 0,52% pro Jahr bei noch moderaten Vervielfältigern.

Top-Investitionschancen in Deutschland
Vervielfältiger 2021 max. 25,0 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2021 bis 2035 größer als 0,0%
  Stadt/Kreis Bundesland Vervielfältiger Preistrend
1 Regionalverband Saarbrücken Saarland 23,05 0,06%
2 Rothenburg (Wümme), Kreis Niedersachsen 23,31 0,53%
3 Staubing-Bogen, Kreis Bayern 23,62 0,52%
4 Grafschaft Bentheim, Kreis Niedersachsen 23,80 0,96%
5 Heidekreis, Kreis Niedersachsen 23,84 0,10%
6 Osterholz, Kreis Niedersachsen 24,11 0,10%
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

„Der Investitionschancen-Index lenkt den Blick von Kaufinteressierten auf Regionen, die bisher bei der Suche nicht im Vordergrund standen“, kommentiert Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank. „Trotzdem lohnt eine genaue Betrachtung. Ein hoher Vervielfältiger birgt das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuellen Bewertungen eingeflossen sind, was beim Wiederverkauf zu Ertragseinbußen führen kann. Je höher die prognostizierte Preisentwicklung ist, desto größer die Chance, bei einem späteren Wohnungsverkauf Gewinne realisieren zu können. Auch erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass sich künftige Mietrenditen positiv entwickeln werden.“

Gute Investitionschancen zu leicht höheren Kaufpreisen in weiteren sieben Regionen

Kaufinteressenten, die bereit sind, für deutlich positive Wertzuwächse von mehr als 0,5% pro Jahr leicht erhöhte Vervielfältiger bis maximal 27,5 in Kauf zu nehmen, könnten in sechs Landkreisen und einer kreisfreien Stadt fündig werden. Dabei handelt es sich ausschließlich um Regionen in Niedersachsen und Baden-Württemberg. Die niedersächsische Stadt Wolfsburg liegt mit einem Vervielfältiger von 25,7 nur leicht über der Marke von 25, lässt aber ein Preiswachstum von 0,77% pro Jahr real bis 2035 erwarten. Der Landkreis Lörrach in Baden-Württemberg verspricht mit Kaufpreiszuwächsen von prognostizierten 1,39% pro Jahr sehr hohe Wertsteigerungen, denen ein Vervielfältiger von 27,2 gegenübersteht. Auch im Landkreis Oldenburg in Niedersachsen müssen Immobilien mit einem Vervielfältiger von 27,4 verhältnismäßig teuer erworben werden, jedoch bietet sich auch hier die Chance auf ein Kaufpreiswachstum von beachtlichen 1,15% pro Jahr real. Weitere gute Investitionschancen zu einem leicht erhöhten Einstiegspreis versprechen die Landkreise Gifhorn, Waldshut, Enzkreis und Osnabrück. 

Leicht erhöhte Kaufpreise bei deutlich positiver Wertentwicklung
Vervielfältiger 2021 zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2021 bis 2035 größer als 0,5%
  Stadt/Kreis Bundesland Vervielfältiger Preistrend
1 Wolfsburg, Stadt Niedersachsen 25,7 0,77%
2 Gifhorn, Kreis Niedersachsen 25,8 0,73%
3 Waldshut, Kreis Baden-Württemberg 26,8 0,66%
4 Enzkreis, Kreis Baden-Württemberg 26,9 0,73%
5 Lörrach, Kreis Baden-Württemberg 27,2 1,39%
6 Oldenburg, Kreis Niedersachsen 27,4 1,15%
7 Osnabrück, Kreis Niedersachsen 27,5 0,57%
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Kaufinteressiere, für die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren elf Regionen mit einer positiven Preisentwicklung von mehr als einem Prozent pro Jahr belohnt werden. In der kreisfreien Stadt Heilbronn wird ein Kaufpreiswachstum von 2,17 Prozent pro Jahr prognostiziert, der Vervielfältiger liegt bei 28,0. Auch in den Landkreisen Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein und Lüneburg in Niedersachsen können sich für Investoren Chancen bei fast zwei Prozent jährlichem Preiszuwachs und Vervielfältigern unter 30 eröffnen.

Wohneigentum für Selbstnutzer trotz erwarteter leichter Wertverluste?

Für Selbstnutzer, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter könnte auch ein Investment in 16 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung und moderaten Kaufpreisen mit Vervielfältigern kleiner als 25 interessant sein. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto mehr verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet. Entsprechend interessierte Käufer sollten sich beispielsweise in der Stadt Emden in Niedersachsen umschauen. Sie bietet bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von 0,08% pro Jahr einen im Vergleich zum Durchschnitt über alle deutschen Regionen sehr niedrigen Vervielfältiger von 20,83. Im baden-württem­ber­gi­schen Zollernalbkreis wird nur von einem Wertverlust von 0,04% pro Jahr ausgegangen, der Vervielfältiger liegt mit 24,01 aber schon deutlich höher als in Emden.

„Trotz prognostizierter leichter Wertverluste bietet eine über lange Zeit selbstgenutzte Immobilie oft Vorteile wie mietfreies Wohnen im Alter und kann wichtiger Teil der Vorsorgestrategie sein“, sagt Frau Grunwald von der Postbank. „Jedes Objekt muss im Einzelfall auf Lage und Bausubstanz geprüft werden, dabei können Immobilienexpertinnen und Immobilienexperten helfen.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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