Postbank Wohnatlas 2025: Einkommensbelastung bei Miete und Wohnungskauf

(8.7.2025) Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) analysiert im Auftrag der Postbank, die Kauf- und Mietpreise von Wohnungen im Bestand im Verhältnis zum regionalen Einkommen in Deutschland.

Infografik: Wie viel vom Einkommen fließt in die Eigentumswohnung? (Bild: Postbank) 

Käufer und Mieter

Im Durchschnitt sank die Einkommensbelastung für Käufer. So mussten diese 2024 für eine 70m²-Wohnung aus dem Bestand 18,3% des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden (2023: 19,2%).

Die Einkommensbelastung für Mieter stieg dagegen leicht an. So mussten Mieter im Schnitt über alle Regionen hinweg 14,1% des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70m²-Bestandswohnung aufwenden (2023: 13,9%).

23% der Haushalte in Deutschland leben in einer eher günstigen Kaufregion. In 130 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um den Kauf einer 70m²-Wohnung aus dem Bestand mittels Kredites zu finanzieren. Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80% des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und 2% Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,5% und einem Kreditzins von 3,5% pro Jahr.

25% der Haushalte wohnen dagegen in einer von 56 Regionen mit im Vergleich sehr hohen Kaufpreisen. Dort müssen mindestens 25% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden (2023: 27% der Haushalte in 69 Regionen).

Die 25%-Grenze orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30% ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgeben sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmieten und Annuitätenzahlungen eher an der 25%-Marke orientieren. 

Belastung durch Kauf in Urlaubsregionen und Big 7

In Urlaubsregionen und den größten deutschen Metropolen, kurz „Big 7”, benötigen Käufer beim Kauf einer 70m²-Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung.

• 53,4% im Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt
• 44,4% im Landkreis Aurich
• 39,6% in Miesbach
• 38,3% in Garmisch-Partenkirchen
• 38,1% in Vorpommern-Rügen
• 43,6% in München
• 43,3% in Berlin
• 39,8% in Hamburg
• 38,3% in Frankfurt am Main

Belastung durch Mieten in Großstädten

Wenn es um die Einkommensbelastung durch die Miete geht, leben 31% der deutschen Haushalte in einer von 165 günstigen Regionen. Hier werden weniger als 13% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70m²-Wohnung benötigt. Demgegenüber leben 22% der Haushalte in einer der 43 hochpreisigen Regionen, in denen im Durchschnitt 17,5% oder mehr Einkommens für die Miete aufgewendet werden müssen.

• 27,1% des Haushaltseinkommens in Berlin
• 25,5% in München
• andere untersuchte Landkreise und kreisfreie Städte liegen unter der 25%-Marke
  • darunter 24,8% in Freiburg im Breisgau

Belastung durch Kauf und Mieter in Großstädten

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2024¹⁾

Stadt: Anteil Kauf²⁾; Anteil Miete³⁾; Einkommen¹⁾

• München: 43,6%; 25,5%; 71.534 Euro
• Berlin: 43,3%; 27,1%; 48.257 Euro
• Hamburg: 39,8%; 21,4%; 56.219 Euro
• Frankfurt am Main: 38,3%; 23,3%; 58.411 Euro
• Heidelberg: 35,6%; 23,4%; 52.688 Euro
• Freiburg im Breisgau: 35,4%; 24,8%; 52.389 Euro
• Potsdam: 34,7 %; 20,8%; 53.179 Euro
• Regensburg: 33,9%; 21,3%; 51.543 Euro
• Lübeck: 31,7%; 20,0%; 47.051 Euro
• Rostock: 31,6%; 18,5%; 44.674 Euro

Sortiert nach Anteil der Finanzierung am durchschnittlichen verfügbaren regionalen Haushaltseinkommen.

¹⁾ Geschätztes verfügbares Einkommen der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte der kreisfreien Stadt in Euro
²⁾ Kauf einer 70m²-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,5% p.a., Anfangstilgung 2,5%, Eigenkapital 20% des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2% Notargebühren
³⁾ Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70m²-Wohnung im Bestand

Quellen: VALUE AG (2025); MB Research (2025); Berechnungen des HWWI.