Was sich im Jahr 2004 für Immobilienbesitzer und Häuslekäufer ändert

(22.12.2003) Das neue Jahr 2004 bringt für Hausbesitzer und solche, die es werden wollen, zahlreiche Änderungen. Die wichtigsten Neuerungen für die Immobilienwirtschaft betreffen die Neuordnung der Eigenheimzulage, den Wegfall der Mindestbesteuerung die Abschreibung für Baudenkmäler und Immobilien in Sanierungsgebieten, die Abzugsfähigkeit des Damnums, einer Zinsvorauszahlung, sowie den sogenannten "anschaffungsnahen Aufwand". "Viele Wohnungseigentümer oder Häuslebauer werden von den Änderungen betroffen sein", erklärte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM).

Vertikale Mindestbesteuerung fällt

Die wichtigste Nachricht ist: Die Mindestbesteuerung nach §2 Abs. 3 EStG ist gestrichen. Danach können Verluste jetzt wieder unbegrenzt mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Nach der bislang geltenden, 1999 unter Oskar Lafontaine eingeführten Regelung durften Verluste nur noch bis zu einer Höhe von 51.500 Euro (Ledige) bzw. 103.000 Euro (Verheiratete) verrechnet werden. Darüber hinausgehende Verluste konnten nur bis zur halben Höhe der verbleibenden positiven Einkünfte verrechnet werden.

Abschreibung für Baudenkmäler und Immobilien in Sanierungsgebieten wird "gestreckt"

Die Paragrafen 7h und 7i EStG wurden geändert. In diesen Paragrafen ist die Abschreibung für die Sanierung von Baudenkmälern oder von Immobilien, die in Sanierungsgebieten liegen, geregelt. Bislang konnte der Steuerpflichtige über zehn Jahre jeweils 10 Prozent der begünstigten Aufwendungen abschreiben (10 x 10%). Die Abschreibung wurde jetzt jedoch "gestreckt": Künftig können in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent abgeschrieben werden, in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. Jürgen Michael Schick dazu: "Diese Änderung, die kurios anmutet, ist aus Sicht von Immobilieneigentümern unschädlich und mutet zunächst etwas eigenartig an." Die "Logik" dahinter: Nach den Vorschlägen der Ministerpräsidenten von Hessen (Koch) und NRW (Steinbrück) sollen alle Subventionen um 10% gekürzt werden. 10% von 10% ergeben einen Prozentpunkt. Demgemäß wurde die "Subvention" für Baudenkmäler und für in Sanierungsgebieten gelegene Objekte um einen Prozentpunkt (eben von 10 auf 9) gekürzt. "Wahrscheinlich sind die Kosten für den Verwaltungsaufwand zur Durchsetzung dieser Neuregelung samt Übergangsregelung aufwändiger als die zusätzlichen Steuereinnahmen", so Schick.

Neuordnung der Eigenheimzulage

Für Neubauten (höchstens zwei Jahre alt) und Bestandsimmobilien (älter als zwei Jahre) sollen Anspruchsberechtigte ab 2004 max. 1.250 EURO jährlich erhalten - über einen Zeitraum von 8 Jahren. Anspruchsberechtigt sind Ledige bis zu einer Einkunftsgrenze von 70.000 Euro in zwei Jahren und Verheiratete bis zu einer Einkunftsgrenze von 140.000 Euro. In Zukunft werden nur noch positive Einkünfte herangezogen. Mögliche Verluste können nicht mehr berücksichtigt werden. Die Kinderzulage wurde um 33 EURO auf 800 EURO pro Kind und Jahr erhöht. Damit erhalte eine Familie mit zwei Kindern, die ein Einfamilienhaus für z.B. 200.000,- EURO erwerbe, eine Förderung in Höhe von 22.800 EURO (1.250 EURO zzgl. 2 x Kinderzulage für 8 Jahre). Bisher bekam die gleiche Familie 32.720 EURO. "Diese Beispielfamilie mit zwei Kindern erhält in Zukunft also immer noch 70 Prozent der bisherigen Förderung", berechnete VDM-Vizepräsident Schick.

