Baulandkommission legt Ergebnisse vor: Reaktionen von Verbänden gemischt

(7.7.2019) Am 2. Juli hat die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ ( Baulandkommission) nach neun Monaten Arbeit ihre Handlungsempfehlungen zur nachhaltigen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik vorgelegt. Die Empfehlungen der Kommission decken ein breites Spektrum an Maßnahmen ab, die zur Stärkung der Kommunen für eine nachhaltige Liegenschaftspolitik notwendig sind:

• Anpassung der Haushaltsordnungen auf allen öffentlichen Ebenen, damit die verbilligte Abgabe von Grundstücken für den Bau von preisgedämpften Wohnungen nicht an haushaltsrechtlichen Vorgaben scheitert.
• Aktive Liegenschaftspolitik in den Kommunen.
• Umsetzungsunterstützung durch die Länder, um öffentliche Grundstücke von Ländern und Kommunen vergünstigt zur Verfügung stellen zu können
• Ausschöpfung baurechtlicher Instrumente sowohl bei der Anwendung bestehender Rechtsinstrumente als auch bei der Verbesserung der Wirksamkeit von Instrumenten zur Baulandmobilisierung. Schlüsselthemen sind hier ...
  • Stärkung des Wohnens als Allgemeinwohl,
  • erleichterte Erteilung von Befreiungen,
  • einfache Wohnungsbaupläne für innerörtliche Lagen,
  • Fortentwicklung des gemeindlichen Vorkaufsrechts,
  • Flexibilisierung der Baunutzungsverordnung für den erleichterten Ausbau von Dachgeschossen,
  • Einführung einer Experimentierklausel zum Lärmschutz und Anpassung des Geruchsemissionsschutzes,
  • weiterhin Einbeziehung von Randlagen in das beschleunigte Verfahren gemäß §13b Baugesetzbuch und
  • Erleichterung der Genehmigung begünstigter Vorhaben im Außenbereich bei Umnutzung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen.
• Verstärktes finanzielles Engagement des Bundes und der Länder bei der ...
  • Reaktivierung von Brachen,
  • Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer.
  • Erschließung weiterer Potenziale - z.B. bei der Optimierung und Digitalisierung von Planungs-, Beteiligungs- und Genehmigungsprozessen, beim Ausbau kooperativer Planungen mit Dritten (z.B. mit Kirchen), bei Konzeptvergaben, Erbbaurechten, Transparenz in Grundstücksvergaben, Berücksichtigung preisgedämpfter Grundstücksverkäufe in der Wertermittlung, Verbesserung der Personalausstattung und beim Start einer Ausbildungsoffensive.

Marco Wanderwitz (CDU), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesbauministerium c/o BMI, betonte bei der Vorstellung: „Die Umsetzung der Handlungsempfehlungen bedarf des weiteren Engagements der Akteure der Planungs-, Bau- und Bodenpolitik. Wir müssen umgehend die notwendigen Personalkapazitäten in Planungsämtern und weiteren relevanten Einrichtungen auf allen föderalen Ebenen schaffen. Für die anstehenden Aufgaben brauchen wir dauerhaft fachlich gut ausgebildeten Nachwuchs. Die Baulandkommission hat sich für eine Ausbildungs- und Einstellungsoffensive für technische Berufe ausgesprochen. Das ist ein deutliches Signal. Mir ist wichtig, dem fachlichen Nachwuchs verlässliche Perspektiven zu geben und gemeinsam mit den künftigen Nutzern unserer Städte die Zukunft zu gestalten.“

Foto © baulinks/AO

IVD: Es muss ein Ruck durch Deutschland gehen

Der Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Jürgen Michael Schick, sieht neben vielen guten Ansätzen die Fokussierung auf die Wünsche der Kommunen skeptisch: „So zielen die Lösungsempfehlungen vor allem darauf, den Kommunen weitere Möglichkeiten zur Regulierung des Grundstücksmarktes zu verschaffen. Aber nur mit Instrumenten der Marktwirtschaft lässt sich die Wohnungsknappheit beheben. Diese Berücksichtigung fand leider nicht statt.

Die Vorschläge dienen aus IVD-Sicht nicht der Beschleunigung und Verbilligung des Wohnungsbaus, sondern verteuern diesen teilweise sogar: „Grundsteuer C oder auch strengere Baugebote lösen das Problem nicht, sondern verschärfen es. Ebenso finden wir eine Verlängerung der Vorkaufsrechte auf 12 Wochen und eine einseitige Fokussierung auf Bodenbevorratung in Zeiten von Höchstpreisen problematisch.

Um die Engpässe beim Wohnungsbau zu beseitigen, müsse vor allem das Angebot an bebaubaren Grundstücken deutlich und spürbar ausgeweitet werden: „Da man die Kommunen dazu nicht zwingen kann, muss man ihnen finanzielle Anreize und Unterstützungen dafür geben. Auch sollte man das jahrzehntelang gültige Dogma durchbrechen, dass da lautet: 'Innenentwicklung vor Außenentwicklung'. Wir müssen jetzt wieder zulassen, dass Städte auch wachsen können.“

Die meisten der Empfehlungen sind aus Sicht von Herrn Schick nicht neu: „Sie müssen nun aber endlich umgesetzt werden. Es ist schon viel zu viel Zeit vergangen. Um die angespannten Wohnungsmärkte merklich zu entlasten, muss jetzt ein Ruck durch Deutschland gehen.

