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Sparda-Banken-Studie „Wohnen in Deutschland 2020“

(18.11.2020) Die Gruppe der Sparda-Banken hat die Studie „Wohnen in Deutschland 2020 - Unterschiede zwischen Stadt und Land“ veröffentlicht. Schwerpunkte der Untersuchung, die in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und seiner Beratungstochter (IW Consult) erstellt wurde, sind u.a. ...

  • die Wanderungsbewegungen in Deutschland sowie
  • die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt.

„Die Einschnitte in Wirtschaft und Gesellschaft durch die Pandemie haben eine Tragweite, die es in der Bundesrepublik Deutschland bisher so noch nicht gegeben hat. Vor diesem Hintergrund ist zweifelsohne eine Kernerkenntnis der diesjährigen Sparda-Wohnstudie, dass der Immobilienmarkt auch in der Krise äußerst robust ist und aller Voraussicht nach auch bleibt. Die Preise sind ebenso ungebrochen auf hohem Niveau wie die Nachfrage nach Wohneigentum selbst,“ fasst Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken, zusammen. Die Gründe hierfür seien vielfältig:

  • Angefangen bei der Funktion einer Immobilie als sichere Wertanlage in unsicheren Zeiten und der Verunsicherung gegenüber dem Kapitalmarkt,
  • über die nach wie vor äußerst günstigen Finanzierungskonditionen
  • bis zum großen persönlichen Wunsch nach einem Eigenheim.

„Insbesondere der letzte Grund wird sicher durch die Schließungen von Begegnungsstätten im öffentlichen Raum sowie Home Office eher verstärkt."

„Ein weiterer Fokus der Studie war für uns, wie sich die stark gestiegenen und auch weiter steigenden Preise in den Metropolen und Großstädten auf das direkte Umland auswirken - und wie dies wiederum die Entscheidungen von Kaufinteressenten beeinflusst, Immobilien auch in ländlicheren Regionen in Erwägung zu ziehen und dorthin aus der Stadt abzuwandern“, erläutert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW Köln.

Kaufpreise in den Agglomerationsräumen steigen weiter - das Umland zieht jedoch nach

Die Ergebnisse der diesjährigen Sparda-Banken-Studie zeigen, dass der Immobilien-Kaufpreis in Agglomerationsräumen in den letzten zwölf Jahren um 74% gestiegen ist. Allerdings sind die Preise auch im ländlichen Umland um 66% gestiegen. Betrachtet man die Entwicklung der letzten drei Jahre, ist zudem zu erkennen, dass die Preise im Umland der meisten Großstädte in ähnlicher Weise gestiegen sind, wie dies in der Großstadt selbst der Fall war. In Berlin, München, Köln, Hamburg und Stuttgart sind die Preise im Umland seit 2017 sogar stärker gestiegen als in den Metropolen. Dennoch bleibt festzuhalten, dass Immobilien im Umland der sieben Metropolen noch immer im Schnitt 55% günstiger sind, als in den Metropolen selbst.

Für mehr Platz zum Wohnen raus aus der Stadt

Vor allem für junge Familien spielt neben dem Preis, der Verfügbarkeit und der Infrastruktur auch das Platzangebot bei Immobilien eine entscheidende Rolle. Bei der Suche nach einem Einfamilienhaus zum Kauf stehen die Chancen, fündig zu werden, in ländlichen Räumen deutlich besser als in den Ballungsräumen. Während die mittlere Wohnfläche in den Metropolen bei 86 m² liegt, werden in den peripheren ländlichen Räumen im Durchschnitt 120 m² angeboten. Die großen Unterschiede in der Wohngröße und im Preisniveau tragen dazu bei, dass das Umland immer beliebter wird und folgerichtig der Pendlersaldo zunimmt. Bereits in der letztjährigen Studie gaben rund 78% der Befragten an, das Pendeln bis zu 30 km zwischen Wohnort und Arbeitsplatz in Kauf nehmen zu wollen. Die diesjährige Studie belegt dies und zeigt, dass insbesondere die berufstätigen 30- bis unter 50-Jährigen aus den Städten ins Umland ziehen, was zu teilweise gewaltigen Pendlersalden führt. Als Beispiel dient hier der Landkreis Südwestpfalz, aus dem fast 22.000 mehr sozialversicherungspflichtige Arbeitnehmer zur Arbeitsstätte auspendeln als dorthin einpendeln.

„Wer auf der Suche nach mehr Wohnraum für die Familie ist, geht raus aus den Großstädten ins Umland. Die ballungsraumnahen, hochverdichteten ländlichen Räume sind besonders attraktiv. Hier bieten 42 Prozent der inserierten Immobilien mehr als 120 m² Wohnfläche. Der Anteil der inserierten Einfamilienhäuser liegt in den Agglomerationsräumen hingegen bei lediglich 11 Prozent. Eher fündig wird hier, wer auf der Suche nach einer 1-2-Zimmerwohnung ist: Diese machen dort fast ein Drittel der inserierten Eigentumsimmobilien aus“, so Prof. Dr. Voigtländer.