Abzugsfähigkeit des Damnums wird halbiert

Wer eine vermietete Immobilie kauft und finanziert, hatte bisher die Möglichkeit einen Teil der Zinsen als Damnum im voraus zu bezahlen. Bis zu zehn Prozent Zinsvorauszahlung konnte bisher steuerlich sofort geltend gemacht werden. Im neuen Jahr wird die steuerliche Abzugsfähigkeit des Damnums halbiert. Wer beispielsweise ein Hypothekendarlehen von 200.000 Euro aufnahm und sich nur 90 Prozent der Darlehenssumme auszahlen ließ, konnte nach der alten Regelung 20.000 Euro als Damnum sofort abziehen. "Für Spitzenverdiener bedeutete dies eine Steuerersparnis von rund 10.000 EURO", so Schick. Ab 2004 reduziert sich die Steuerersparnis dagegen auf etwas mehr als 5.000.

Neue Regelung zum "anschaffungsnahen Aufwand"

"Der anschaffungsnahe Aufwand ist ein gutes Beispiel dafür, wie man durch Rechtsunsicherheit Investoren in Deutschland verschreckt", sagte Schick. Noch im September 2001 hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei Sanierungsmaßnahmen die zeitliche Nähe zum Erwerb eines Gebäudes und die Höhe der Sanierungskosten keine Rolle spielen bei der Entscheidung, ob es sich um sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt. Bestätigt wurde die Rechtssprechung des BFH noch im Juli 2003 durch eine Verwaltungsanweisung des Bundesfinanzministerium. Für Käufer von Miethäusern hätte dies zur Folge gehabt, dass noch im Jahr des Erwerbes durchgeführte umfangreiche Sanierungsmaßnahmen als Erhaltungsaufwand absetzbar gewesen wären.

Ab Januar 2004 wird wieder die alte 15-Prozent-Regelung eingeführt, die schon vor dem Urteil des BFH galt - diesmal jedoch als Gesetz. Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes durchgeführt werden und deren Kosten 15 Prozent der Gebäudekosten übersteigen, werden den Herstellungskosten zugeordnet. "Die Herstellungskosten sind für Investoren uninteressant, da sie über 40 bzw. 50 Jahre abgeschrieben werden", sagte Schick. "Es ist schon bemerkenswert, wie die Bundesregierung mit dem Urteil des höchsten deutschen Finanzgerichts umgeht und die Rolle rückwärts ansetzt, um die alte investitionsfeindliche Regelung als Gesetz zu zementieren", erklärte Schick.

Drohende Erbschaftsteuererhöhung

Erben werden bei einer Übertragung von Immobilienvermögen möglicherweise schon bald stärker zur Kasse gebeten. Die geltende Erbschaftsteuerregelung, die Geld- und Sachvermögen unterschiedlich bewertet, wird vom Bundesverfassungsgericht auf ihre Gültigkeit hin überprüft. Die SPD hat unabhängig davon bereits eine Erhöhung der Erbschaftsteuer beschlossen. Die Besteuerung von Vermögensübertragungen wie Schenkungen und Erbschaften erhöhe zwar die staatlichen Einnahmen, obwohl im privaten Sektor gar kein zusätzliches Einkommen entstanden sei. Dies ist nach Ansicht des VDM aus steuersystematischer Sicht verfehlt, zumal das Vermögen aus bereits voll versteuertem Einkommen entstanden ist. Sollten vor dem Hintergrund einer drohenden Erbschaftsteuererhöhung Immobilien bereits zu Lebzeiten übertragen werden, müsse beachtet werden, dass damit in der Regel auch die Verfügungsmacht über die Immobilie verloren gehe.