Immobilienmarkt Deutschland zum Jahresanfang 2019: Teuerung wird vorerst anhalten

  

(10.3.2019) Die am 6. März veröffentlichte vdp-Marktanalyse zum deutschen Immobilienmarkt kommt zu dem Ergebnis, dass die hohe Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien das Markt­geschehen nach wie vor bestimmt. Und dabei habe der Neubau von Wohn- und Büroimmobilien 2018 kaum für Entlastung gesorgt.

Wohnen

Der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2018 um 8,2% zu, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 5,8%. Neben steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen soll hierfür die hohe Verkaufszurückhaltung auf den Bestandsmärkten verantwortlich sein. So würde die Zahl der Transaktionen seit Jahren stagnieren, während die Geldumsätze deutlich gestiegen seien.

Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdpResearch: „Die Motive dieser Verkaufszurückhaltung sind nicht eindeutig zu klären. Aufgrund der stark gestiegenen Preise bleiben Eigennutzer häufig in den eigenen vier Wänden wohnen, denn gerade in den stark nachgefragten Regionen fehlt es an alternativen Angeboten. Das gilt sowohl für den Miet- als auch für den Eigentumsmarkt. Auch für jene, die ihre Immobilie als Anlagegut betrachten, gibt es mit Blick auf fehlende Anlagealternativen gute Gründe, das Objekt im Bestand zu behalten.“

Quelle: vdpResearch 

Die angespannten Wohnungsmärkte sorgen derzeit für steigende Mieten, die niedrigen Zinsen für eine starke Nachfrage nach Wohneigentum als Lebensmittelpunkt und zur Kapitalanlage. Eine Entspannung sei kurzfristig nicht zu erwarten, da eine Ausweitung des Wohnungsangebotes nur sehr langsam erfolgen könne: „Problematisch ist das in erster Linie für Personen, die umziehen müssen oder eine Wohnung in den stark nachgefragten Regionen suchen. Für alle anderen - und damit den weitaus größeren Anteil der Bevölkerung - wird diese Entwicklung erst zeitlich verzögert auf die Bestandsmieten durchschlagen“, so Eilers. Sofern die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben, geht Eilers vor dem Hintergrund der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung davon aus, dass ...

• der Anstieg der Preise an Dynamik verlieren wird und
• der Preisanstieg in Höhe des Anstiegs der Mieten liegen könnte.

Büro

Die gute Beschäftigungsentwicklung sorgte 2018 für hohe Vermietungsleistungen auf dem Büromarkt. Da zugleich weniger Bürofläche neu entstanden ist als hätte vermietet werden können, gingen die Leerstände erneut zurück:

• Ende 2018 standen bundesweit weniger als 5% des Büroflächenbestandes leer.
• In den sieben größten deutschen Büromärkten betrug die gewichtete Leerstandsquote im Jahresdurchschnitt 2018 nur noch rund 3%.

In den prosperierenden Ballungsgebieten gibt es damit auf dem Büroflächenmarkt so gut wie kein Angebot mehr. In der Folge legten die Büromieten 2018 nochmals deutlich zu und dürften auch 2019 weiter steigen, selbst für den Fall, dass die konjunkturellen Nachfrageimpulse in den nächsten Monaten schwach ausfallen sollten.

Parallel zu sinkenden Leerständen und steigenden Mieten hielt bei anhaltend niedrigen Zinsen die Nachfrage institutioneller Kapitalanleger nach Büroobjekten an. Die Folge waren fallende Anfangsrenditen und steigende Kapitalwerte. Inwieweit diese Entwicklung anhalten wird, ist offen. Eilers geht davon aus, dass der Cash-Flow, den Büroimmobilien 2019 erwirtschaften, höher sein wird als 2018. In Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau spricht das auf Sicht für eine stabile Nachfrage nach Anlageobjekten auf den Büromärkten. „Es ist jedoch nicht abzuschätzen, wie lange das Niedrigzinsniveau anhalten wird. Und es fehlen Erfahrungswerte über die Auswirkungen langanhaltend niedriger Zinsen auf das Verhalten von Immobilieninvestoren auf den Büromärkten“, sagte Eilers. Insgesamt agierten Investoren zuletzt schon vorsichtiger - das Tempo des Rückgangs der Anfangsrenditen hat sich etwas reduziert.