LBS-Immobilienpreisspiegel 2019: Enorme regionale Wohnungsmarktunterschiede

(12.5.2019) Die Landesbausparkassen (LBS) sehen keine Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Ihre aktuelle Frühjahrsumfrage unter 600 Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen kommt vielmehr zu dem Schluss, dass spürbare, über der Gesamtinflationsrate liegende Preisanstiege zwischen 4 und 6% bis Jahresende zu erwarten sind. „Eine unverändert hohe Nachfrage nach Kaufobjekten bei gleichzeitig schrumpfendem Angebot im Bestand und einem noch nicht ausreichenden Neubau prägt weiterhin den Wohnungsmarkt“, erklärte Verbandsdirektor Axel Guthmann am 10. Mai bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2019“ in Berlin. Aber er machte Hoffnungen, dass sich die Situation alsbald etwas normalisieren könnte, sofern die Bautätigkeit auf hohem Niveau gehalten werden könne und schon genehmigte Objekte zügig fertiggestellt würden.

Die Preisanstiege betreffen der LBS-Analyse zufolge alle untersuchten Teilmärkte, also freistehende Eigenheime und Reihenhäuser, neue und gebrauchte Eigentumswohnungen sowie Bauland. Der größte Preisdruck mit erwarteten Steigerungen sogar über 6% sei beim Bauland zu registrieren. Aber auch bei den übrigen Objekten halte das Angebot mit der hohen Nachfrage sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern nicht Schritt. Ein weiteres Ergebnis der diesjährigen Umfrage: die angespannte Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich mittlerweile ausgedehnt auf prosperierende Mittelstädte.

frei stehende Einfamilienhäuser

Trotz der anhaltenden Preisdynamik bleibt der Wohnungsmarkt in Deutschland geprägt von enormen Preisunterschieden von Region zu Region. Dies gilt traditionell für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel erwartungsgemäß München, wo es mit 1,5 Mio. Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten ...

• Wiesbaden (1,2 Mio. Euro),
• Stuttgart (1 Million Euro),
• Freiburg im Breisgau (860.000 Euro),
• Regensburg (850.000 Euro),
• Heidelberg (840.000 Euro) sowie
• Düsseldorf und Frankfurt (jeweils 800.000 Euro).

Allerdings können Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden noch teurer sein. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,8 Mio. Euro den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 800.000 Euro genauso teuer wie in Düsseldorf. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen in Herrsching am Ammersee und Starnberg mit jeweils 1,3 Mio. Euro, am Bodensee in Konstanz mit 800.000 Euro und Lindau mit 710.000 Euro.

Auf der anderen Seite weist der Immobilienpreisspiegel auch Halbmillionen-Städte aus, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden in einer Bandbreite zwischen 290.000 und 380.000 Euro.

In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (170.000 bzw. 220.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 200.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 190.000 Euro).

In den Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner) markieren Eisleben und Annaberg-Buchholz mit jeweils 80.000 bzw. 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Reiheneigenheime

Beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen - im Schnitt um 4,2%. „Doch sind hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, beruhigt Guthmann. In Schleswig-Holstein (Nord) liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen bewegen sie sich zwischen 200.000 und 270.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen zwischen 240.000 und 350.000 Euro. Lediglich im Süden signalisieren die Preise vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 1,1 Mio. Euro und in Starnberg 1,15 Mio. Euro. In knapp einem Drittel der Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 350.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern - im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von rund 15%. „Vereinzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten wie am Beispiel Frankfurt am Main zu sehen“, so Guthmann.

Eigentumswohnungen

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten überall merklich gestiegene Preise, insbesondere an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Gräfelfing mit 8.500 Euro/m² den Spitzenwert, gefolgt von Starnberg (8.350 Euro). Weit vor Frankfurt, Stuttgart (6.500 Euro bzw. 6.700 Euro) und Hamburg (5.100 Euro) finden sich u.a. Planegg (8.200 Euro) und Grünwald (8.000 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise durchaus im Bereich von 3.500 Euro oder sogar darunter - beispielsweise in Dortmund, Dresden und Bremen.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise fest - im Schnitt um 4,9%. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durchschnitt immer noch rund 36,3%.

Bauland

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer Eins auf dem Immobilienmarkt. Spitzenpreise werden in süd- und süd-westdeutschen Großstädten wie München (2.300 Euro/m²) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.400 Euro) oder Düsseldorf (770 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist aber in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Cottbus und Salzgitter) Bauland auch für rund 100 Euro/m² oder sogar darunter am Markt.

Ausblck

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt wird es nach Einschätzung der LBS-Experten vor allem darauf ankommen, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots zügig vorankommt. „Trotz aller Bemühungen um Nachverdichtung und Nutzung vorhandener Brachen - ohne die Ausweisung neuen Baulands wird es nicht gelingen, die Bodenpreise einzudämmen und preiswerten Wohnraum zu errichten“, so Guthmann abschließend. 

lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de

LBS-Immobilienpreisspiegel 2019 online und gedruckt

Der LBS-Immobilienpreisspiegel 2019 ist online abrufbar: Unter der Adresse lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de können typische Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland in 1.000 Städten und Gemeinden sowie in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschlands eingesehen werden. Such- und Filterfunktionen ermöglichen es, nach zahlreichen Kriterien im Preisspiegel zu recherchieren. Die Preisdaten werden jeweils im Frühjahr bei den Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen erhoben.

Neben den Preisinformationen für neue und gebrauchte Objekte können Interessenten auch kurze Analysen zur Bautätigkeit, zum Wohnungs- und Vermögensbestand sowie zur Wohneigentumsbildung abrufen. Grafisch aufbereitet und mit kurzen Erläuterungstexten versehen sind außerdem die relevanten gesamtwirtschaftlichen Einflussgrößen, etwa die Entwicklung von Einkommen und Sparquote sowie Baupreisen und Mieten. Zahlreiche statistische Übersichten liegen als „lange Reihen“ vor und zeigen die Entwicklungen über einen Zehn-Jahres-Zeitraum hinaus.