Notarkammer warnt: Risiko Baugemeinschaft

(23.1.2012) Wenn sich Bauwillige zu Baugemeinschaften zusammenschließen, um die Bauplanung und Bauerrichtung selbst zu beauftragen, sollten sie rechtzeitig auch rechtlichen Rat einholen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

„Gefährlich wird es, wenn man sich auf die Werbeaussagen verschiedener Interes­sensverbände für Baugemeinschaften verlässt“, warnt Daniel Wassmann von der No­tarkammer Pfalz. Diese stellten häufig die potentielle Kostenersparnis über jede Absi­cherung. Gleiches gelte für die Internetauftritte verschiedener deutscher Großstädte, die vollmundig Baugemeinschaften bewerben, aber nur unzureichend auch rechtliche Informationen erteilen würden.

„Zunächst einmal muss jedem Beteiligten an einer Baugemeinschaft klar sein, dass er - jedenfalls im Normalfall einer Baugemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) - für sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit dem gesamten Vermögen haftet“, erklärt Wassmann. „Das heißt, wenn ein Mitgesellschafter ausfällt und seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, müssen die anderen für diese Kosten zusätzlich auf­kommen.“ Diese Haftung kann nicht durch Vereinbarungen zwischen den Gesellschaf­tern im Gesellschaftsvertrag ausgeschlossen werden.

Dass der Grundstückskaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss, ist all­gemein bekannt. Gleiches kann aber auch für die Kaufoption, den Gesellschaftsvertrag einer Baugemeinschaft und den Vertrag über die Bauerrichtung gelten.

Wollen die Mitglieder einer Baugemeinschaft während der Findungsphase den späteren Ankauf eines bestimmten Grundstücks durch eine „Optionsvereinbarung“ mit dem Ver­käufer sicher, bedarf das zwingend der notariellen Beurkundung. Wassmann: „Privat­schriftliche Vereinbarungen sind unwirksam und können keine Ersatzansprüche begrün­den, wenn das Grundstück anderweitig vergeben wird.“

Der GbR-Vertrag selbst sei zwar grundsätzlich auch formfrei möglich, nicht aber, wenn die GbR erst zum Zwecke des Erwerbs eines bestimmten Grundstücks gebildet werde, so Wassmann. Zudem lohne sich aufgrund der damit verbundenen neutralen Beratung und individuellen Vertragsgestaltung auch eine freiwillige Beurkundung  durch den No­tar. Denn im Gesellschaftsvertrag müssen viele Punkte geregelt werden, an die private Bauherren nicht ohne weiteres denken. So muss beispielsweise eine Nachfolgeregelung für den Fall getroffen werden, dass ein Mitgesellschafter verstirbt, zahlungsunfähig wird oder seinen Anteil bereits während der Bauphase veräußern will.

Auch der Bauvertrag muss nicht beurkundet werden, wenn er losgelöst vom Grund­stückskauf abgeschlossen wird. Wenn jedoch -zumindest aus Sicht der Käufer - der Kauf des Grundstücks von der späteren Errichtung eines bestimmten Objekts abhängt, erstreckt sich die Beurkundungspflicht auf beide Verträge. Wassmann: „Auch der häu­fig versprochene Vorteil, durch die Aufspaltung in zwei Verträge Grunderwerbsteuer zu sparen, ist in diesen Fällen hinfällig. Hängen Kauf und Bauerrichtung derart vonei­nander ab, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, werden die Kosten der Bau­errichtung bei der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch dann dem Grundstückskaufpreis hinzugerechnet, wenn zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden.“