Gesetzentwurf zur Neuregelung der Immobilienfinanzierung

(20.9.2015) Die Vergabe von Immobilienkrediten soll umfassend neugeregelt werden. Das sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/5922) vor, mit dem vor allem die EU-Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge umgesetzt werden soll. Im Zusammenhang damit sollen zudem Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD umgesetzt werden: In der Begründung des Entwurfes steht, dass mit der Umsetzung der Richtlinie ein „hohes Verbraucherschutzniveau“ geschaffen und die Vorgaben zur Darlehensvergabe und -vermittlung EU-weit harmonisiert würden. Die entsprechende Richtlinie führt zu Änderungen im gesamten Prozess der Immobilienkre­ditvergabe - von der Werbung über Kreditwürdigkeitsprüfung bis hin zu Beratungsleis­tungen. Gelten sollen die Vorschriften sowohl für Darlehensgeber als auch für Vermitt­ler.

Vorvertragliche Prüfpflicht

Der Entwurf sieht vor, dass bereits zur Erstellung der vorvertraglichen Informationen die Kreditwürdigkeit des Darlehensinteressenten zu prüfen ist. Diese Prüfpflicht soll ferner nicht nur aufsichtsrechtlich, sondern auch zivilrechtlich mit entsprechenden Sanktionsmöglichkeiten ausgestaltet werden. Die zivilrechtliche Absicherung entspre­che einer „Schutzpflicht gegenüber dem Verbraucher“, da diese bei Immobilienkrediten langfristige Verpflichtungen eingingen. Ist die Kreditwürdigkeit eines Interessen­ten nicht gegeben, soll es künftig verboten sein, einen Vertrag abzuschließen.

Verbot von Koppelungsgeschäften,...

Ein weitgehendes Verbot ist für Koppelungsgeschäfte vorgesehen, sofern das zu koppelnde Finanzprodukt nicht ausnahmsweise im Interesse der Verbraucher liegt. Zu­dem sollen Vorgaben für die Beratung bei der Darlehnsvergabe rechtlich normiert wer­den. Ebenso ist geplant, die Berechnung des effektiven Jahreszinses einheitlich zu re­geln. Immobiliendarlehensvermittler sollen sich außerdem registrieren müssen. Weiter­hin sollen die Zulassungsvoraussetzungen in der Gewerbeordnung verschärft werden.

Die Umsetzung der Richtlinie in deutsches Recht wird nach Darstellung des Entwurfs zu umfänglichen Änderungen insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch führen, da die EU-Vorgabe ein neues Regelungskonzept vorsieht. Demnach wird unter ande­rem der Bereich erweitert, der von den neuen Regelungen betroffen sein soll. „Er­fasst werden nicht mehr nur grundpfandrechtlich besicherte Darlehen, die zu hierfür üblichen Konditionen vergeben werden, sondern sämtliche grundpfandrechtliche oder durch eine Reallast besicherte Darlehen, die auf den Erwerb einer Immobilie, eines Rechts an einer Immobilie oder eines vergleichbaren Rechts gerichtet sind, auch wenn sie nicht durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind“, heißt es in der Begründung.

Als Umsetzung des Koalitionsvertrages soll künftig der Honorar-Immobiliendarle­hensberater eingeführt werden. Ebenfalls auf eine Vereinbarung der Koalition geht das Vorhaben zurück, Darlehensgeber dazu zu verpflichten, bei „dauerhafter und er­heblicher Überziehung“ des Kontos eines Darlehnsnehmers eine Beratung über kosten­günstigere Alternativen zur genutzten Überziehungsmöglichkeit anzubieten.