Der IVD kritisierte übrigens, dass die BID-Verbände zwar offiziell Mitglieder der Baulandkommission waren, aber Bund, Länder und Kommunen das Ergebnispapier alleine abgestimmt haben.

BFW: Umverteilung statt Mobilisierung von Bauland

„Solange Bauland Mangelware bleibt, weil die Kommunen zu wenig und zu langsam Bauland ausweisen, wird es keine gerechte Bodenpolitik und keine Lösung des Wohnraummangels geben. Akuter Wohnraummangel muss daher zu einer Planungspflicht der Kommunen führen. Wer stattdessen zusätzliche dirigistische Eingriffe der Kommunen empfiehlt, verwechselt Ursache und Wirkung und setzt damit falsche Schwerpunkte“, warnte Christian Bruch, Geschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Der BFW hat die konkreten Auswirkungen der Handlungsempfehlungen in einer Matrix analysiert. Fazit aus Sicht der mittelständischen Immobilienunternehmen: Eine Vielzahl von Vorschlägen würde zur Umverteilung von vorhandenem Bauland statt der Mobilisierung von neuem Bauland führen. Während einige Empfehlungen das Bauplanungsrecht erleichtern würden, hätten andere schwerwiegende Behinderungen beim Neubau zur Folge.

„Vom bislang gelebten Bauverhinderungsrecht bis zum echten Bauplanungsrecht ist es ein weiter Weg. Gerade die Erstellung von Bebauungsplänen hat sich in der Vergangenheit zu einem zeitraubenden Hindernislauf entwickelt. So dauert ein Bebauungsplanverfahren in Berlin inzwischen im Durchschnitt neun Jahre“, berichtete der BFW-Bun­des­geschäftsführer.

Der Abbau von Hürden, der nun durch die Flexibilisierung des §17 der Baunutzungsverordnung empfohlen wird, wäre deshalb laut Bruch ein wichtiger Schritt: „Die Zulassung einer dichteren und höheren Bebauung würde den Dachgeschossaufbau und die Aufstockung erleichtern (Änderungen in §34 Abs. 3 a BauGB). Hilfreich wäre auch die Experimentierklausel, mit der beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung gelöst werden könnten.“

„Vollkommen unverständlich ist aber, warum mit dem sogenannten sektoralen Bebauungsplan ein Instrument empfohlen wird, welches im ungeplanten Innenbereich neue Auflagen für die Wohnbebauung schafft und Verfahren verzögert (neuer §9 Abs. 2 d BauGB). Damit würde Bauherren das bislang schnellste und effektivste Instrument zur Schaffung von neuem Wohnraum genommen. Das ist Politik nach dem System „ein Schritt vorwärts, zwei Schritte zurück“!“ kritisiert der BFW.

Zudem soll die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht der Kommunen um einen Monat verlängert werden. „Diese Verzögerung schafft für Unternehmen zusätzliche Probleme bei der Finanzierung und der Sicherung von Baukapazitäten“, sagte Bruch. „Unsere Unternehmen müssen heute Ankaufsentscheidungen binnen 24 Stunden treffen - und die Kommunen sind selbst nach zwei Monaten nicht entscheidungsfähig? Da laufen Privat und Staat immer weiter auseinander.“

Dass viele Empfehlungen jeden Praxisbezug vermissen lassen, zeigt sich laut Bruch auch bei der Ausweitung von Baugeboten. „Wenn Bauwillige endlos auf Genehmigungen warten und kaum Planer, Fachgutachter und Handwerker finden - wie will man da eine Baupflicht gegen Bauunwillige durchsetzen? Ohne Ausdauer, Leidenschaft und Fachwissen für sein Bauprojekt können keine Wohnungen gebaut werden - höchstens Luftschlösser.“

ZDB: Im Großen und Ganzen einverstanden

 Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) unterstützt den Abschlussbericht der Baulandkommission und fordert Bund, Länder und Kommunen auf, die Empfehlungen schnellstmöglich umzusetzen, „auch wenn das Ergebnis eher ein Werkzeugkasten mit vielen einzelnen Elementen darstellt. ... Aber viele kleine Schritte tragen am Ende auch zu einem großen Ganzen bei.“ Aus ZDB-Sicht sind das insbesondere ...

• die Weiterentwicklung der BImA-Verbilligungsrichtlinie zu einem transparenten Verbilligungsverfahren,
• die verstärkte Nutzung von Konzeptvergaben als Steuerungsinstrument sowie
• der Aufbau einer Datenbank, um die für die Wohnungsbaulandentwicklung relevanten Daten besser verfügbar zu machen.

Auch sollte im Fokus stehen, Planungs-, Beteiligungs- und Genehmigungsprozesse stärker zu digitalisieren und damit auch zu entschlacken.

