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Vervielfältiger 2020: Kaufpreise steigen weiter schneller als Mieten

(25.5.2021) Die Immobilienpreise steigen in Deutschland seit Jahren und lassen die Mieten immer weiter hinter sich. Ein wichtiger Gradmesser für das Verhältnis von regionalen Kauf- zu Mietpreisen ist der so genannte Vervielfältiger. Er bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären.

Im Mittel über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2020 bei 25,7. 2019  mussten Käufer laut Postbank Wohnatlas 2021, für den Wohnungsmärkte in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht wurden, noch durchschnittlich 24,0 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Damit sind die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die Mieten. Vor allem in Großstädten zeigen sich Anzeichen einer Überhitzung

Die Dynamik beschleunigt sich zudem: Seit 2017 hat sich der Vervielfältiger jährlich um rund eine Jahresmiete erhöht, zuletzt war der Anstieg binnen Jahresfrist mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten also noch steiler.

„Wir erwarten hinsichtlich des Immobilienbooms der vergangenen Jahre durch die Co­ro­na-Pandemie keine Trendumkehr. Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen, wenn die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark in Mitleidenschaft gezogen werden sollten. Das würde die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Große Bandbreite in Deutschland

Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto größer stellen sich die Vorteile für Käufer dar: Für Selbstnutzer, die keine Mieten mehr zahlen möchten, verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet. Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen, realisieren bei niedrigem Vervielfältiger höhere Erträge. Bundesweit reichte die Spanne 2020 ...

  • von knapp 12 Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt ...
  • bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem auch die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören.

Vervielfältiger < 25,0 noch moderat

Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von unter 25,0 von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. Postbank-Immobilienexpertin Grunwald erläutert: „Höhere Vervielfältiger können auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen. Interessenten sollten vor einer Kaufentscheidung die Einschätzung von Immobilienexperten einholen.“

Überhitzungstendenzen in den Big Seven?

Besonders rasch enteilen die Kaufpreise in den sieben größten deutschen Städten, den so genannten Big Seven, dem Mietniveau. Im Vergleich zum Vorjahr lag das Plus im Schnitt über die sieben Städte bei 2 Jahresmieten. Dabei rangierten die Vervielfältiger hier bereits in den Vorjahren auf hohem Niveau.

Das Ranking der Big Seven führte 2020 erstmalig Berlin an: Knapp 40 Jahresmieten mussten die Berliner in diesem Jahr für den Kauf einer Wohnung berappen. Damit erreichte die Bundeshauptstadt einen der deutschlandweit höchsten Werte und mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg unter den Big Seven. Wesentliche Ursache für diese Dynamik war der Berliner Mietendeckel, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt.

„Kaufinteressierte sollten in den Big Seven sehr wachsam sein und genau prüfen, ob die hohen Preise gerechtfertigt sind“, rät Frau Grunwald. Unter Umständen wäre auch ein Umzug ins Umland eine Option. Besonders rund um Berlin und Hamburg finden sich in den angrenzenden Landkreisen im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch günstige Objekte. So lag der Vervielfältiger im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg bei 26. Im Herzogtum Lauenburg vor den Toren Hamburgs wurden für Wohneigentum im Schnitt 24,7 Jahresmieten fällig, in Stade 24,9 und in Pinneberg 25,0. Weniger groß sind die Chancen auf günstigere Preise im Verhältnis zum Mietniveau im Umland von München. In den angrenzenden Landkreisen rangierte der Vervielfältiger nirgendwo unter 35. Der Landkreis Starnberg wies mit 39,5 sogar einen höheren Vervielfältiger auf als die bayerische Landeshauptstadt selbst.

Aber auch in deutschen Städten abseits der Big Seven lagen die Kaufpreise 2020 im Vergleich zu den Kaltmieten auf hohem Niveau. So mussten Käufer in 23 Städten ab 20.000 Einwohnern 30 Jahresmieten und mehr aufbringen. Zu den im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau teuersten Großstädten ab 100.000 Einwohnern zählten neben Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf auch Rostock (Vervielfältiger 36,1) und Potsdam (32,8). Unter den Top Ten fanden sich zudem die Mittelstädte Rosenheim (34,3), Landshut (33,3) und Baden-Baden (32,7).

Wo der Vervielfältiger noch nicht durch die Decke geht

Doch nicht in allen Städten laufen die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau derart davon und es bieten sich gute Chancen, beim Umzug von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände sogar günstiger wegzukommen. Das ist unter den Großstädten ab 100.000 Einwohner am ehesten in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 18,0) und Salzgitter (19,1) der Fall.

Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangierten die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal. In insgesamt 41 Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern lag der Vervielfältiger unterhalb von 25,0 und damit unter dem Wert, den Experten derzeit als Grenzwert für vergleichsweise moderate Preise betrachten.

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