„Trotz der Preissteigerungen auch im Umland der Metropolen bleiben die Ballungsräume ungebrochen attraktiv. Insgesamt steigt jedoch der Anteil derer, die bereit sind, weiter zu pendeln - etwa, um mehr Wohnraum fürs Geld zu bekommen. Die Menschen stimmen mit den Füßen ab - hieraus erwächst der klare Auftrag an die Politik, auch die Infrastruktur ins Umland auszubauen und die Peripherie von Großstädten auf diese Veränderungen anzupassen“, konstatiert Herr Rentsch.

Immobilienmarkt unbeeindruckt von der Corona-Pandemie

Die Corona-Krise hält das öffentliche und private Leben in Atem. Weitestgehend unbeeindruckt davon und stabil zeigt sich gleichwohl der deutsche Immobilienmarkt: Nachhaltige Einbrüche bei der Nachfrage nach Miet- und Kaufobjekten sind nicht zu beobachten. So ist laut Studie seit Beginn der Pandemie im März 2020 im Gegenteil insbesondere die Nachfrage zum Kauf von Einfamilienhäusern stark gestiegen.

Auch liegen Suchanfragen für Wohnungsmieten über dem Vorkrisenniveau. Auf der Angebotsseite ist nach den Lockerungen der Kontaktbeschränkungen nach der ersten Corona-Welle kein Wiederanstieg der Verkaufsinserate für Immobilien auf das Niveau vor Ausbruch der Pandemie zu erkennen - im Gegenteil besteht auf Seiten der Verkäufer weiterhin große Zurückhaltung. Die Immobilieninserate für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen liegen deutlich unter dem Niveau von Anfang 2019.

Auch die Immobilienpreise werden kaum von der Corona-Pandemie beeinflusst. Nach einer kurzen Seitwärtsbewegung sind diese in fast allen Großstädten höher als vorher. Auf die letzten anderthalb Jahre betrachtet:

  • Während die Mieten vergleichsweise moderat um rund 4% gestiegen sind,
  • liegt der Zuwachs bei den Kaufpreisen (Bestand und Neubau zusammen) bei rund 15%.

„Diese Zahlen lassen darauf schließen, dass die Verkäufer keinen Markteinbruch aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung befürchten. Im Gegenteil: Immobilien werden offenbar als sichere Wertanlage gesehen. Auf der anderen Seite zeugt der Anstieg auf der Nachfrageseite vom Wunsch nach mehr Sicherheit, Lebensqualität und Eigentum gerade in der Corona-Pandemie. Hierzu trägt sicher auch die Aussicht auf langfristig niedrige Zinsen bei. Die historisch günstigen Finanzierungskonditionen befördern den Wunsch nach Eigentum“, so Herr Rentsch.

Wohnungsbau kommt nicht hinterher

Das erhebliche Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage für Immobilien insbesondere in den Boomregionen Deutschlands findet einen Grund auch in der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung: Der Anstieg um 3,5% von 2011 bis 2019 bedeutet ein Plus von über 2,8 Mio. Menschen. Fast ein Viertel des gesamten Bevölkerungszuwachses entfällt auf die Millionenstädte Berlin, Hamburg, München und Köln. Der Anteil der Bevölkerung, die im städtischen Raum lebt, stieg in dem Zeitraum von 60,6 auf 61,4%. Anders in weiten Teilen Ostdeutschlands: In Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind 40 der 50 Regionen geschrumpft.

Bei Eigentumsquote ist Deutschland weiter Schlusslicht

Währenddessen bleibt Deutschland beim Wohneigentum Schlusslicht in Europa: Nur 45% der deutschen Haushalte wohnen in den eigenen vier Wänden. Im Osten der Bundesrepublik sind es 36% und im Westen 48%. Die Wohneigentumsquote ist regional stark unterschiedlich und in ländlichen Räumen und kleineren Gemeinden deutlich höher. In Kleinstädten bis zu 20.000 Einwohnern liegt die Wohneigentumsquote bei 58%, in Großstädten ab 100.000 Einwohnern ist sie mit nur gut 30% deutlich geringer.

Ein ganz wesentlicher Grund für die geringe Eigentumsquote ist die mangelnde Bautätigkeit. Lediglich 83% beträgt diese im Vergleich zum Wohnungsbaubedarf auf Deutschland gesehen. In der Großstadt Köln beispielsweise liegt die Quote sogar unter 50%. Schlusslicht ist die Stadt Speyer mit gerade einmal 21%.

Wohnungsknappheit in Ballungsregionen

„Ohne Ausweitung der Bautätigkeit wird die Wohnungsknappheit in Ballungsregionen weiter zunehmen. Insbesondere in urbanen Räumen wird der Bedarf nicht gedeckt, wobei es Unterschiede auch aufgrund der politischen Strategie gibt: Während Hamburg und Düsseldorf vergleichsweise gut positioniert sind, haben Stuttgart und Köln große Probleme, den Bedarf zu decken. Gleichzeitig muss darauf geachtet werden, schrumpfende Regionen durch Leerstände und fehlende Infrastruktur nicht zu benachteiligen. Leider sind offensichtlich die Effekte des mit großen Erwartungen einberufenen Wohnungsgipfels im Jahr 2018 bislang jedenfalls noch ausgeblieben“, so Prof. Voigtländer.

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