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Bauen mit Bauträgern: Trotz Festpreis drohen häufig satte Zusatzkosten

(3.2.2008) Bauherren brauchen Planungssicherheit. Und das nicht nur, was den vom ersten Spatenstich bis zum Einzug vergehenden Zeitraum angeht. Noch wichtiger ist eine möglichst zuverlässige Kalkulation der mit dem Bau der eigenen vier Wände verbundenen Kosten. Denn schließlich entscheidet diese Summe darüber, ob das Bauvorhaben mit der vorhandenen Finanzausstattung überhaupt gestemmt werden kann. Und sie bestimmt die Höhe des Anteils, der nach Abzug des Eigenkapitals als Baukredit bei einem Finanzierer beschafft werden muss. Kein Wunder also, dass Bauträger ihre potenziellen Kunden gerne mit Werbeslogans wie "Schlüsselfertig zum Festpreis" locken und gleich die aus der Finanzierung des Objekts resultierende Monatsbelastung mit ausrechnen. Doch Vorsicht! Viele Bauherren, die sich blind auf solche Versprechungen und Zahlen verlassen, erleben später eine böse Überraschung. Dann nämlich, wenn während der Bauphase zusätzliche Ausgaben anfallen, die nicht einkalkuliert sind. Die Folge: Oft muss teuer nachfinanziert werden. Fallen bei ohnehin knappem Haushaltsbudget hohe Zusatzkosten an, kann sogar das gesamte Bauvorhaben scheitern. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung schon, bevor der Einzug erfolgt ist.

Immer wieder sind die auftretenden Probleme auf die gleichen Ursachen zurückzuführen. Ein Hauptgrund: Der angegebene Festpreis deckt nicht wirklich alle Kosten, die bis zur Fertigstellung des Hauses anfallen. Bezahlt sind mit dem Festpreis nämlich nur die Ausgaben, die in der Baubeschreibung, dem Kernstück des Bauträgervertrags, aufgeführt sind. Fehlen dort etwa Positionen wie die Erschließung des Grundstücks mit Strom, Gas und Wasser oder die Erstellung einer gepflasterten Garageneinfahrt, muss der Bauherr dafür zusätzlich zahlen - selbst, wenn das Haus ohne diese Baumaßnahmen überhaupt nicht bewohnbar wäre. Gesetzliche Regeln darüber, was in einem Festpreis mindestens enthalten sein muss, existieren nicht. Allein die Inhalte der Baubeschreibung bestimmen den Leistungsumfang. Das gilt auch für die Qualität der Ausstattung der Immobilie. Wird der Standard nicht genau festgelegt, räumt das dem Bauträger große Spielräume ein. Oft eine willkommene Gelegenheit, die eigene Gewinnspanne zu maximieren. Schließlich gibt es je nach gewählter Qualität große Preisunterschiede. Liegen doch schon allein bei Badezimmerarmaturen die Spannen zwischen Billigausstattung und guter Qualität je Stück schnell bei mehreren Hundert Euro.

Bauherren, die solche unliebsamen Überraschungen von vornherein ausschließen wollen, sollten sich folgende drei Fragen stellen:

1. Enthält die Bau- und Leistungsbeschreibung alle notwendigen und gewünschten Leistungen?

Die Antwort auf diese Frage werden die meisten Bauherren kaum alleine finden. Denn die Prüfung der umfangreichen Baubeschreibung erfordert Fachwissen. Auch wenn das zusätzlich kostet, sollten Spezialisten mit der Aufgabe betraut werden. Das kann zum Beispiel ein Architekt oder Bauingenieur sein, aber auch ein auf baurechtliche Fragen spezialisierter Rechtsanwalt. Auch einige Verbraucherzentralen bieten entsprechende Vertragsprüfungen an. Die Investition lohnt sich, denn fast immer finden sich Lücken in der Leistungsaufstellung. Die verursachen später Zusatzkosten auf Rechnung des Bauherren, wenn sie nicht in den für den Festpreis vereinbarten Leistungskatalog aufgenommen werden. Beliebte Schummelpositionen sind dabei neben allen Arten der Erschließung von Haus und Grundstück auch Ausbauarbeiten im Keller und Leistungen, die die Erstellung der Außenanlagen betreffen. Gibt der Bauherr dagegen während der Bauphase noch zusätzliche, ursprünglich nicht vereinbarte Arbeiten in Auftrag, kann er sich über die Extrakosten natürlich nicht beklagen.

2. Entspricht die ausgewiesene Ausstattungsqualität den persönlichen Wünschen?

Akribisch sollten Bauherren auch die in der Baubeschreibung festgelegten Ausstattungsstandards prüfen. Oft werden hier als Qualitätsmerkmal die im Festpreisangebot einkalkulierten Materialwerte genannt, etwa der Preis pro Quadratmeter. Wer allerdings einen exklusiven Geschmack hat, dürfte kaum mit dem standardmäßig vorgegebenen Kostenrahmen auskommen. Denn meist kalkulieren die Bauträger mit eher einfacheren bis mittleren Qualitäten. Kosten die Fliesen dann statt 20 Euro pro Quadratmeter 50 Euro, muss der Bauherr nachzahlen. Um einen realistischen und auch mit anderen Angeboten vergleichbaren Festpreis zu erhalten, sollten deshalb die persönlichen Qualitätsansprüche von vornherein bei der Angebotskalkulation berücksichtigt werden.

3. Wie lange gilt der Festpreis?

Enthält der Bauträgervertrag Klauseln, die die Gültigkeit des Festpreises zeitlich beschränken, ist äußerste Vorsicht geboten. Eigentlicher Sinn und Zweck solcher Regelungen ist zwar, den Bauträger davor zu schützen, dass ihm durch vom Bauherren zu vertretende Verzögerungen die Kosten weglaufen. Ist die Klausel aber nicht eindeutig formuliert, kann sie für den Kunden zur teuren Falle werden. Etwa wenn die Preisbindungsfrist durch einen längeren wetterbedingten Baustopp überschritten wird und der Bauträger finanzielle Nachschüsse fordert. Um das zu vermeiden, sollte im Detail genau geregelt sein, in welchen Fällen eine nachträgliche Preisanpassung erfolgen kann und wie diese zu kalkulieren ist. Oder noch besser: Der Festpreis wird ohne zeitliche Beschränkung im Vertrag festgeschrieben.

Tipp: Bauherren sollten sich niemals auf irgendwelche mündliche Zusagen wie "Das machen wir einfach so nebenbei mit" verlassen. Nur Leistungen, die schriftlich vereinbart werden, sind später im Notfall auch einklagbar.

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