Sonder-AfA bei Baukosten unter 2.200 Euro/m²? Reicht das?

(31.1.2016) Aktuell beraten Bundesländer und Bundesregierung über das Schicksal der schon oft diskutierten steuerlichen Förderung für den Wohnungsbau. Demnach sollen Wohnungen durch eine neue Sonderabschreibung gefördert werden, deren Baukosten höchstens 2.200 Euro je Quadratmeter betragen. Verschiedene Lobbygruppen halten diese Regelung für untauglich, um speziell in Großstädten, Metropolregionen und Uni­versitätsstadt Wohnungsbau zu fördern.

Nach Ansicht von Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, „wären durch diesen Preisdruck Qualitätsmängel vorprogrammiert.“ Um den Bau von uniformierten Wohnungen zu vermeiden, könnte die Bemessungsgrundlage für die Son­derabschreibung auf 2.200 Euro/m² festgeschrieben werden - jedoch sollte auch ein Baukostenfenster nach oben nicht ausschlossen werden. Denn oft lägen gerade in den Metropolregionen die Baukosten etwas höher - aktuell nicht selten bei 2.400 Euro/m². Wer teurer baut oder kauft, bekäme dann zwar ebenfalls die Sonderabschreibung, de­ren Höhe wäre aber begrenzt. Die Regelung wäre weniger streitanfällig, da es nicht mehr zu dem dramatischen Fallbeileffekt kommen kann. Dieser könnte vor allem unvor­hersehbar bei Erwerbern einer Wohnung eintreten, denn hier sind nicht die Baukosten maßgeblich, sondern der Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten. Dieser Wert ist jedoch keine feststehende Größe, sondern muss geschätzt werden und kann in gewis­sen Grenzen im Kaufvertrag vereinbart werden.

Nur gestundet nicht begünstigt

Zu berücksichtigen sei außerdem, dass Abschreibungsvorteile keine echte Begünsti­gung darstellen, sondern nur eine Steuerstundung bewirken. Nach Ablauf des Begüns­tigungszeitraums ist die Abschreibung entsprechend geringer. Die ursprünglich gespar­ten Steuern werden nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nachgezahlt. Der IVD fordert daher, dass die Vorschrift des §7 a Abs. 9 EStG geändert wird und nach Ab­lauf des Begünstigungszeitraums die Abschreibungen nicht nach dem Restwert, son­dern anhand der ursprünglichen Herstellungskosten bemessen werden, um in der ver­bleibenden Abschreibungsdauer nicht unter die Normalabschreibung zu geraten.

Ohnehin sollte die Normalabschreibung für neu hergestellte Wohnungen auf vier Pro­zent, mindestens aber drei Prozent angehoben werden. Denn die Baukosten beruhen heutzutage zu einem sehr viel größeren Anteil auf dem Einbau technischer Einrichtun­gen. Deren Lebensdauer ist aber wesentlich kürzer als diejenige des Rohbaus und be­trägt nicht 50, sondern nur etwa 25 bis 30 Jahre. Insgesamt ist deshalb eine „Normal­abschreibung“ von drei oder vier Prozent erforderlich, um den Werteverzehr zu erfas­sen.

„lupenreine Wohnungsbau-Verhinderungspolitik der Länder“

Nach Ansicht der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ wäre die „Förder-Wirkung gleich null“, wenn die Sonder-AfA nur bei Errichtungskosten von höchstens 2.200 Euro/m² gewährt würde: „Denn aktuelle Studien belegen: Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Wohnraum, der neu gebaut wird, rund 2.500 Euro - ohne Grund­stückskosten. Das bedeutet, dass durch die von den Ländern gewollte Deckelung der Sonder-AfA künftig in keiner Großstadt, in keiner Metropolregion und in keiner Universitätsstadt auch nur ein Quadratmeter Wohnraum zusätzlich entstehen kann“, sagt Dr. Ronald Rast. Der Koordinator der Kampange spricht von einer „lupenreinen Wohnungsbau-Verhinderungspolitik der Länder“. Spätestens jetzt müsse an dem ernsthaften Willen der Bundesländer gezweifelt werden, überhaupt etwas gegen die wachsende Wohnungsknappheit und für die Menschen, die dringend auf bezahlbare Wohnungen angewiesen seien, zu tun.

Rast forderte am 28.1. die Bau- und Finanzminister der Länder auf, die „2.200-Euro-Sperrklausel“ fallen zu lassen. Sie sei eine Bremse für den Wohnungsneubau und ab­solut realitätsfremd.

Beschränkung auf Sockelbetrag von 2.000 Euro/m²?

Wenn es eine Beschränkung der Sonder-AfA geben solle, dann sei nur der vom Bund ursprünglich vorgeschlagene Weg, die Förderung auf einen Sockelbetrag von 2.000 Euro/m² Neubauwohnung zu beschränken, eine akzeptable Lösung.