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BBSR-Wohnungsmarktprognose bis 2025: "Weiterhin Wohnungsneubau erforderlich"

(14.2.2010) In vielen Regionen ist auch in den nächsten Jahren von einer stabilen bzw. wachsenden Wohnungsnachfrage auszugehen. Immer mehr regionale Wohnungsmärkte müssen dagegen in Zukunft mit Nachfragerückgängen rechnen. Dies ist zentrales Ergebnis der aktuellen Wohnungsmarktprognose 2025 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Diese Entwicklung gilt für beide vom BBSR erstmals berechneten Varianten, die sich insbesondere hinsichtlich der Annahmen über die Außen- und Binnenwanderungen unterscheiden.

193.000 bis 141.00 Wohnungen pro Jahr

Nach der unteren Variante, die unter anderem von einem Außenwanderungssaldo von rund 70.000 Personen jährlich ausgeht und sich damit in den Größenordnungen der jüngeren Vergangenheit bewegt, werden bis zum Jahr 2025 in Deutsch­land insgesamt 2,9 Mio. zusätzliche Wohnungen benötigt. Im Jahresdurchschnitt sind das 183.000 Wohneinheiten, davon 154.000 in den alten und 29.000 Wohnungen in den neuen Ländern. Der weitaus größte Anteil des prognostizierten Neubaus entfällt dabei auf selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese machen mit ca. 115.000 Wohneinheiten fast zwei Drittel des gesamten Neubaus aus, während der Geschosswohnungsbau mit durchschnittlich 68.000 Einheiten deutlich niedriger liegt.

Zu Beginn des Prognosezeitraums von 2010 bis 2015 liegt der Neubaubedarf mit circa 193.000 Wohnungen pro Jahr etwas über dem für den Gesamtzeitraum prognosti­zierten Niveau. Im Zeitverlauf ist der Neubaubedarf tendenziell rückläufig, wobei die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge der 60er Jahre zwischen 2015 und 2020 etwas stärker als Wohnungsnachfrager insbesondere im Eigenheimbereich am Markt auftreten und so zu einem leichten temporären Anstieg beitragen. Für die letzten 5 Jahre des Prognosezeitraums beläuft sich der prognostizierte Neubau nur noch auf knapp 141.000 Wohnungen pro Jahr.

Demographische Rahmenbedingungen

Der prognostizierte Neubau resultiert im Wesentlichen aus demographischen und verhaltensbedingten Gründen. Trotz sinkender Bevölkerung bleibt die Zahl der Haushalte relativ stabil und wird bis 2025 nur geringfügig sinken. Während zunächst vor allem die neuen Länder Einwohner verlieren, wird Schrumpfung künftig allerdings auch die alten Länder stärker prägen. Dennoch wird die Zahl der Haushalte in vielen westdeutschen Landkreisen und kreisfreien Städten weiter wachsen. Zudem führen auch strukturelle Verschiebungen in der Größen- und Altersstruktur sowie die stärkere Internationalisierung der Haushalte durch Zuwanderung zu deutlichen Veränderungen in der Wohnungsnachfrage. So werden etwa größere Haushalte in ihrer zahlenmäßigen Bedeutung weiter abnehmen - insbesondere Haushalte mit Kindern.

Stabile Einflussgrößen der Neubaunachfrage

Wichtige verhaltensbedingte Einflussgrößen auf die Neubaunachfrage bleiben weiterhin die Wohneigentumsbildung und die wachsende Inanspruchnahme von Wohnflächen. Beide Größen sind trotz der impliziten Berücksichtigung ökonomischer Rahmenbedingungen - geringes Wirtschaftswachstum und niedrige Kaufkraftzuwächse - auch bis zum Jahr 2025 mit positiven Vorzeichen versehen: so steigt die Eigentumsquote bis 2025 in den alten Ländern um 4 Prozentpunkte auf 47%, in den neuen Ländern um 6 Prozentpunkte auf 36%. Die Pro-Kopf-Wohnfläche der selbst nutzenden Eigentümerhaushalte steigt insgesamt um rund 4 m² in den alten Ländern auf knapp 53 m² und in den neuen Ländern auf ca. 47 m². Für Mieterhaushalte wird ein Pro-Kopf-Wohnflächenplus von ca. 3 m² auf 41 m² bzw. 38 m² prognostiziert.

Regionale Schwerpunkte

Der räumliche Schwerpunkt der Neubautätigkeit wird in Folge des Einfamilienhausbaus im Umland der großen Wachstumsregionen der alten Bundesländer liegen sowie zum Teil auch in den dortigen Kernstädten, in denen sich der prognostizierte Geschosswohnungsneubau konzentriert. In den ländlichen Regionen der neuen Länder wird hingegen der Geschosswohnungsbau fast völlig zum Erliegen kommen. Im Bereich der vermieteten Geschosswohnungen geht die Prognose in vielen Regionen langfristig eher von einem sich erhöhenden Leerstandsrisiko als von zusätzlicher Neubaunachfrage aus.

Diese und weitere Ergebnisse der BBSR-Wohnungsmarktprognose zeigen, dass in den nächsten Jahren eine deutlich gesteigerte, bundesweite Wohnungsbautätigkeit nicht zu erwarten ist. Regional und lokal können jedoch bereits jetzt zu wenige Neubauten zu einer angespannten Wohnungsmarktlage führen und die Wohnungsversorgung insbesondere einkommensschwacher Haushalte beeinträchtigen. Sollten sich in Folge einer starken Belebung der Wirtschaft und steigender Zuwanderungszahlen die Rahmenbedingungen für die Wohnungsbautätigkeit deutlich verändern, stellt die Wohnungsmarktprognose des BBSR mit ihrer oberen Variante und einem höheren Neubaubedarf von rund 256.000 Wohnungen pro Jahr ebenfalls eine wichtige Informationsbasis für Politik, Verwaltung und Marktakteure zur Verfügung.

Die zentralen Prognoseergebnisse werden im BBSR-Berichte KOMPAKT 1/2010 dargestellt und können E-Mail an BBSR bestellt sowie als PDF-Dokument online aufgerufen werden. . Detaillierte Analysen liefert der im Verlauf des Jahres 2010 als Print und CD-ROM erscheinende Berichte-Band.

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