Allerdings stellt der ZDB in Frage, ob eine stärkere Nutzung des Erbbaurechts bzw. eine Ausdehnung des Vorkaufsrechts der Kommunen zu höheren Investitionen in kostengünstigen bzw. sozialen Wohnungsbau führen werden.

ZDH: wichtiger Beitrag zur Entspannung des Wohnungsbaumarktes

Holger Schwannecke, Generalsekretär des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks (ZDH), kommentierte die Empfehlungen der Baulandkommission so: „Das heute beschlossene Empfehlungspaket von Bund und Ländern ist als wichtiger Beitrag zu begrüßen, um die Bereitstellung von Wohnbauland zu beschleunigen. Zusammen mit der in der letzten Woche verabschiedeten Sonderabschreibungsmöglichkeit für Mietwohnungsbau ist durch die Empfehlungen der Baulandkommission ein weiterer wichtiger Schritt zur Entspannung des Wohnungsbaumarktes erfolgt. Bund, Länder und Kommunen sind nun aufgefordert, schnellstens alle notwendigen gesetzgeberischen und organisatorischen Voraussetzungen zu schaffen.“

„Aus Sicht des Handwerks ist vor allem wichtig, ein langfristig hohes und stabiles Niveau der Wohnungsbautätigkeit und einen kalkulierbaren Regelungsrahmen zu erreichen, damit unsere Betriebe und Unternehmen ihren Kapazitätsaufbau auf sicherer Basis umsetzen können. Auch Handwerksbetriebe aller Gewerke sind in Zeiten wachsenden Fachkräftemangels dringend darauf angewiesen, dass bezahlbare Wohnungen für ihre Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen bereitstehen.“

ZIA: Wertvolles und Überflüssiges

Aus Sicht des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) finden sich im Ergebnispapier der Baulandkommission „gleichermaßen wertvolle Ansätze, um den bezahlbaren Bau von dringend benötigten Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland voranzutreiben, wie auch überflüssige.“ Einige Punkte könnten das Ziel aller Beteiligten gefährden.

„Wir begrüßen die gemeinsam entwickelten Ideen, um Planen und Bauen zu beschleunigen und Bauland zu mobilisieren. Es ist sehr wichtig, dass die Kommunen als Umsetzer Unterstützung von uns allen erhalten. Dafür muss die Baulandpolitik intelligent werden, neue zusätzliche Regulierungen hätten wir in einer Kommission, die beschleunigen soll, aber nicht erwartet, erklärte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.

„Die Kommunen haben einen ernstzunehmenden Fachkräftemangel. Wir sollten gar nicht erst versuchen, die Personaldecke kurzfristig aufzustocken. Viel wichtiger ist es, die Prozesse und Abläufe so effizient zu gestalten, dass die bestehenden Mitarbeiter entlastet werden“, fordert der ZIA. Dafür sei es entscheidend, die bürokratischen Stolpersteine und Unwägbarkeiten auf Bundes- und Landesebene abzubauen und die Digitalisierung voranzutreiben. „Die Vereinfachung, Automatisierung und Effizienzsteigerung von sämtlichen Prozessen rund um Grundstücksvergabe, Baulandausweisung und Baugenehmigungs- sowie Planungsverfahren muss konsequent umgesetzt werden“, so Mattner.

Der ZIA warnt jedoch vor weiteren Eingriffen in das Eigentum etwa durch den Ausbau und die Verstetigung von Vorkaufsrechten. „Vorkaufsrechte können ein sinnvolles Mittel für Kommunen etwa zum Infrastrukturausbau sein. Aber die bestehende Gesetzeslage reicht aus. Weitere Ausweitungen könnten dazu führen, dass seriöse Marktteilnehmer, die bezahlbare Flächen schaffen wollen, durch kommunale Eingriffe ausgebremst werden“, ergänzte Mattner.

NABU: Bundesregierung auf dem Betonweg

Der NABU kritisiert die vorgelegten Vorschläge als in Teilen kontraproduktiv und schädlich für die Natur. Die Vorschläge würden das Ziel der Bundesregierung, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag zu reduzieren, völlig konterkarieren.

NABU-Präsident Olaf Tschimpke vertritt die Meinung, dass „der ‚Zersiedelungs-Paragraf 13b‘ des Baugesetzbuches nicht verlängert gehört, sondern abgeschafft.“ Er verstärke nur die Zerstörung siedlungsnaher Lebensräume und Landwirtschaftsflächen. Herr Tschimpke  weiter: „Einfamilienhäuser lösen nicht die Wohnungsnot. Kurzsichtig ist es auch, die Säge an städtische Waldflächen anlegen zu wollen. Wäldchen und Baumgruppen in der Stadt sind nicht nur wertvolle Lebensräume, sondern dienen auch der Klimaanpassung und der menschlichen Erholung.“

Auch die Einführung einer Grundsteuer C sei nicht der Weisheit letzter Schluss zur Mobilisierung von Baugrundstücken, da mit einer grundsätzlichen Änderung der Grundsteuer in eine reine Bodensteuer eine geeignetere Alternative zur Verfügung stehe.