Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen: In „Schwarmstädten“ wird es eng

  

(9.2.2015) In einigen deutschen Städten und Metropolen wird es eng: Immer mehr junge Menschen zieht es in so genannte „Schwarmstädte“. In diesen Städten, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen sind, stiegen die Miet- und Kaufpreise - nicht nur für Wohn-, sondern auch für Gewerbe­immobilien.

• Gleichwohl sei der Mietpreistrend in Deutschland wei­terhin intakt. Im Vergleich zum Vorjahr habe sich sogar der Anstieg der Mieten von 3,3% in Westdeutschland auf jetzt 2,7% und in Ostdeutschland (ohne Berlin) von 2,5% auf jetzt 1,9% verlangsamt.
• Die moderaten Preissteigerungen seien fundamental be­gründet. Von einer Preis­blase könne in Deutschland aktuell keine Rede sein.

Zu diesen Ergebnissen kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienwei­sen, das der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) am 3.2. an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit übergeben hat.

„In vielen so genannten Schwarmstädten ist die Nachfrage nach Wohnungen wesent­lich größer als das Angebot. Die Immobilienwirtschaft hat auf den nachfragestarken Märkten mit vermehrtem Wohnungsneubau reagiert. Der Marktmechanismus funktio­niert auch ohne staatliche Eingriffe. Die Sorge vor unbegrenzt steigenden Wohnungs­mieten ist daher unbegründet“, hob ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner bei der Über­gabe hervor. „Allerdings treiben neben der hohen Nachfrage auch höhere Preise für Bauland, strengere Regulierung und immer schärfere Vorgaben bei der Energieeffizienz die Kaufpreise und Mieten. Mit besseren Rahmenbedingungen und einem investitions­freundlicheren Klima könnten noch mehr dringend erforderliche private Investitionen in den Wohnungsbau fließen.“

„Eine Ausweitung der Bauinvestitionen könnte helfen, Angebot und Nachfrage in Re­gionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen mittelfristig wieder ins Lot zu bringen“, lautete der Lösungsvorschlag des Wirtschaftsweisen Prof. Dr. Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat. „Da die Attraktivität von Immobilieninvestitionen maßgeblich von den Renditeerwartungen abhängt, stehen steuerliche Belastungen und regulatorische Vorhaben in einem Ziel­konflikt mit der Bereitstellung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum.“ Die politisch gewünschte Mietpreisbremse hält Feld für kontraproduktiv. „Sie stört die Funktion des Preises als Signal der Knappheit, erhöht die Unsicherheit für langfristige Investitionen und verstärkt dadurch die Spannungen in den betroffenen Märkten“, warnt er.

Die Zeiten des Mietpreisanstiegs seien vorbei

„Das Jahr 2014 dürfte das Ende des Mietpreisanstiegs markiert haben. Allerdings ist der Wohnimmobilienmarkt von erheblichen regionalen Unterschieden geprägt. Praktisch der gesamte Mietpreisanstieg lässt sich auf eine Umverteilung der Bevölkerung inner­halb Deutschlands zurückführen, von der eine kleine Zahl von Schwarmstädten profi­tiert“, stellte Prof. Dr. Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica fest, der spe­ziell die Wohnungsmärkte analysiert hat. Michael Kiefer, Chefanalyst und Leiter Immo­bilienbewertung bei ImmobilienScout24 ergänzte: „Die Nachfrage nach zentralen Lagen ist ungebrochen hoch. Um weiteren Preissteigerungen entgegenzuwirken, ist die Politik auf regionaler Ebene gefragt. Es müssen attraktive Rahmenbedingungen für mehr Neu­bau in den Städten geschaffen werden. Nur so können Verhältnisse wie in Paris oder London vermieden werden, wo sich inzwischen auch die gut verdienende Mittelschicht das Wohnen in der Innenstadt kaum noch leisten kann.“

Kaufpreise stiegen schneller als Mieten - Aktuell keine Immobilienblase in Deutschland

Die Kaufpreise sind laut Gutachten stärker gestiegen als die Mieten: 2014 hat sich im Vergleich zum Vorjahr der Anstieg in Westdeutschland von 5,1% auf 5,5% etwas be­schleunigt. Zurückzuführen sei dies auf einen Nachholeffekt. Die Kaufpreise hätten wieder das Niveau von 2004 erreicht. In Ostdeutschland stiegen die Kaufpreise nur um 1,4%. „Wir rechnen nicht mit weiteren Preissprüngen. Angesichts steigender Bau­fertigstellungen wären diese auch nicht gerechtfertigt“, sagte Prof. Harald Simons.

Die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien bewegte sich laut Frühjahrsgutachten in den letzten Jahren im Rahmen normaler Marktzyklen.

„Der Wohnungsbau profitiert von den günstigen Finanzierungsbedingungen für Baukre­dite und der Flucht der Investoren in vermeintlich sichere Anlagen. Betrachtet man die Relation von Preisen und Mieten oder Preisen und Haushaltseinkommen zeigen sich kaum Überhitzungstendenzen. Für einzelne Teilmärkte sind Preisübertreibungen jedoch nicht auszuschließen“, sagte Prof. Dr. Lars P. Feld. Anhaltspunkte für eine kreditfinan­zierte Immobilienblase seien jedoch kaum zu erkennen. Die Immobilienkredite seien zwar etwas ausgeweitet worden, im zeitlichen und internationalen Vergleich aber nur in moderatem Ausmaß. „Es gibt keine Immobilienblase in Deutschland. Und wir sollten sie auch nicht herbeireden“, warnte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.