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Prozesse vor deutschen Gerichten rund ums Wasser

(2.3.2009; ISH-Vorbericht) Wir trinken es, wir waschen uns damit, wir verwenden es zur Bewässerung unserer Pflanzen und es läuft durch unsere Heizkörper, um so für Wärme im Haus zu sorgen - das Wasser ist für uns Menschen in jeder Hinsicht unverzichtbar. Wer wegen einer technischen Störung in seiner Wohnung schon einmal längere Zeit ohne Wasserzufuhr auskommen musste, der kann von der elementaren Bedeutung dieses Elements erzählen. Plötzlich sind nämlich nicht einmal so gewohnte Tätigkeiten wie Geschirrspülen und Zähneputzen möglich. Gerade weil aber das Wasser so wichtig ist - und gleichzeitig auch große Schäden an einer Immobilie verursachen kann, müssen sich deutsche Zivilrichter immer wieder damit befassen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Sonderausgabe einige Urteile vor, in denen es um Wasser in fließender, gefrorener, auslaufender und gar nicht mehr vorhandener Form geht.

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Handmade Wasserrecycling

Wasser stellt einen Wert dar - nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus ökonomischer Sicht. Deswegen legte eine Hausbesitzerin in Niedersachsen großen Wert darauf, das kostbare Nass mehrfach verwenden zu können. In einer eigens angeschafften Reinigungsanlage im Keller bereitete sie das einmal benutzte Wasser auf, um es für mindere Zwecke wie die Toilettenspülung erneut einsetzen zu können. Das wollte ihr die zuständige Kommune untersagen. Sie bestand darauf, dass das Wasser nach einmaligem Gebrauch sofort abgeleitet werde. Das Oberverwaltungsgericht in Lüneburg (Aktenzeichen 9 LC 540/02) wollte sich dem nicht anschließen. Sofern bei der Wiederverwendung die gesetzlichen Bedingungen erfüllt würden und überschüssiges Schmutzwasser am Ende tatsächlich der Kanalisation zugeführt würde, hieß es im Urteil, sei nichts daran auszusetzen.

Abgedrehtes Wasser

Ein gewerblicher Mieter im Saarland machte ganz andere Erfahrungen mit dem Element: Die Leitungen spuckten plötzlich keinen Tropfen Wasser mehr aus. Der Eigentümer der Immobilie hatte den Zufluss mit Hinweis auf erhebliche Zahlungsrückstände sperren lassen. Solch einen drastischen Eingriff hielt das Oberlandesgericht Saarbrücken (8 W 204/05-30) für völlig unangemessen. Zwar gebe es grundsätzlich die Möglichkeit der Selbsthilfe, doch die hätte hier nicht in Anspruch genommen werden dürfen. Zunächst wäre es die Pflicht des Eigentümers gewesen, alle rechtlichen Mittel gegen den Mieter in Anspruch zu nehmen.

Intime Inspektion

Die Pflichten eines Vermieters, sich um seine Wohnung zu kümmern, reichen zwar weit - aber nicht unendlich weit. So ging eine Mieterin, in deren Bad das Zuleitungsrohr der Toilettenspülung geplatzt war, gerichtlich gegen den Eigentümer vor. Ihre Begründung: Er trage die Verantwortung für den entstandenen Schaden, weil er die sanitären Anlagen der Wohnung nicht regelmäßig überprüft habe. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 24 U 125/02) schloss sich dieser Meinung nicht an. Es gebe keine allgemeine Pflicht für den Vermieter, die sanitären Anlagen einer Wohnung ohne konkreten Hinweis auf einen Schaden regelmäßig zu überprüfen. Im Gegenteil, solche Kontrollen seien sogar mit der Privatsphäre des Mieters kaum zu vereinbaren.

Opfergrenze in der Pfütze

Wasser kann ziemlich unangenehm sein - vor allem dann, wenn es sich an Orten befindet, an die es nicht gehört. So beschwerte sich ein Mieter über die ständigen Pfützen auf dem Durchgang zwischen Wohnanlage und Tiefgarage bzw. Keller. Das betrachte er als einen klaren Mangel des Objekts. Im Prinzip, so urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 342/03), sei es durchaus die Aufgabe des Eigentümers, hier für Abhilfe zu sorgen. Doch im konkreten Fall wäre der Aufwand dafür erheblich gewesen. In letzter Konsequenz hätte die Betonwanne des Gebäudes erneuert werden müssen, wozu man das Haus hätte abbrechen und neu aufbauen müssen. Das überschreite eindeutig die so genannte "Opfergrenze" des Vermieters.

Ausweg Überlaufschutz

Einem Schuljungen unterlief ein anderes Missgeschick, als er in der Ferienwohnung seiner Eltern ein Wannenbad nehmen wollte. Er drehte den Hahn auf und ging dann in einen Nebenraum, wo er durch ein Spiel abgelenkt wurde. Die Folge: Das Wasser in der Wanne lief über und verursachte erheblichen Schaden. Trotzdem war das Amtsgericht Prüm (Aktenzeichen 6 C 170/04) nicht der Meinung, dass sich der 13-Jährige fahrlässig verhalten habe. Die Badewanne sei mit einem Überlaufschutz versehen gewesen. Und in solch einem Fall müsse man eigentlich darauf bauen dürfen, das Bad auch während der Zeit des Wassereinlaufens verlassen zu können - übrigens Wassermelder gibt es bereits für unter 10 Euro.

Leck zu spät gefunden

Wasser ist nicht nur kostbar, sondern auch teuer. Deswegen ärgerte sich ein Immobilienbesitzer sehr darüber, dass er der Abrechnung zu Folge jeden Monat einen hohen, kaum erklärbaren Verbrauch hatte. Erst nach längerer Zeit machte er sich auf die Suche nach der Ursache und stellte fest, dass ein Handwerker ein Rohr nicht sachgemäß verlegt hatte und deswegen laufend Flüssigkeit austrat. Der Betroffene klagte vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 1 U 272/01) und erhielt nur teilweise Recht. Zwar musste der Handwerker für einen Teil des Schadens (etwa 7.000 Euro) aufkommen, weil er schlecht gearbeitet hatte. Aber der Immobilienbesitzer blieb auf dem größeren Teil der Rechnung (etwa 10.000 Euro) sitzen, weil er die Suche nach der Schadensursache erst so spät begonnen hatte. Das sei, entschieden die Richter, ein klares Mitverschulden.

Versicherung aus dem Schneider

Um Schnelligkeit ging es auch bei einem anderen Schadensfall. Ein Eigentümer ließ sein Haus renovieren, wobei auffiel, dass etliche Holzbalken nass und morsch waren. Im Verlauf der Arbeiten kam zur Sprache, die Ursache dafür könnte ein Wasseraustritt aus irgendwelchen Leitungen gewesen sein. Mit erheblichem zeitlichen Abstand von einigen Monaten meldete das der Eigentümer seiner Gebäudeversicherung. Die lehnte es ab, für den Schaden aufzukommen, und wurde darin vom Bundesgerichtshof (Aktenzeichen IV ZR 227/06) bestätigt. Beim bloßen Verdacht auf einen Wasserschaden, so das Argument, hätte dies unverzüglich der Assekuranz mitgeteilt werden müssen.

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