Verändertes Immobilien-Kaufverhalten 2022: günstiger, kleiner, älter

(17.2.2023) Der Immobilienmarkt hat sich 2022 in Deutschland tiefgreifend verändert - das berichtet aktuell Interhyp auf der Grundlage einer Auswertung von mehr als 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen aus den vergangenen zehn Jahren. „In den vergangenen Jahren haben wir einen Verkäufermarkt erlebt“, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, und ergänzt: „Es gab wenige Objekte, auf die meist sehr viele Interessentinnen und Interessenten kamen. Das wandelt sich nun. Die Preise sinken, es sind deutlich mehr Objekte verfügbar und zusätzlich können Käuferinnen und Käufer wieder die Preise verhandeln.“

Interhyp-Immobilienpreis-Index: Immobilienpreise fallen weiter

Um die Entwicklung der Kaufpreise so genau wie möglich darzustellen, hat Interhyp einen Immobilienpreis-Index entwickelt. Dieser vergleicht gleichartige Immobilien zu verschiedenen Zeitpunkten. Die Datengrundlage des Index bleibt dabei immer gleich - das heißt, dass der Index die Änderungen des Kaufpreises von Immobilien unabhängig von Änderungen in der Zusammensetzung der Finanzierungen von Interhyp darstellt.

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„Nachdem die Immobilienpreise mehr als zehn Jahre gestiegen sind, erleben wir nun erstmals einen Abschwung. Dieser ist jedoch noch nicht so signifikant, wie es teils berichtet wird“, betont Herr Utecht. Entscheidend sei der zeitliche Vergleich: „Auf Jahressicht 2021 zu 2022 sind die Preise noch um etwa 5 Prozent gestiegen. Vergleicht man Q4 2021 mit Q4 2022, sieht man einen Rückgang von 3,5 Prozent. Und von Q2 2022 zu Q4 2022 beträgt der Rückgang dann bereits etwa 6 Prozent.“ Damit lagen die Immobilienpreise im Dezember 2022 auf dem Niveau von Mitte 2021. Q2 2022 ebenfalls als Referenzpunkt heranzuziehen ist daher sinnvoll, weil durch diesen Zeitraum am deutlichsten wird, wie sich der Markt im Laufe des Jahres verändert hat. Zu diesem Zeitpunkt waren die Immobilienpreise in der Spitze am höchsten.

Preise fallen in ganz Deutschland - auch in Metropolen

Der Interhyp-Immobilienpreis-Index zeigt auch, dass die Entwicklung regional unterschiedlich verläuft. „Allerdings sehen wir deutschlandweit einen Rückgang", stellt Herr Utecht fest. Eine Analyse der Kaufpreise in den sieben größten Metropolen Deutschlands von Q2 2022 zu Q4 2022 zeigt folgendes Bild: In Hamburg, München und Frankfurt sind die Preise am stärksten zurückgegangen, um jeweils 8 Prozent. In Köln und Stuttgart waren es minus 7 Prozent und Leipzig und Berlin jeweils minus 4 Prozent.

Je älter die Immobilie, desto stärker der Preisrückgang

„Ältere und somit weniger energieeffiziente Immobilien sind stärker vom Preisrückgang betroffen als neue Objekte", berichtet Herr Utecht. „Der Quartalsvergleich (Q2 22 zu Q4 22) zeigt deutlich: Immobilien, die vor 1990 gebaut wurden, sind unserem Im­mo­bi­lienpreis-Index zufolge 7,5 Prozent günstiger. Immobilien ab dem Baujahr 2010 hingegen nur um 4 Prozent. Mit Blick auf die aktuellen Rohstoff- und Energiepreise ist diese Entwicklung nicht verwunderlich. Gleichzeitig bieten sich vor allem für das Erreichen der Klimaziele auch Chancen: Banken sollten diese sogenannten ,braunen Energieeffizienzklassen“ G und H weiterhin finanzieren und die Käufer bei der Modernisierung und somit auf dem Weg zu einer besseren Energieeffizienzklasse unterstützen. So tragen sie zur Reduktion der CO₂-Emissionen im Gebäudesektor bei", erklärt Herr Utecht.

Kompromissbereitschaft gefragt

Zusätzlich zur Entwicklung der Immobilienpreise durch den Index hat Interhyp auch die durchschnittlichen Finanzierungskennzahlen für 2022 analysiert. „Die Analyse zeigt eine große Kompromissbereitschaft seitens der Käuferinnen und Käufer. Denn nur so können sie sich den Traum vom eigenen Zuhause noch erfüllen“, fast Herr Utecht zusammen. So haben die Kunden 2022 ältere und kleinere Objekte gekauft:

• Zwischen 2020 und 2021 waren die über Interhyp finanzierten Immobilien etwa 38 Jahre alt, Ende 2022 waren es bereits 46 Jahre.
• Die mittlere Wohnfläche der über Interhyp finanzierten Häuser verringerte sich von etwa 161m² auf 156m².
• Die mittlere Wohnfläche von Wohnungen stagnierte bei 80m².
• Der Kauf von Neubauten verringerte sich von etwa 15% auf 5%.
• Eigene Bauvorhaben verringerten sich von etwa 15% auf 10%.

Kapitalanleger ziehen sich aus dem Markt zurück

Von Q4 2021 zu Q4 2022 hat sich der durchschnittliche Anteil der Kapitalanleger von 28% auf 21% verringert. Der Anteil der Eigennutzer hingegen ist von 67% auf 73% gestiegen. „Der Immobilienkauf als Investitionsentscheidung geht momentan nicht auf. Für Kapitalanleger sind die monatlichen Raten derzeit im Vergleich zu den erwartenden Mieteinnahmen einfach zu hoch, als dass es sich lohnen würde.“

Eintrittshürden für den Immobilienmarkt steigen weiter

155.000 Euro - so viel Eigenkapital haben die Kunden von Interhyp im vierten Quartal 2022 durchschnittlich eingebracht. Das sind fast 12% mehr als im Vorjahresquartal. „Die Eintrittshürden für den Immobilienmarkt sind nach wie vor zu hoch. Das wiederum minimiert die Zahl der Menschen, die die aktuellen Marktchancen tatsächlich nutzen können. Und hier ist die Politik in der Pflicht, die Eintrittshürden zu senken, zum Beispiel indem sie die Kaufnebenkosten reduziert. Eine Reform der Grunderwerbssteuer könnte ein wichtiger Baustein dafür sein“, glaubt Herr Utecht.