Postbank Wohnatlas 2024: Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen 2023

(19.3.2024) Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) berechnet, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln. Die Preise für Wohneigentum in Deutschland sind demnach im Jahr 2023 in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte merklich gefallen.

In rund 96% aller Regionen waren Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger als im Vorjahr. Dabei waren die sieben größten Metropolen, „Big 7”, stärker betroffen als andere Großstädte, Mittelstädte und Landkreise. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise real. Im Durchschnitt über alle Gebiete hinweg, gingen die Preise gegenüber 2022 inflationsbereinigt um 10,1% zurück. 2022 waren es noch -0,7% gegenüber dem Vorjahr. Nominal sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte um 4,2% gegenüber 2022. Dies sind einige Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2024”. 

Infografik: Postbank Wohnatlas 2024 - Was Wohneigentum in Deutschland kostet (Bild: Postbank) 

„In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat. Eine Folge von steigenden Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen, fallenden Reallöhnen und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen”, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt in jedem Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des Objektes ab.”

Preise in den Großstädten fallen stärker 

Der Preisatlas zeigt, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2023 lag. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der „Big 7” real um 12,7%, in den sonstigen Großstädten um 11,4%, in den Mittelstädten um 10,8% und über alle Landkreise hinweg um 9,7%.

Top 10 der größten Veränderungen

Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb derselben Bundesländer teils große Unterschiede. Besonders hohe Preisschwankungen gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immobilienangebot auf. Deshalb hat das HWWI in die „Top 10 der größten Veränderungen” nur die 354 Regionen mit mindestens 100 Angeboten beziehungsweise mit mindestens einem Angebot je 100.000 Einwohner in 2023 aufgenommen.

Am stärksten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im Landkreis Bayreuth (-24,8%) und im Erzgebirgskreis (-21,4%). In den Top 10 mit den größten Verlusten sind mit der kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau und Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen enthalten.

Zwei der Top 10-Regionen verzeichneten den größten Zuwachs. Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 im Werra-Meißner-Kreis (+40,8%), in den Landkreisen Birkenfeld (+13,5%) und Kusel (+11,9%), im Landkreis Oldenburg (+7,6%) und in der kreisfreien Stadt Hof (+6,0%). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro m², im ebenfalls bayerischen Kaufbeuren auch nach dem Preisabfall um rund 20% noch bei 3.175 Euro pro m².

Big 7 Metropolen: München Platz 1, Hamburg Platz 2

Unter Berücksichtigung der Inflationsrate fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in München 2023 durchschnittlich sogar um 14,4% im Vergleich zum Vorjahr. Dennoch bleibt München ein teures Pflaster. Bundesweit gab es im vergangenen Jahr keinen Ort, an dem Kaufinteressierte mehr für den m² bezahlen mussten – im Schnitt 8.909 Euro. Zweitteuerste Stadt innerhalb der Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.230 Euro vor Frankfurt am Main mit 6.179 Euro pro m². In Berlin fiel der reale Kaufpreisrückgang um 7,5% unter den Big 7 im zweiten Jahr in Folge. 2023 waren die Preise dort mit -0,1% fast stabil geblieben.

Großstädte jenseits der Big 7

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den größeren sieben deutschen Städten verzeichnete Stuttgart mit 16%. Günstigere Immobilien gab es dort 2023 auch im Umland, vor allem im Rems-Murr-Kreis. Auch in Düsseldorf fielen die Preise stark, und zwar um 14,0%. 

In allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sanken die Preise für Eigentumswohnungen. Die größten Verluste mussten Immobilien in Mainz (-16,2%), Stuttgart (-16,0%), Kiel (-15,3%), im Augsburg (Bayern -15,3%) und in Dresden (-14,8%) hinnehmen.

Am geringsten fiel der Kaufpreisverlust in Jena aus. Hier sank der Preis real nur um 4,0%. Nominal legten die Preise für Eigentumswohnungen in Jena sogar um 1,9% zu. Die Städte Hagen und Hamm in Nordrhein-Westfalen sowie die Hansestadt Lübeck konnten nominal zulegen, verzeichneten aber reale Verluste in Höhe von 4,8 bis 5,7%. In den Top 10 dieser Orte mit den geringsten Verlusten befinden sich noch Kassel (-6,3%), Leipzig (-6,7%), Dortmund (-7,9%) und Oberhausen (-8,9%), Regensburg (-8,6%) sowie Salzgitter (-9,4%).

Zur Erinnerung: Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Für die vorliegende Preisanalyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten analysiert.