Sonder-AfA für den Mietwohnungsbau nimmt nächste Hürde

(7.2.2016) Das Bundeskabinett hat am 3. Februar einen Gesetzentwurf zur steuerli­chen Förderung des Mietwohnungsbaus beschlossen. Die Sonderabschreibung (Son­der-AfA) soll demnach auf einen Anteil von 2.000 Euro/m² der anfallenden Herstel­lungskosten des Gebäudes begrenzt werden. Sie kann darüber hinaus nur genutzt werden, wenn die Gebäudeherstellungskosten insgesamt nicht höher als 3.000 Eu­ro/m² sind.

Zudem will Bundesregierung neben der geplanten steuerlichen Förderung ab 2016 die jährlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau auf über eine Milliarde Euro ver­doppeln - obwohl dafür eigentlich die Bundesländer allein zuständig sind.

Naturgemäß sind die Reaktionen von Verbänden und Interessenvertretungen recht unterschiedlich:

Für den ZDB „Schritt in die richtige Richtung“

„Auch wenn wir uns eine generelle Erhöhung der AfA von zwei auf vier Prozent ge­wünscht hätten, begrüßen wir den Beschluss der Bundesregierung, eine Sonderab­schreibung im Wohnungsneubau einzuführen. Damit werden Investitionen in neue Wohnungen mit Sicherheit gefördert,“ so reagierte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes (ZDB), Felix Pakleppa, auf den Ka­binettsbeschluss.

2015 sind rund 290.000 Wohnungen neu auf den Markt gekommen; Experten zufol­ge seien aber mindestens 400.000 Wohnungen jährlich notwendig, argumentiert Pakleppa.

Nicht einverstanden ist der ZDB damit, dass die Wohnungsbautätigkeit nur über einen Zeitraum von drei Jahren gefördert wird, denn die Sonder-AfA gelte nur für diejenigen Wohnungen, für die bis Ende 2019 ein Bauantrag gestellt und die spä­testens 2022 auch fertiggestellt wurden. „Darüber hinaus wäre es hilfreich gewesen, wenn auch Wohnungen gefördert würden, für die bereits im vergangenen Jahr ei­ne Baugenehmigung erteilt wurde.“

Neben der steuerlichen Förderung von privaten Investitionen fordert der ZDB gleich­wohl weitere Anstrengungen, um eine entsprechend hohe Anzahl neuer Wohnungen zu bauen. Dazu gehöre vor allem, dass die Länder nicht weiter an der Steuerschrau­be drehen und die Grunderwerbsteuer erhöhen - zur Erinnerung siehe auch Baulinks-Beitrag „Studie: ,Bedeutung der Grunderwerbsteuer für das Wohnungsangebot‘“ vom 24.1.2016. Dazu gehöre auch, dass die Kommunen zügig kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellen. Und beide zusammen müssten überdies selbst in den sozialen Wohnungsbau investieren.

Wohnungswirtschaft begrüßt die Sonderabschreibung

„"Die Sonder-Afa kann ein wirksamer Anreiz sein, mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirt­schaft GdW, zum Kabinettsbeschluss. Die Begrenzung der Abschreibungsmöglichkeit auf einen Anteil von 2.000 Euro „könnte eine preisdämpfende Wirkung entfalten. "Da­rüber hinaus halten wir als Alternative eine gleichwertige Investitionszulage für Woh­nungsunternehmen, die die Sonderabschreibung nicht nutzen können, für dringend erforderlich“, so Gedaschko.

Der GdW-Chef begrüßte, dass die Obergrenze für die Nutzung der Förderung von ur­sprünglich vorgesehenen 2.200 Euro nun auf 3.000 Euro/m² erhöht wurde: „Beson­ders in den Metropolregionen liegen die Herstellungskosten des Gebäudes in der Re­gel deutlich höher als 2.200 Euro pro Quadratmeter. Dabei sind staatliche Abgaben und Auflagen oft die größten Kostentreiber. Hinzu kommt die Verschärfung der Ener­gieeinsparverordnung seit Anfang 2016, die die Baukosten um weitere 7 Prozent stei­gen lässt. Es ist also mehr als sachgerecht, den Spielraum hier auf 3.000 Euro zu er­höhen.“

Insgesamt wertet die Wohnungswirtschaft die geplanten Abschreibungsvorteile als Schritt in die richtige Richtung. „Um den Wohnungsbau wirklich in Gang zu bringen, wäre es aber darüber hinaus erforderlich, die sogenannte Normalabschreibung von bisher 2 auf mindestens 3 Prozent anzuheben“, so Gedaschko. Dies würde der heute viel kürzeren Nutzungsdauer von Wohngebäuden Rechnung tragen und dazu führen, dass sich auch private Investoren wieder verstärkt im Mietwohnungsneubau enga­gieren.

Haus & Grund ist skeptisch

Nach Ansicht des Hauseigentümerverbands Haus & Grund sind die beschlossenen Maßnahmen ein reines Strohfeuer. Die degressive Ausgestaltung der Abschreibung werde vor allem Spekulanten anziehen, die eine kurzfristige Steuerersparnis erzielen wollen. Langfristig orientierte Investitionen in den nachhaltigen, städtebaulich sinn­vollen Wohnungsneubau würden hingegen nicht gefördert.

„Der Wohnungsbau lässt sich ausschließlich mit einer höheren linearen Gebäudeab­schreibung nachhaltig ausweiten“, meinte Haus & Grund-Präsident Dr. Rolf Kornemann anlässlich der beschlossenen Maßnahmen. Haus & Grund sieht durch diese und weitere Maßnahmen, wie die fast flächendeckend eingeführte Mietpreisbremse und weitere geplante Reform des Mietrechts, das Engagement der privaten Eigentümer stark gefährdet und eingeschränkt. Insbesondere die geplante Einschränkung der Moderni­sierungsmieterhöhung sowie der Eingriff in die ortsübliche Vergleichsmiete wirkten sich negativ auf Investitionen und Qualität im Gebäudebestand aus.

„Die im Herbst vorgelegten Eckpunkte von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) ge­hen eindeutig in eine falsche Richtung; ebenso wie der heutige Plan zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus. Sollten diese Instrumente Realität werden, dann wird sich das spürbar negativ auf den Wohnungsmarkt und die Wohnungsqualität auswirken", warnte Dr. Kornemann.

Übrigens: „Herstellungskosten“

... sind die Summe aller Aufwendungen, die zur gebrauchsfähigen Errichtung eines Ge­bäudes aufgewandt werden müssen. Insbesondere sind dies die Bauwerkskosten sowie die Kosten für die Ausstattung, die Herrichtung und Erschließung, die Außenanlagen, Planungs- und Beratungshonorare und anfallende Gebühren. In den Herstellungskosten sind nicht die Aufwendungen für das Baugrundstück enthalten. Die Herstellungskosten sind die Kostengruppen 200 - 700 nach DIN 276.